flarione.ru → Програми

Що має право ТСЖ. Які обов'язки ТСЖ перед мешканцями та що робити, якщо ці зобов'язання не виконуються? Все про те, за що відповідають подібні товариства

Товариства власників житла (скорочено ТСЖ) відносяться до унікальних форм управління домом. Діяльність їх регламентує безліч нормативно-правових актів. Основним документом, що визначає повноваження та всю роботу ТСЖ, можна вважати Житловий кодекс. Загальні збори з правлінням ТСЖ зобов'язані діяти в рамках сучасного законодавства, і сьогодні в запропонованій статті ми розглянемо найдокладніше все те, що стосується прав та обов'язків ТСЖ та його правління.

Чим має право займатися ТСЖ?

Якщо дуже коротко, це вести роботу, пов'язану з управлінням будинком, тобто виконувати ту діяльність, яка раніше була сферою уваги компанії, що управляє (у вигляді комерційної організаціїабо ЖЕУ).

А тепер давайте докладніше розглянемо весь обсяг діяльності, що включається до цього поняття. На що саме мешканці уповноважують своїх представників на виборах ТСЖ?

137 стаття Житлового кодексу, присвячена регулюванню подібних питань, говорить:

ТСЖ має право укладання договорів з керуючими та експлуатаційними компаніями, пов'язаних з обслуговуванням багатоквартирного будинку та наданням всього спектру комунальних послуг.
Воно має право виконання певних робіт без звернення до послуг КК (наприклад, найм прибиральниць для під'їзду чи організація самостійного вивезення сміття).
ТСЖ займається веденням розрахунку доходів та витрат з визначенням необхідних коштів для виробництва поточного ремонтубудинки, оплати діяльності підрядників, формування резервного фонду, а також призначених для капітального ремонту.

А ще?

До інших правління правління ТСЖ належать такі:

Товариство може вести розрахунки за договорами як із фізичними, і з юридичними особами за надані послуги.
Згідно передбаченому закономПорядок ТСЖ може звернутися до банку або до приватних осіб за кредитними коштами.
У його компетенції - продаж, обмін та здавання в оренду майна, включаючи нерухомість. Так, наприклад, ТСЖ має право збору плати з підприємців, які бажають орендувати в будівлі площі під офіс або для торгівлі.
ТСЖ розраховує квартплату, ґрунтуючись на кошторисі витрат.
Воно ж збирає цю квартплату із власників та наймачів приміщень багатоквартирного будинку.
Також у числі його прав - прийняття законних заходів до осіб, які заборгували орендну чи квартирну плату, що обов'язково має відбито у протоколах засідань правління ТСЖ.

Статут ТСЖ як головний документ

Цілком і повністю список існуючих у ТСЖ повноважень повинен перераховуватися в Статуті цієї організації. Цей список, наприклад, може включати дозвіл на виробництво реконструкції, внесення перетворень на прибудинкову територію у вигляді обладнання паркування для автомобілів тощо. Всі права цієї організації, перелічені в її Статуті, не можуть суперечити змісту Житлового кодексу. Вони можуть лише служити доповненням та розширенням його основних положень у конкретних ситуаціях.

Реалізація більшості прав правлінням товариства провадиться у робочому порядку - розраховується квартплата, розподіляються за банківськими рахунками кошти, провадиться ведення протоколу правління ТСЖ. Ці дії належать до поточної роботи. За дотриманням законності всіх згаданих операцій стежить спеціальна комісія, що називається ревізійною, у кількості трьох-чотирьох осіб. Її склад не належить до членів правління чи інших працівників ТСЖ.

Якщо потрібно провести серйозні зміни (наприклад, реорганізувати структуру ТСЖ, змінити співвідношення коштів, що розподіляються по всіляких фондах, провести переобладнання будівлі), від правління потрібно організувати загальні збори всіх мешканців з виставленням питання на голосування. Право здійснювати заявлену діяльність ТСЖ отримає лише за наборі більшості позитивних голосів.

Про особливості роботи ТСЖ

Дуже часто в процесі реалізації своїх прав у членів правління ТСЖ виникає маса питань, що стосуються низки неоднозначних або проблемних тем. Нижче ми наведемо приклади найактуальніших із них.

Однією з гострих питань служить відмова правління видавати мешканцям довідки (про склад сім'ї чи розширені виписки) виходячи з заборгованості по квартплаті. Закономірне питання: чи має право правління товариства відмовляти своїм членам у видачі будь-яких довідок за наявності боргу?

Ця практика є порушенням закону. У той самий час подібні дії повсюдно використовуються керівництвами ТСЖ із єдиною метою стимулювати мешканців покрити заборгованість чи її часть. Слід знати, що видача довідок вважається не правом, а обов'язком ТСЖ. Це стосується і випадків, коли мешканці мають будь-якого розміру заборгованість з комунальних послуг.

Доступ до квартири – чи законно?

Інший найпоширеніший питання з розряду проблемних - про повноваження голови чи правління товариства на вхід у квартиру та її огляд. Подібні ситуаціїне рідкість типового протоколу правління ТСЖ. Наша Конституція як основний закон закріплює право кожного громадянина на недоторканність свого житла. На практиці це означає, що без дозволу власників квартири входити до неї ніхто не має права. Виняток стосується лише випадків наявності ордера чи виникнення загрози теракту чи катаклізму (техногенного чи природного характеру).

В інших випадках (у тому числі і в аварійних ситуаціях, припустимо, прорив труби) прохід всередину квартири можливий лише з дозволу мешканця. Саме тому будь-які приводи права доступу в приміщення (для перевірки лічильників або зняття показань, вимірювання тиску, вимірювання температури тощо) є незаконними.

Про пені та штрафи

Ще одне, не менш гостре питання – про повноваження ТСЖ у справі нарахування пені. Товариство має право на це у випадку, коли така функція прописана у Статуті, який приймався загальними зборами мешканців. Цей захід відноситься до вимушених, призначених для стимулювання боржників до якнайшвидшої сплати коштів за житло.

Порядок, яким нараховуються штрафи, суворо регламентується та прописується у Статуті. У цьому слід орієнтуватися на положення НК РФ, які стосуються верхніх кордонів штрафних санкцій. Наприклад, заборонено стягувати пеню розміром більше ніж 1/30 ставки рефінансування за кожен прострочений день оплати.

Чи зобов'язані ми підписувати договір із ТСЖ?

Часом мешканців може обурювати пропозицію ТСЖ підписати договір з обслуговування. Чи мають укладатися такі договори і чи зобов'язані ТСЖ цим займатися? Ця практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на укладання договорів, а також положення, що регламентує нарахування платежів, прописано у статті 137 ЖК РФ.

За наявності подібних підписаних договорів правління має право укладання від імені мешканців усіляких угод із постачальниками комунальних послуг. Якщо договору між власником і ТСЖ немає, потрібні угоди мешканцям належить укладати самостійно в представництві експлуатаційної компанії.

Увага: порушення!

Наступна проблема, яка часто має місце в багатоквартирних будинках, - вивішування на загальний огляд правлінням ТСЖ списку боржників. В даному випадку обурення мешканців цілком виправдане та закономірне. За законом ( йдетьсяпро персональні дані) прямо розголошувати подібні відомості забороняється. У правління відсутнє право публікації будь-яких даних про мешканців без них письмової згоди. Це стосується не тільки адрес, П.І.Б. та паспортних даних мешканців, а й до розміру наявного боргу.

Подібні списки можуть бути складені правлінням для внутрішнього використання та вжиття заходів щодо впливу на боржників. Зберігати їх слід у закритому приміщенні в сейфі. У разі подібної незаконної публікації боржник має повне право звернення до судової інстанції за відшкодуванням моральної шкоди. Максимально можлива діядля ТСЖ в даному випадку - вивішування оголошення про загальної комунальної заборгованості, що набігла, і попередження про майбутнє звернення до суду.

Обов'язки правління ТСЖ

Список їх дано у статтях ДК РФ № 148-149. Що ж саме зобов'язане правління ТСЖ квартирним власникам, які його вибрали?

Дотримуватись норм законодавства та положення Статуту.
Контролювати виконання мешканцями своїх обов'язків, що стосуються утримання об'єкта.
Безпосередньо управляти багатоквартирним будинком або контролювати організацію, яка здійснює це управління.
Укладати договори з підрядниками та субпідрядниками, що постачають комунальні послуги.
Займатися укладанням договорів, що стосуються ремонту та утримання будівлі.
Вести списки мешканців, що є членами товариства.
Займатися веденням бухгалтерського обліку, складати кошториси доходів та витрат, нараховувати квартплату.
Вести діловодство та видавати необхідні довідки мешканцям – членам ТСЖ.
Проводити загальні збори мешканців з наданням звітів правління ТСЖ про виконану роботу.
вести контроль за діяльністю голови товариства.

У чому полягають безпосередні обов'язки голови ТСЖ?

Він наймає та звільняє необхідний персонал, дає розпорядження іншим посадовим особам ТСЖ
У межах своїх повноважень діє від імені товариства, не вдаючись до попереднього повідомлення всіх його членів.
Виносить будь-який розроблений ним документ рішення зборів мешканців.

Про відповідальність за невиконання обов'язків

Подібна міра не прописана ні в ЖК, ні в Цивільному кодексі України. Але це зовсім не каже про неможливість притягнення порушників до відповідальності. Це питання, як правило, також регламентується Статутом товариства, в якому передбачені за конкретні провини певні види покарання. У більш загальному випадку там може бути позначка про дії відповідно до чинного законодавства.

Про загальну цивільну відповідальність йдеться у разі наступних правопорушень:

Халатності (наприклад, відсутність оповіщення членом правління ТСЖ мешканців у визначені терміни про збори, що готуються).
Шахрайства - може йтися про фальшиві показання приладів обліку чи документів, що стосуються власників приміщень.
Витрати чи присвоєння коштів власників - часом бувають випадки зловмисного неправомірного розподілу коштів загального чи резервного фонду.
Обману власників, у тому числі всіх зборів.
Службового підроблення.
Перевищення своїх повноважень (сюди ставляться наведені вище приклади з вивішуванням списків мешканців тощо.).

Кожен із членів товариства, включаючи представників правління ТСЖ та самого голови, зобов'язаний нести за власні дії матеріальну відповідальність. У разі шкоди загальнобудинкового майна з вини власника (наприклад, внаслідок затоплення) останній має відшкодувати. Для визначення розміру таких збитків складають спеціальний акт. Оцінка за необхідності ведеться із залученням професіоналів. Понад те, опис низки конкретних ситуацій, які стосуються правопорушень, може у самому статуті ТСЖ.

Повноваження правління ТСЖ

Про які саме повноваження йдеться? Завдання керівництва товариства займатися його безпосередньою діяльністю. Весь перелік необхідних цього повноважень регулюється тим самим Житловим кодексом (його статтею 147). У Статуті організації повинні обов'язково розмежовуватись дії, що входять до компетенції безпосередньо правління та загальних зборів мешканців. Тобто мають бути чіткі вказівки, що саме голова зі своїми заступниками можуть вирішувати на засіданні правління ТСЖ, не вдаючись до попереднього сповіщення мешканців.

У більшості випадків йдеться про такі повноваження правління:

Безпосереднє керівництво діяльністю товариства з призначенням на конкретні роботи певних виконавців та формування кадрів ТСЖ.
Укладення від імені власників житла договорів, пов'язаних із комунальним обслуговуванням.
Збір коштів на ремонт та обслуговування багатоквартирного будинку.
Ведення діловодства з видачею всіх необхідних паперівта довідок.
Ведення банківського та бухгалтерського обліку з переказом коштів за договорами на оплату праці підрядників.
Проведення загальних зборів мешканців із заповненням відповідного протоколу.
Захист у судових інстанціях інтересів членів товариства.
У ситуації несплати мешканцями боргів щодо комунальних послуг – звернення до офіційних інстанцій (від адміністрації міста до суду та прокуратури).

Висновки

Звідси видно, що перелік повноважень правління ТСЖ визначається його безпосередніми функціями, які з основного призначення товариства - утримання багатоквартирного будинку.

Крім вищевказаних, до повноважень ТСЖ може належати ряд додаткових, що обов'язково має бути зафіксовано у Статуті товариства. Може йтися про облаштування прибудинкової території, самостійне обслуговування будівлі, збирання орендної плати з осіб, які є наймачами комерційних та житлових приміщень будинку, а також розпорядження загальнобудинковим майном, до якого належать підвали, ліфти тощо.

Житловий кодекс підтверджує, що як права, так і обов'язки ТСЖ нерозривно пов'язані з їх функціями і випливають із завдання утримання багатоквартирного будинку і майна, що належить до нього, в повному порядку.

Громадяни нашої країни стикаються із бездіяльністю ЖЕКів, відсутністю гарного обслуговування, проведення ремонтних робіт. А тому їм на зміну приходять керуючі компанії чи ТСЖ. Але через те, що КК - організації комерційні і, відповідно, налаштовані отримання фінансової вигоди.

Більшість мешканців вважає за краще створювати альтернативу – товариство власників житла, організацію, чий пріоритет – благоустрій МКД та інтереси власників житла. Це офіційна організаціязі своїми обов'язками та повноваженнями, а також офіційною документацією.

Що таке ТСЖ

Насамперед слід сказати, що ТСЖ - це абревіатура, яка розшифровується товариством власників житла. Більшість мешканців МКД є власниками квартир. Усі багатоквартирні будинки мають бути організації, щоб управляти будинковим майном. Якщо ні ЖЕК, ні КК мешканців не влаштовують, власники квартир скликають загальні збори, на яких ставлять на голосування рішення про створення об'єднання. І після більшості позитивних результатів організовують ТСЖ.

Вона може бути створена в одному МКД або між кількома житловими будинками. Власники квартир, які створюють організацію, мають написати заяву про прийняття, на підставі якої вони будуть включені до його членів.

Більшість власників квартир вважають таку форму управління житловими будинками найкращим варіантом, який гарантує відстоювання прав власників квартир, зокрема, перед комунальними службами та державними органами, наприклад, з питань проведення ремонтних робіт.

Це керуючий орган, метою якого є збереження, підтримання у належній формі, охорона та благоустрій загальнобудинкового майна. Крім того, товариство та його правління – це важіль впливу на комунальні служби та підрядників, які виконують низку поставлених ним завдань. Це організація некомерційного характеру, вона має на меті отримання комерційної вигоди.

Об'єднання власників нерухомості створюється фізичними особами, але при цьому організація є юридичною особою. Товариство має свій розрахунковий рахунок, а члени правління та голова мають бути зареєстровані в ЄРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридичною особою, має бути поставлено на облік у фіскальній службі.

Цілі створення

Цілями спільного об'єднання власників житла в багатоквартирному будинкує:

спільне керівництво та розпорядження;
отримання доходів та їх розподіл на вирішення завдань з обслуговування та ;
утримання будинку у хорошому стані: як санітарному, так і технічному.

Організація має право здавати в оренду або оренду частину спільного майна з метою. Отримання додаткового доходу, який буде спрямований на вирішення певних завдань товариства.

Товариство власників житла координує діяльність, спрямовану на управління підвладними їй будинками, як некомерційна організація. А тому вона прагне не отримати максимум прибутку, а розподіл доходів на потреби товариства. Але об'єднання має покривати збитки, які можуть виникнути, з допомогою додаткового внесення коштів власниками житла.

Об'єднання є способом уникнути нав'язуваних КК умов обслуговування будинку. Наприклад, самим вибирати підрядників та постачальників послуг на вигідних умовахдля мешканців, а не керуючої компанії. Комунальники та інші фірми, у свою чергу, обслуговують будинок на підставі укладеного договору з ТСЖ.

Якщо члени чи просто мешканці будинку незадоволені діями об'єднання, вони мають повне право пред'явити претензії та поставити питання на голосування. Таким чином, його головна мета та функція – організація правильного управління та керівництва експлуатацією довіреного йому житлового фонду.

Згідно 136 статтіЖК РФ, В одному багатоквартирному будинку власники можуть створити одне ТСЖ. Створення товариства можливе і між декількома, близько розташованими МКД або мають спільні земельні ділянки чи інфраструктурні елементи. Товариство також може бути створене на етапі будівництва будинку ст. 139 ЖК).

Рішення про те, чи вступати в ТСЖ, приймають власники квартир, ніхто їх примусити до цього не може. Необов'язково усі мешканці будинку мають бути членами товариства. Створення товариства можливе, якщо на загальних зборах щодо його організації присутні 50% мешканців, і стільки ж із присутніх має проголосувати позитивно.

Функції ТСЖ

Нерідко, перед створенням об'єднання власників нерухомості, у його майбутніх членів та інших мешканців будинку постає питання: чим займається організація, які функції на неї покладено. Права та обов'язки визначаються статтею 135 ЖК РФ, а також статутоморганізації. Основні обов'язки товариства власників житла такі:

контролювати діяльність компаній, які надають послуги власникам квартир: комунальних служб, підприємств та фірм, що надають побутові послуги, такі як , та інші;
вирішувати питання, що стосуються того, коли та хто здійснює ремонт;
відстежувати виконання правил експлуатації будинку та його обслуговування;
забезпечувати виконання робіт з облаштування будинку та прибудинкової території згідно з планом, затвердженим на рік;
надавати необхідні послуги власникам квартир та виконувати їх;
забезпечувати належний санітарний стан загальнобудинкового майна (своєчасне вивезення сміття, чистота на майданчиках, зокрема біля сміттєпроводів тощо);
, дитячих майданчиків для мешканців будинку (пункт має бути обумовлений статутом);
виконання додаткових функцій, прописаних у статуті, затвердженому на загальних зборах.

ТСЖ, як представник інтересів мешканців багатоквартирних будинків, зобов'язане відстоювати інтереси будинку та права мешканців зокрема перед комунальними службами та державними органами. Найчастіше виникають проблеми з проведенням ремонту як поточного, і капітального. Членам правління та голові товариства зокрема доведеться неодноразово зіткнутися з небажанням комунальників вчасно виконувати свої зобов'язання.

Відповідно до законодавства, будучи юридичною особою, має право від свого імені укладати договори з договорами, що надають комунальні послуги з обслуговування багатоквартирного будинку та інші, які власники житла вважають за необхідне. Ще одне зобов'язання учасників об'єднання - складання та затвердження кошторису на наступний період.

До обов'язків членів ТСЖ входить підтримка порядку в будинку, чистоти та збереження загальнобудинкового майна, зокрема технічного оснащення, конструкцій на земельній ділянці, що прилягає до МКД тощо. Таким чином, все, що робить об'єднання власників житлової нерухомості, спрямоване на покращення або мінімум підтримання гідних житлових умов будинку або кількох МКД, які перебувають під його керуванням.

Порядок звіту перед мешканцями

Згідно із законодавством, товариство власників житла, а саме члени правління та його голова, зобов'язані регулярно звітувати перед мешканцями. При цьому регулярний порядок звіту встановлюється статутом. Крім того, звіт про рух коштів, виплати, витрати, отримані доходи або виконану ТСЖ роботу повинен бути наданий на першу вимогу членів об'єднання.

Проте жодним законодавчим актом не було встановлено чіткої форми для звіту ні для правління, ні для голови. Виходячи з цього порядок звітності перед мешканцями слід чітко прописати в статуті товариства. Тому що він є основним документом, згідно з яким мають діяти члени правління та голова ТСЖ.

Кожен із мешканців, який є членом товариства, повинен обов'язково ознайомитися зі статутом товариства. У ньому описаний порядок, як, як у якій формі воно має відзвітувати перед власниками квартир.

Статут

Як було зазначено, статут товариства – головний правовий документ, що регулює права, функції, обов'язки його членів, правління та голови. Він подається як установчого документадля реєстрації товариства як юридичної особи. На перших загальних зборах членів товариства статут має бути затверджений та підписаний головою.

затверджується усіма власниками квартир;
повинен бути пронумерований та підписаний головою;
підписи власників необов'язкові.

Копія завіреного статуту має бути завірена нотаріусом. Після чого ТСЖ на його підставі реєструють у федеральній податковій службі для подальшого оподаткування об'єднання власників житла.

Сам статут містить:

адреси будинків, що входять до ТСЖ;
місце та дата складання;
ціль, з якою створювалося товариство;
права, обов'язки його членів.

Якщо необхідно внести поправки до вже чинного статуту, необхідно провести загальні збори та змінити зміст документа на підставі протоколу заходу.

Засновники

Кожен із мешканців будинку, які виступили за створення товариства, є засновником ТСЖ. Але оскільки учасників товариства і, відповідно, власників квартир багато, то у заяві та документації, що подається для реєстрації товариства, зазначається, що засновники ТСЖ – члени його правління.

Вони виступають особою товариства, його керуючої частиною, яка, як і інші члени, зацікавлена у належному обслуговуванні будинку та належної якості послуг. Якщо хтось із членів товариства хоче вийти зі складу засновників ТСЖ, йому необхідно написати відповідну заяву. При цьому згоди решти мешканців не потрібні.

Засновником може бути будь-яка фізична особа, яка проживає в будинку, та є власником житлової площі у ньому. Згадка засновників при реєстрації ТСЖяк юридична особа є формальністю. Члени правління та голова реєструються в ЄРГЮЛ. Якщо у складі правління відбуваються зміни, необхідно повідомити фіскальну службу для внесення відповідних поправок.

Реєстр членів ТСЖ

У реєстрі членів товариства власників житла мають бути дані, з допомогою яких можна зрозуміти, хто саме є членами ТСЖ. Також відомості, які в ньому відображені, дозволять за потреби зв'язатися з будь-яким з учасників товариства. Список членів ТСЖ відображає інформацію про розмір належної частки загальнобудинкового майна кожному з них.

Стандартна форма реєстру містить таку інформацію:

найменування товариства власників житла;
юридична адреса ТСЖ;
дані ІПН;
дату створення;
перелік входять у товариство будинків.

Він має бути підписаний головою ТСЖ із зазначенням його контактного телефону.

Відповідальність

Правила роботи, функції, повноваження та обов'язки товариства власників записані у житловому праві та регламентовані законодавством РФ. Серед учасників ТСЖ обирається правління, до якого входять кілька людей. І також голова товариства – голова, у якому лежить відповідальність за дії об'єднання.

Так, глава ТСЖ відповідає за такі дії:

підбір персоналу;
здавання звітності до податкової;
ведення та зберігання обліку товариства;
укладання договорів.

На членів правління ТСЖ покладено відповідальність за виконання угод, укладених із підрядниками та іншими службами, у тому числі комунальними, а також перед партнерами та мешканцями будинку.

Під відповідальністю товариства також розуміють такі його зобов'язання:

використання площ, що у загальному пайовому володінні всіх мешканців;
утримання та збереження порядку у місцях загального користування;
проведення ремонтних робіт;
розпорядження спільною власністю товариства.

Члени ТСЖ повинні забезпечити своєчасне та якісне постачання ресурсів та комунальних послуг.

Прийняття рішення у товаристві

Усі рішення ухвалюються спільно на підставі підсумків голосування власників житла, проведеного на загальних зборах. З таких зборів починається саме створення ТСЖ, на якому 50% власників квартир удома чи кількох МКД мають заявити про бажання організувати товариство. Збори можуть проводитися як у очній, і у заочній формі шляхом письмового голосування.

На таких зборах приймають рішення про те, як використовувати вільні площі, наприклад, погоджують порядок, права та інші пункти статуту, вирішують поточні питання, наприклад ремонт. Також саме зборами мешканців вирішується доля чинного голови, необхідність його заміни.

Для проведення голосування на зборах ТСЖ необхідно заздалегідь повідомити мешканців будинку про його дату, час та місце проведення. На заході можуть бути прийняті рішення виключно з тих питань, які згідно із законодавством РФ перебувають у компетенції товариства. Необхідно заздалегідь підготувати порядок денний, в якому відобразити всі пункти, необхідні для обговорення та прийняття рішення.

Усі прийняті рішення на зборах вносяться до , який ведеться протягом усього заходу та після закінчення його засвідчується підписом ініціатора чи голови. Для прийняття будь-якого рішення потрібна більшість голосів. Мешканців, які не були присутні на зборах, необхідно повідомити протягом 10 діб про результати зборів.

Плюси та мінуси ТСЖ

Товариство власників житла надає власникам квартир право самим вирішувати, які правила керування будинком та спільним майном, хто стане постачальником комунальних послуг тощо. Але можливість самостійного прийняття рішень може бути як гідністю, і недоліком.

Серед незаперечних переваг такої форми управління будинком, як ТСЖ, слід виділити:

управління спільним майном у будинку з метою отримання додаткових коштів на благоустрій, обслуговування та ремонт МКД та: оренда, розміщення реклами;
швидке вирішення питань на загальних зборах шляхом голосування;
фінансова прозорість: у будь-який момент кожен із мешканців та членів товариства має право ознайомитися з рухом грошей, витратою коштів;
платити потрібно тільки за справді необхідні послуги, а не ті, що нав'язує керуюча компаніяабо вносить в оплату за умовчанням, отже, це суттєво скоротить оплату комунальних;
самостійний вибір підрядників.

При створення ТСЖвідповідальність за збереження загальнобудинкового майна лягає на кожного мешканця, так само як і за результати прийнятих ними рішень щодо облаштування та обслуговування жилого будинку. Одним із важливих є можливість зменшення розміру комунальних платежів. Грамотний управлінець може відчутно знизити плату за квартплату за рахунок отримання товариством прибутку, наприклад, надавши нежитлову площу під оренду.

Товариство власників житла має свої недоліки. У кожному об'єднанні існує група активістів, але ніхто не дасть гарантій, що це грамотні та компетентні люди. Зайва ініціативність і нездатність розібратися у питанні, вести справи належним чином.

У товариства досить невеликий власний капітал, за допомогою якого складно розплатитися з заборгованостями, що виникли. І це може стати суттєвою проблемою ТСЖ, коли доведеться терміново розраховуватись із підрядниками. Крім цього, виконання деяких разових робіт для об'єднання може обійтися дорожче, ніж для тієї ж КК, тому що зацікавленість в одиночних замовленнях багатьох фірм мінімальна.

Товариство власників житла є юридичним некомерційноїорганізацією. Відповідно до ст. № 135 ч.1 ЖК РФ, організація об'єднує власників– мешканців багатоквартирного будинку – з метою спільного управління спільним майном будинку чи кількох будинків.

Організація покликана забезпечити грамотне володіння, користування, розпорядженнямайном у багатоквартирному житловому будинку, а також у кількох будинках; проводити заходи щодо збереження, створення та прирощення спільного майна; надавати комунальні послуги особам, які проживають у цьому будинку або кількох будинках.

ТСЖ укладає договориз різними організаціями або самостійно здійснює заходи щодо надання споживачам тепла, світла та інших ресурсів. Воно захищає інтереси власників у взаємних відносинах з третіми особами та виконує інші функції з управління спільним будинком.

ст. 136 передбачає створення товариства на основі згоди понад 50%всіх власників. Стати членом ТСЖ може кожен власник квартири у будинку.

Вступ у товариство здійснюється лише на добровільнихзасадах!

Порядок виходу із членів товариства

Вийти з членів товариства так само легко, як і стати ним. І те, й інше здійснюється на основі заяви власника. Заява складається у двох примірниках. Його можна подати особисто або надіслати поштою за допомогою рекомендованого листаіз повідомленням про вручення.

У першому випадку представник ТСЖ зобов'язаний поставити відміткуна заяві у тому, що його прийнято. Другий екземпляр з позначкою або повідомлення про вручення поштою слід зберегти власнику, який вийшов із товариства.

Жодної згоди від членів або голови ТСЖ не потрібно. Власник має право сам приймати рішення про вихід із організації.

Отже, з подання заяви членство власника в ТСЖ припиняється (ст. 143 год. 3 ЖК РФ). Слід звернути увагу ще на один нюанс: якщо власником було видано довіреність одному з членів ТСЖ на представлення своїх інтересів, то її обов'язково потрібно відкликати.

Які наслідки?

З моменту виходу з ТСЖ власник позбавляється прав і обов'язків, пов'язаних із членством в організації. Зокрема, відпадає необхідністьу сплаті членських внесків.

Проте у власника – не члена ТСЖ зберігаються усі правата обов'язки власника приміщення у багатоквартирному житловому будинку.

Права власників, які не входять до ТСЖ багатоквартирного будинку

Відмовляючись від членства в ТСЖ, власник залишає за собою право на отримання інформації, пов'язаної з управлінням будинку, діяльністю товариства в обсязі, встановленому статутом ТСЖ та житловим законодавством. Крім того, власник має право оскаржити рішення органів управління в судовому порядку (ст. 143.1 ч. 3 ЖК РФ).

Власник, який не став членом ТСЖ, також має правона ознайомлення з такими документами:

бухгалтерськими звітами щодо діяльності ТСЖ, а також кошторисами доходів та витрат, річними звітами за кошторисами та висновками аудиторських перевірок;
висновками ревізійної комісіїтовариства;
протоколами засідань, зборів, ревізійної комісії ТСЖ;
технічною документацією додому та іншими документами, пов'язаними з управлінням будинком.

ст. 138 ч. 2 ЖК РФ говорить про те, що взаємини не члена ТСЖ складаються з організацією на основі цивільно-правових засад. Між ТСЖ та власником, який не є його членом, обов'язково має бути укладений договірпро утримання, збереження та ремонт спільного майна у багатоквартирному житловому будинку.

Відповідно до договору, не член ТСЖ має таке ж повне право контролюватиякість робіт та своєчасність їх виконання, а також повноту та якість надання послуг, наданих товариством.

Обов'язки мешканців, які не є членами товариства

Власники житла, які не стали членами ТСЖ, на підставі цивільно-правового договору, укладеного з ТСЖ, зобов'язані:

регулярно вносити платежі за приміщення та надані комунальні послуги (ст. 153 ч.3, п.5 ЖК РФ);
оплачувати утримання, збереження та ремонт майна, що перебуває у загальному користуванні, а також сплачувати внески на капремонт будинку (ст.155 ч.6 ЖК РФ).

Багато громадян схильні вважати, що власники, які не стали членами ТСЖ, обмежені та ущемленіу своїх правах. Це зовсім негаразд. Права та обов'язки власників житла однаковідля всіх власників квартир у будинку та прописані у житловому кодексі.

Це можна пояснити неподільністю та спільністю майна, що є об'єктом діяльності ТСЖ Однак слід пам'ятати і про те, що, відмовляючись від членства в товаристві, власник не позбавляється зобов'язань, пов'язаних із володінням та збереженням спільного майна.

У разі ухилення від зобов'язань щодо участі у спільних витратах ТСЖ має право вимагати примусового відшкодуваннявсіх необхідних платежів у судовому порядку.

Відповідно до ст. 138 п.8 ЖК РФ, ТСЖ вправі представляти інтересивсіх власників житла незалежно від того, є членами товариства чи ні. Для цього організації не потрібна довіреність від власника, який не є членом ТСЖ. Товариство може розпочинати договірні відносини з третіми особами від імені всіх власників житла.

На завершення хочеться наголосити, що вибір про вступ до ТСЖабо про укладання цивільно-правового договору завжди залишається за власником житла.

Ставати членом ТСЖ варто у тому випадку, якщо власник бажає брати активну участьв управлінні спільним майном.

Ті, хто бажають залишатися осторонь зборів і засідань, можуть обмежитися договірними відносинамиі не вступати в товариство. У будь-якому випадку права та обов'язки зберігаються за всіма власниками житла у рівнозначних обсягах.

Передача житлового фонду у власність громадян поставила питання – а хто тепер відповідатиме за все майно в будинку, з кого запитатиме за неякісне виконання комунальних послуг та хто робитиме ремонт у під'їзді?

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

ТСЖ, як юридична особа, має право:

Від свого імені укладати договори з організаціями, що надають послуги, які підтримують «життя» багатоквартирного будинку як житлового комплексу: комунальні, з ремонту, утримання, управління, інші послуги, необхідні власникам приміщень у цьому будинку.
Складати та затверджувати кошторис на майбутній період. До статей витрат можуть входити витрати на необхідний ремонт та утримання всього майна в будинку, проведення капітального ремонту чи реконструкції, кошти для резервного фонду, що формується за рахунок внесків від власників, інші витрати, що обумовлені у статуті організації.
Встановлювати кожному за власника суму обов'язкового річного внеску потреби товариства і вдома. Розмір таких внесків, як правило, залежить від частки конкретного власника у спільній частковій власності. Ці платежі встановлюються роком і затверджуються членами ТСЖ.
Брати кредит у банку, як юридична особа, та використовувати отримані кошти для потреб удома та власників.
Укладати від свого імені договори з фізичними особами, які виконують різні послуги на користь власників.
Сплачувати за ці послуги.
Продавати чи обмінювати майно, що належить на праві власності ТСЖ.

До обов'язків ТСЖ входить:

Забезпечення санітарного, гігієнічного та технічного станувдома відповідно до чинних положень та норм.
Виконання всіх умов договорів, які укладені з організаціями та приватними особами, які забезпечують утримання та ремонт будинку.
Подання інтересів усіх власників, на випадок встановлення їх цивільних правна загальне майно у будинку.

Законодавство

Товариству власників житла присвячений розділ 6 ЖК РФ.

Приблизно 1993 року, відразу після розпаду Радянського Союзу, стали утворюватися перші товариства. Виникла у законному регулюванні їх діяльності.

Було розроблено від 15. 06. 1996 року № 72-ФЗ. Цей закон втратив свою силу з 01. 03. 2005 року, коли було введено в діючу ЖК РФ.

Функції ТСЖ

Для того, щоб виконувати певні функції перед громадянами, які володіють приміщеннями у багатоквартирних будинках на праві власності.

Основні

До основних функцій ТСЖ належить:

Контроль за діяльністю компаній, які надають різні послуги власникам житла. Тобто, контроль над комунальними службами та підприємствами, що надають побутові послуги (наприклад, вивіз сміття чи прибирання снігу).
Вирішення питань, що стосуються ремонту та експлуатації будинку, очищення та прибирання прибудинкової території, включаючи доріжки та дитячі майданчики, зони відпочинку та пішохідні зони.
Забезпечення виконання різних робіт відповідно до затвердженого на рік плану.

У багатоквартирному будинку

Крім основних функцій, на ТСЖ є функції ТСЖ у багатоквартирному будинку.

контроль над організаціями та приватними особами, які підтримують чистоту та порядок у під'їздах, на сходах та приквартирних холах;
надання різноманітних послуг власникам у їх квартирах, а також виконання цих послуг;
забезпечення санітарного та технічного стану загальнобудинкового майна;
забезпечення власників житла пакувальними місцями та дитячими майданчиками, якщо це зазначено у статуті;
виконання інших функцій, які прописані та затверджені на загальних зборах.

Керівника

Органами управління у ТСЖ є:

правління;
загальні збори;

Коли не можуть обрати голову з-поміж власників приміщень у будинку, то запрошують . Він працює за трудовим договором, роботодавцем за яким виступає ТСЖ. Функції голови та керівника дещо відрізняються.

Функції керуючого такі:

забезпечує нормальне функціонування всіх комунікаційних систем будинку;
взаємодіє з адміністрацією муніципальної освіти, До якого належить даний житловий будинок;
взаємодіє з підрядними організаціями, які виконують різні роботи на користь власників приміщень у цьому будинку;
співпрацює із населенням;
співпрацює із членами правління ТСЖ;
готує бюджет та кошторис наступного року;
взаємодіє з боржниками з оплати внесків до ТСЖ;
здійснює інші функції, які можна прописати у статуті ТСЖ.

Правління

Правління обирається з-поміж власників житла в даному будинку.

Воно виконує такі функції:

Щорічно звітує перед загальними зборами про виконану за рік роботу/
Планує роботу на наступний рік.
Розробляє кошторис витрат на наступний рік та виносить його на обговорення, з обов'язковим постатейним розшифруванням.
Контролює дотримання товариством усіх чинних і законів.
Веде контроль за тим, щоб члени ТСЖ вчасно вносили необхідні внески, і щоб не виникали довгострокові борги.
Здійснює управління будинком або укладення договору управління ним.
Веде найм працівників та організацій для прибирання будинку та білябудинкових територій.
Виконує інші функції, покладені на правління статутом ТСЖ.

Вимоги до голови

Голову правління ТСЖ обирають із власників житлових приміщень цього будинку. Це основна умова, яку необхідно дотримуватись при підборі кандидата на цю посаду.

Згідно з ним, він обирається на термін, який прописаний у статуті. Він діє від імені товариства без додаткових доручень.

Вимоги до голови правління прописані у статуті товариства.

Це можуть бути:

наявність вищої економічної чи юридичної освіти;
досвід господарської або адміністративної роботивід 3-х років;
наявність власного транспорту.

До психологічних вимог до майбутнього голови можна віднести:

комунікабельність;
стресостійкість;
вміння добиватися свого законним шляхом;
впевненість у собі;
вміння протистояти «напору» як членів ТСЖ, і сторонніх організацій;
міцне здоров'я та активний образжиття.

Перш ніж призначати когось на посаду голови, його необхідно ознайомити з його посадовою інструкцією. У цьому документі прописані всі основні обов'язки людини, яка обійматиме цю посаду.

Також із головою підписується трудовий договірі йому виплачується заробітна плата, якщо це передбачено у статуті ТСЖ.

Відповідальність

Зміни, які зазнали житлового законодавства у 2015 році, безпосередньо торкнулися і діяльності ТСЖ. З того часу змін не відбувалося, тому положення актуальні й досі.

Так обов'язком власників стало проведення зборів для внесення змін до статуту товариства. за нової редакціїзакону статут повинен реєструватися у ФНП, а голова має отримати витяг з ЄДРЮЛ.

Плюси та мінуси даного способу управління

Згідно ст. 135 Житлового кодексу РФ, ТСЖ (Товариство власників житла) - це некомерційна організація, що об'єднує власників приміщень у багатоквартирному будинку для організації колективного управління всім нерухомим майном, забезпечення його використання, володіння та розпорядження в межах визначених норм законодавства.

Членство в ТСЖ дозволяє брати участь у загальних зборах, отже, дає можливість безпосередньо проводити прийняття всіх рішень, що стосуються управління будинком і визначення розміру внесків.

Безперечним плюсом ТСЖє те, що саме воно вирішує, яким чином утримуватиметься будинок– чи потрібна будинку постійна охорона, чи потрібне проведення поточного ремонту вестибюля, сходових кліток та коридорів, які комунікації потребують заміни та інше.

Оскільки ТСЖ має право розпоряджатися всіма приміщеннями загального користування, мешканці спільним рішенням можуть визначити призначення горища та підвалу.

Так як за ТСЖ закріплюється право на прилеглу територію, можна на вибір мешканців влаштувати поряд з будинком дитячий майданчик або паркування.

У цілому нині створення ТСЖ дозволяє якісно поліпшити проживання, якщо власники правильно підійдуть до організації управління домом.

Важливо, що джерелом надходження коштів у ТСЖ, крім внесків мешканців, можуть стати і державні кошти.

Оскільки власниками неприватизованих приміщень вважаються державні органи, такі зобов'язані брати безпосередню участь у витратах, необхідні змісту даного будинку. При невиконанні цього зобов'язання ТСЖ має право стягувати ці платежі у примусовому порядку.

ст. 153 ЖК РФ дозволяє ТСЖ стати ініціатором будівництва додаткових приміщеньдо спільного майна, які надалі можуть застосовуватися для отримання доходу. Наприклад, прибудувати до будинку магазин чи кафе та інше.

Здача в оренду такого приміщення покриє суттєву частину видатків, що знизить суму внесків.

Ще однією перевагою ТСЖ можна назвати можливість відмови від послуг з експлуатації будівель та організації.

Тобто мешканці самі вирішують, кого їм найняти для обслуговування будинкуі самостійно домовляються про .

Єдиним мінусом створення ТСЖ є ризик неправильної організації управління. Але ця проблема легко вирішувана, оскільки мешканці можуть переобрати членів правління та спільним рішенням визначити план управління.

У яких будинках можна створити товариство

ст. 136 ЖК РФ говорить, що власники приміщень в одному багатоквартирному будинку мають право створити лише одне ТСЖ.

Можуть створювати загальне ТСЖ та власники з кількох багатоквартирних будинків, чиї мережі інженерно-технічного забезпечення та інші елементи інфраструктури межують між собою.

Допускається створення ТСЖ власниками кількох близько розташованих будинків, наприклад, будинків на одного господаря, дачних будиночківз присадибними ділянками та без них, якщо їх земельні ділянки межують або розташовуються на загальній території та мають спільні елементи інфраструктури.

Два ТСЖ і більше можуть створювати об'єднання для спільного управління майном.

Можливе створення ТСЖ ще на етапі будівництва будинку, що підтверджується ст. 139 ЖК РФ. Примітно, що власники приміщень у будинку під управлінням ТСЖсамі вирішують вступати їм у товариство чи ні.

Як ухвалюється рішення про створення

Для того, щоб створити ТСЖ, необхідно провести збори мешканцівна якому буде обрано . На зборах має бути не менше 2/3 всіх власників будинку.

Рішення про створення ТСЖ приймається більшістю голосів, згідно з внесеними змінами тепер потрібна згода 2/3 всіх власників приміщень, тоді як раніше достатньо було 50% голосів.

Оформляється рішення протоколом загальних зборів ТСЖ. Голоси власників визначаються пропорційним принципом – що більше площа житлового приміщення, то більше голосів у власника.

Затвердження статуту

Порядок ухвалення статуту ТСЖ визначається ст. 45-48 ЖК РФ. Статут має бути затверджений усіма власникамижитлових приміщень вдома.

Можна проводити збори у заочній формі, якщо перед цим товариства.

У Статуті мають бути відображені всі основні аспекти обслуговування та утримання будинку. У ньому вказується адреса будинку, місце та дата складання документа. Також прописуються мета функціонування ТСЖ, правничий та обов'язки всіх учасників товариства.

Власники приміщень називаються власниками нерухомості, тобто ТСЖ перейменовується на ТСН.

Починаючи з 1 вересня 2014 року, всі ТСЖ повинні реєструватися як ТСН, при цьому для товариств, що вже діють, перереєстрація не потрібна.

Зміни Житлового кодексу РФ торкнулися і статуту, зокрема:

Для внесення змін до чинного статуту проводяться загальні збори, на яких статут змінюється на підставі протоколу.

Усі внесені зміни засвідчуються нотаріусом та вирушають на підтвердження до податкових органів. Через 5 днів голова може отримати витяг з Росреєстру про внесення змін.

Процедура реєстрації

Реєстрація ТВЖ аналогічна постановці на облік юридичної особита особливих складнощів не становить. Після реєстрації ТСЖ надається індивідуальний розрахунковий рахунок, на який згодом надходять внесені мешканцями кошти.

Для процедури реєстрації ТСЖ необхідні наступні документи:

бланк заяви про постановку на облік юридичної особи;
протокол загальних зборів власників нерухомості;
розрахунок частки кожного з власників;
статут ТСЖ.

Відповідно до ст. 140 ЖК РФ рішенням загальних зборів ТСЖ може перетворюватися на житловий чи житлово-будівельний кооператив.

Укладання договорів із мешканцями будинку

Створення ТСЖ можливе за згодою 2/3 власників. Але решта мешканців користується послугами тих самих постачальників. Тому товариство укладає з мешканцями, які не є його членами, індивідуальні договорина надання послуг.

Законом не передбачається обов'язковий письмовий висновок такого документа.

Організація поточної роботи з управління будинком

Поточні роботи з управління будинком організовуються чинними управлінцями. головою та правліннямобраних мешканцями. Вони можуть бути такими ж власниками або найматися "з боку".

Правління має укладати договори з постачальниками послуг, збирати платежі, стежити за поточним станом будинку та інше.

Деякі документи, наприклад договори ТСЖ з організаціями, що поставляють, можуть бути закриті для перегляду членами ТСЖ, але вони доступні ревізійній комісії.

Порядок звіту про роботу перед мешканцями

План будь-яких робіт з обслуговування будинку та кошторис річних витрат затверджується загальними зборами мешканців.

Якщо рішення було прийнято за допомогою заочного голосування, будь-який член ТСЖ має право на розкриття інформації про діяльність товариства та на ознайомлення з протоколами заочних зборів.

Також можна ознайомитися з витратами ТСЖ через перегляд розрахункового рахунку товариства, який відображає не тільки всі надходження, але і зняття.

Процедура вирішення спорів

Якщо член ТСЖ незадоволений організацією управління будинком, він може винести на обговорення це питання на загальних зборах мешканців. Питання фінансового характеру вирішуються за участю ревізійної комісії.

Якщо спір не вдалося врегулювати всередині товариства, мешканець може потрапити до житлової інспекції, яка контролює забезпечення надання громадянам комунальних послуг.

Також можливе звернення до податкових органів, якщо є підозри на наявність фінансових махінацій

Відео-огляд із змінами

На прикладі Краснодарського краю вказується, як державна влада допомагає представникам багатоквартирних будинків розібратися з тонкощами в організації управління загальнобудинковим майном.