Потрібно відкрити керуючу компанію ЖКГ. Відкриваємо керуючу компанію.

Згадка про перші житлові товариства була відзначена в 1921 році, саме тоді з'явилися перші активісти, які зрозуміли привабливість цієї справи, і почали забирати під своє крило муніципалізовані будівлі. Типові керуючі компанії розпочали порівняно недавно своє існування – 2005 став початком у сфері управління багатоповерховими будинками нового часуі з кожним роком серед підприємців-початківців вони набирають все більшої популярності.

Висока прибутковість і мала конкуренція у цій сфері стають основними причинами, з яких бізнесмени хочуть зайняти цю нішуАле чи легко відкрити власну керуючу компанію і чому за такої фінансової привабливості ще є вільні місця на цьому ринку?

Отже, як відкрити керуючу компанію з нуля? Відповідь міститься у цій статті!

Здійснювати управлінську діяльність дозволяється тільки після отримання ліцензії, видачу якої регулюють державні органи

Отриманий документ не вимагає продовження, видається без обмежень. Але навіть якщо вас внесли до реєстру ліцензій РФ це не означає вашу недоторканність. Ліцензію, при не належному, можуть анулювати та викреслити компанію з реєстру.

Хто може отримати дозвіл?

На отримання ліцензії для реалізації роботи як керуючої компаніїможе розраховувати юр. чи фіз. особа:

• біля РФ зареєстроване;
• має кваліфікаційний атестат;
• не має судимостей;
• відсутнє у реєстрі дискваліфікованих осіб.

Особливості керуючих компаній

Керуюча компанія для підприємця є посередником між будинком і організацією, що здійснює його обслуговування та утримання. Іншими словами, компанія, що управляє, накопичує гроші мешканців, щоб потім витратити їх на ремонтні, експлуатаційні та інші роботи, пов'язані з поліпшенням, підвищенням інвестиційної вартості будинку.

Для мешканців це організація, яка управляє всіма, що знаходяться в будинку, квартирами, що надає певний перелік послуг, встановлений державою чи розширений за домовленістю із мешканцями.

Порядок дій щодо відкриття керуючої компанії

Для початку бізнесу в управлінській сфері знадобиться зробити кілька кроків:

1. Пошук місця під офіс.

3. Закупівля техніки та здійснення ремонтних робіт.

Особливості кожного кроку докладніше розглянемо нижче.

Пошук місця для розміщення офісу керуючої компанії та закупівля обладнання

Перш ніж зареєструвати свою діяльність необхідно знайти місце, в якому можна буде в майбутньому розмістити офіс керуючої компанії. Оптимальним варіантом є багатоквартирний будинок, управління якого планується взяти до рук. Зазвичай подібні компанії розміщують перших поверхах багатоповерхівок, проводять капітальний ремонт, переробляючи приміщення під офіс.

Для роботи достатньо буде 40 кв. м. на яких необхідно розташувати один великий кабінет, де фахівці прийматимуть клієнтів, і директора, туалет, місце для прийому їжі.

Потрібно закупити офісні меблі, кондиціонер, шафи, сейф для документів, оргтехніку, матеріали видаткові та канцелярські товари. Також необхідна купівля спецодягу, інструментів та

Реєстрація компанії для отримання права займатися управлінською діяльністю

Для узаконення своєї діяльності необхідна процедура реєстрації або ЗАТ. Для реєстрації як ТОВ знадобиться зробити таке:

• вибрати місце та придумати назву;
• вибрати код;
• рішення про заснування підготувати
• сформувати КК.

Після виконання перерахованих заходів знадобиться подати заяву до податкової, попередньо

Потім буде потрібноякі надішлють на вашу юридичну адресу свідоцтва про реєстрацію протягом 5 днів.

І останнім етапом буде відкриття банку розрахункового рахунки, з наступною передачею даних про нього в податкову службу.

Наймання співробітників для роботи

У компанії, що управляє, повинні працювати атестованих співробітників не менше трьох. Якщо як керувати будинком ви не знаєте, потрібно найняти інженера з відповідною освітою, крім нього потрібна наявність фахівців, які обслуговуватимуть будинок.

Штат керуючої компанії

• інженер;
• бухгалтер;
• директор;
• сантехніки, слюсарі, прибиральниці, двірники, електрики.

Реклама керуючої компанії

Єдине, що можна зробити для розкручування – це зробити власний сайт з детальною та необхідною інформацією про саму організацію, її співробітників, цілі, плани.

Мета – ім'я компанії зробити пізнаваним.Тільки така масштабна реклама може дати плоди.

Як залучити клієнтів?

Щоб узяти будинок в управління, необхідно з кожним мешканцем договір укласти. Для цього потрібно вам організувати збори, від яких і залежатимуть ваші подальші стосунки з цим багатоквартирним будинком, а саме їх наявність або відсутність. На загальнобудинкових зборах вашою метою буде переконання мешканців у необхідності зміни їхньої керуючої компанії на вашу.

Вам потрібно:

• розписати яскраво всі переваги співпраці з вами;
• розповісти про роботи, які найближчим часом ви плануєте провести у їхньому будинку;
• пообіцяти своєчасне усунення поломок, аварій та інших проблем.

Непогано для початку взяти свій будинок в управління, провести необхідні роботита сфотографувати результат.Такі фотографії стануть вагомим доказом та гарною мотивацією для мешканців. Хороші відгукивід вже «доведеного до розуму» вами будинки також на вашій репутації позитивно позначаться.

Бізнес-план керуючої компанії

Для відкриття власної компанії, що управляє, доведеться понести чимало витрат:

• Оренда приміщення від 80000 рублів.
• Купівля оргтехніки, меблів та необхідного для роботи фахівців обладнання від 300 000 рублів.
• від 200 000 рублів.
• Реклама від 90 000 рублів
• Витрати на обслуговування будинку, ремонт, облагородження прибудинкової територіїблизько 900 000 рублів.

Таким чином, для відкриття своєї керуючої компанії потрібно вкласти на початковому етапі від 1500000 рублів.

Рентабельність керуючої компанії як бізнесу

Рентабельність керуючої компанії вважається середньою близько 50% і за кілька років витрати можуть окупитися. Єдина умова – наявність будинків, які бажають обслуговуватись у вашій організації.

Для стабільної роботи та отримання доходів на початковому етапі необхідно взяти в обслуговування не менше п'яти будинків та поступово збільшувати це число. Не варто відразу намагатися набрати багато будинків, оскільки обслужити їх якісно і за короткий час не вийде, а це на вашій репутації позначиться не найкращим чином.

Свіжі будинки легкі в обслуговуванні та проблем практично не доставляють. Старі ж будинки капітального ремонту потребують, про поточні дахи, труби мешканці нагадуватимуть регулярно і вимагатимуть обіцяного, швидкого усунення проблеми, а це суттєві витрати.

Можливі проблеми при відкритті компанії, що управляє

1. Постачання будинку ресурсами

Вибудувати стосунки з тими, хто постачає будинок водою, опаленням, обслуговує каналізацію буває досить складно. І швидке вирішення проблем іноді буває неможливим.

А пильні мешканці обов'язково будуть влаштовувати скандали через те, що їм обіцяли робити все швидко, а за фактом, як і всі.

2. Неплатники

У кожному будинку є неплатники, зазвичай це 20–30% від загальної кількості мешканців. Для вирішення проблем з ними потрібно вживати будь-яких заходів, а це не тільки часу, але й нервів.

Також до проблем можна віднести високі ризики, великі грошові вкладення, складнощі у підборі кваліфікованих співробітників.

Чи можна придбати готовий бізнес?

На практиці буває набагато простіше купити вже існуючу керуючу компанію,чим відкрити її самостійно.

Здійснюючи подібну угоду, слід звернути особливу увагу на договір, вивчати який потрібно дуже уважно та краще у присутності досвідчених юристів, щоб разом із компанією до вас не перейшли й борги колишнього керівника.

Також потрібно перевірити всіх необхідних внутрішніх документіворганізації присутність. Відкриття власної керуючої компанії – справа дуже ризикована, складна та витратна.

Потрібно вкласти багато сил для отримання ліцензії, дозволів від держави, адміністрації, напрацювання бази клієнтів. Переманити мешканців – справа важка, люди не довіряють подібним організаціям, оскільки часто обіцянки не виконуються навіть наполовину.

Домогтися в цій сфері успіху та заробити повагу можна лише виконуючи послуги якісно та оперативно, виконуючи всі свої обіцянки. Тільки в цьому випадку мешканці будуть хвалити вас і рекомендувати своїм знайомим.

Як відкрити керуючу компанію? Дивіться наступну відеолекцію:

Напевно більшість мешканців сучасних багатоквартирних будинків не задоволені роботою місцевого ЖКГ, проте організувати ініціативну групу та виправити становище мало хто здатний. І все це на тлі повсюдної розрухи у дворах та під'їздах. Розбиті вікна і двері, обшарпані сходи, забитий і брудний сміттєпровід, написи на стінах, дах, що протікає, і багато іншого. До того ж такий плачевний стан підвалів та під'їздів може завдавати шкоди здоров'ю. Вогкість та антисанітарія, поширення щурів, бліх та тарганів, пліснява. Та й просто відкритий доступ до під'їздів на горища та підвали робить їх улюбленим місцем для відвідування наркоманів, дрібних злочинців та БОМЖів.

Всі ці проблеми цілком можна вирішити і гроші, що перераховуються на обслуговування ЖКГ, постійно зростають.Однак рівень обслуговування у керуючих компаній, як правило, огидний. Навіть при прориві водопроводу бригада сантехніків виїжджає з великим запізненням і збитки від аварії виходять набагато більше, ніж приїдь ремонтники оперативно. А при електропроводці, що згоріла, і зовсім можна чекати електриків кілька днів. І справа тут не стільки у безладності, недбальстві чи ліні співробітників ЖЕКу, скільки у численних проблемах самої структури системи. державного управліннягалузі.

Сучасні керуючі компанії

Багаторічна відсутність здорової конкуренції, монополії з боку державних ЖЕК контор призвела до неефективного управління та розподілу коштів. В результаті величезні гроші, що знаходяться в галузі, витрачаються на залатування дірок. Неякісний ремонт системи опалення в сезон холодів, що перемерзають труби в під'їздах через розбиті вікна та двері. При величезних тепловтратах мешканці по суті оплачують опалення вулиць, а не своїх будинків. Системи домоуправлінь, що склалися ще за радянських часів, продовжують свою неефективну діяльність у більшості російських міст. А за відсутності конкуренції усвідомлюють своє виграшне становище. Адже навіщо працювати краще, якщо гроші все одно сплачують.

Нині дещо виправляють ситуацію приватні керуючі компанії, вони приходять на зміну старим ЖЕКам та ДЕЗам. З'являється конкуренція, що сприяє загальному поліпшенню сервісу. Товариствам власників житла пропонується вибір. На жаль, цей процес тільки розпочинається, чому підприємці не поспішають освоїти цей бізнес? Адже це багато мільярдних оборотів.

Ринкова доцільність

Маркетинговими агентствами було зроблено аналітичне дослідження ринку житлово-комунальних послуг Москви. За середніми оцінками, цей сектор оцінюється в один мільярд євро на рік. Ринок справді величезний і за право обслуговування комунального господарства виступає понад дві з половиною тисячі підприємств, причому понад дві третини це малі приватні організації. Але, не дивлячись на покращене управління ресурсами через зношену мережу комунікацій і об'єктів, що дісталася в управління, прибуток таких компаній мінімальний. Більшість коштів йде на заміну або дорогий ремонт. Найкраща справа в новобудовах, де одразу організуються ТСЖ.

Справді, відкривати бізнес із обслуговування комунального господарства з урахуванням «хрущовок» побудованих у роки, зі своїми зношеними комунікаціями недоцільно. Окупність підприємства у разі може досягати 5 і більше років. Але навіть у занедбаних випадках ринок ЖКГ може бути високорентабельним. На думку маркетологів, ситуацію може змінити зміна напряму бізнесу, зробивши його профільною. Залучення девелоперських компаній.

Прибуток від управління ЖКГ у девелоперської компанії незрівнянно нижчий, ніж від реалізації власних проектів та інвестицій. Однак девелопер прагне організувати власну керуючу контору на об'єктах, що зводяться. Тим самим залучаючи клієнтів вже готовим рішенням. До того ж компанії легше усувати власні помилки та недоліки у будівництві.

Пошук клієнтів та вибір відповідних об'єктів

Для гарантованих прибутків та швидкої окупності в даному бізнесі, в першу чергу слід знайти відповідні, перспективні об'єкти. На початковому етапі, пошук майбутніх клієнтів, є прерогативним завданням.

Один із шляхів залучення клієнтів – гарна репутація. Однак компанії-початківця це недоступно. Тому слід звернутися до реклами. Населення Росії, досі, мало поінформовано про можливість передати нерухомість у приватне управління. Мета рекламної компанії змінити загальну думку про приватну керуючу компанію. Розповісти про вигоди такого управління та привернути увагу до власних послуг.

У невеликої компанії, що управляє, вибір об'єктів також небагатий. Здебільшого варто звернути увагу на масове житло. Елітні сучасні забудови та бізнес-центри давно поділені між великими компаніями з великими можливостями та технічною базою. Це верхній рівеньданого бізнесу та невелику компаніюдо таких об'єктів не підпустять. Адже малої компанії буде не під силу управляти об'єктами зі складними інженерними системами, що коштують мільйони і десятки мільйонів рублів, а то й доларів. Старі забудови 60-80 років не варті зусиль через крайню зношеність комунікацій. Усі гроші протягом 5-7 років йдуть на поступове оновлення всього господарства. Повна заміна водопостачання, електрики, газового обладнання, каналізації, зв'язок, ремонт покрівлі та підвалів, встановлення дверей у під'їздах, заміна віконних рам, утеплення, косметичний та поточний ремонт. Список можна і продовжити. Прибуток з цього фонду мінімальний і це за повної завантаженості всіх ремонтних і обслуговуючих бригад. До того ж жителі, які прожили в таких будинках із радянських часів, мало довіряють приватним компаніям і тому тут панують старі ЖЕКи.

Найкращим варіантом можуть стати багатоквартирні житлові забудови 90-х років. Для компанії, що управляє, тут набагато менше витрат, а при правильному підході завжди є шанс виступити вигідніше ніж ЖЕК або ДЕЗ.

Основні ризики керуючої компанії

Головною проблемою, з якою стикаються всі керуючі компанії, це несвоєчасні платежі з боку мешканців за надані послуги. За статистикою заборгованість із комунальних платежів може досягати 25-35%.У старому житловому фонді мешкає великий відсоток пільговиків, що означає компенсацію частини послуг державою. На жаль, міський бюджет розглядає цю статтюВитрат далеко не в першу чергу.

Ще однією проблемою може стати занедбаний стан інженерних систем – опалення, водопостачання, каналізація. Якщо в минулому ремонт проводився не якісно, ​​і обслуговування велося погано, то новій керуючій компанії доведеться чимало постаратися для приведення господарства в працездатний стан. За наявності прав у товариства власників житла, на користування прилеглих до об'єкту будівель і підвалів, їх можна буде здавати в оренду, тим самим перекриваючи дефіцит бюджету у разі неплатежів. У будь-якому випадку компанії доведеться мати якийсь вільний резерв для виконання позапланових робіт, наприклад, серйозних аварій на ділянці або неплатежів.

Як організувати роботу керуючої компанії

У цьому сегменті ринку є два способи ведення бізнесу. Перший це створення групи керівних менеджерів, які займатимуться залученням експлуатаційних компаній та розподілом коштів. У цьому випадку вся технічна сторона переходить аутсорсинговим компаніям, тоді як керуюча компанія лише стежить за станом справ та приймає необхідні рішення. За такого способу ведення бізнесу є як свої плюси, так і мінуси. Плюсом може стати те, що керуючої компанії не потрібно вкладати великих коштів на початковому етапі ведення бізнесу. Також немає необхідності у великому штаті співробітників. Мінус – це повна залежність від компаній підрядників. У результаті, як би не було проведено роботу, за якість відповідати саме керуючій компанії. При затягуванні термінів проведення робіт, перевитрата коштів на ремонт – до цього потрібно бути готовим, і відповідати перед безпосередніми замовниками.

Другий спосіб передбачає повністю взяти на себе обслуговування та експлуатацію об'єктів. При цьому будуть потрібні великі початкові вкладення. Закупівля обладнання, техніки, найм великої кількості персоналу, власні приміщення та майстерні. Такий спосіб роботи буде рентабельним лише за наявності великої кількості клієнтів та обслуговування цілого комплексу будівель або мікрорайону. Тоді витрати поступово розподіляються за великою кількістю об'єктів.

Перспективи бізнесу

У будь-якому випадку даний видбізнесу продовжує розвиватись. І перехід до нових форм управління житловим господарством неминучий.Це наймані керуючі організації, самоврядування мешканцями чи товариство власників. В останніх двох випадках ефективна робота можлива за наявності ініціативної групи мешканців, хоча серед них навряд чи будуть професіонали. Найкраще залучити найманих працівників. Для залучення кадрів найбільш перспективним виглядає найм. колишніх працівниківЖЕКів. За більш високого окладу та знання своєї справи, це будуть хороші професіонали, які знають галузь зсередини. Напевно, вони передбачають підводне каміння при управлінні складним господарством та допоможуть у подальшому розвитку бізнесу.

Більшість сучасних холдингів, навіть невеликих, мають у своїй структурі керуючу компанію. Вона відіграє роль своєрідної штаб-квартири, в якій ухвалюються найважливіші рішення, що стосуються стратегічного розвиткукомпанії, а іноді й оперативне управління. При створенні керуючої компанії слід чітко уявляти цілі створення, структуру, а також специфіку її використання.

Термін «керівна компанія» в сучасній практиціМенеджменту застосовується досить широко (див. таблицю). Розглянемо докладніше особливості використання керуючих компаній у російських умоваху розрізі представленої класифікації.

Мета створення

Законодавчо поняття «керівна компанія» визначено лише з метою управління майном в інвестиційних фондах, кредитних, лізингових компаніях 1 та управління засобами недержавних пенсійних фондів 2 . Саме ці компанії займаються керуванням інвестиційними коштами.

Для цих цілей під керуючою компанією розуміється юридична особа, Створене відповідно до законодавства РФ і має ліцензію на провадження діяльності з управління інвестиційними фондами, пайовими інвестиційними фондами та недержавними пенсійними фондами. Втім, у нашій статті мова піде не про ці керуючі компанії. Інвестори, які працюють із підприємствами реального сектора економіки, також створюють такі компанії для управління своїми інвестиціями. Це дозволяє ефективно контролювати залежні та дочірні підприємства, а також розглядати їх як окремий інвестиційний проект. Саме про керуючі компанії в реальних холдингах і йтиметься. При цьому якщо підприємства купуються на довгострокову перспективу, не з метою перепродажу, і передаються під контроль компанії, що управляє, то потрібно вже говорити про створення управляючої компанії для управління холдингом. Це найпоширеніша сьогодні мета використання компаній, що управляють. Функції та форми керуючої компанії визначаються специфікою роботи холдингу та тими цілями, які ставлять собі власники бізнесу. Керуюча компанія дозволяє оперативно контролювати діяльність підприємств, що входять до холдингової структури, зокрема відстежувати фінансові потокита витрати, оптимізувати процес взаємодії підприємств один з одним усередині холдингу, а також приймати ефективні управлінські рішення. Іноді керуюча компанія у холдингу виконує ряд загальнокорпоративних функцій ( фінансове управління, маркетинг, постачання, збут), що дозволяє заощадити на кількості співробітників, які здійснюють ці функції окремо по кожному підприємству групи.

Керівна компанія також може бути створена для використання з метою альтернативної участі партнерів у бізнесі, якщо вони безпосередньо не можуть або не хочуть бути власниками бізнесу, але бажають його контролювати та брати участь в управлінні.

Особистий досвід Денис Іванов
Генеральний директор ЗАТ "Фінансовий резерв" (м. Москва)
В одному з регіональних бізнес-проектів компанії «Роснафтогазбуд» (в якій я працював раніше) як партнер виступала адміністрація області. Вона не могла фінансувати проект, але хотіла брати участь в управлінні. Як забезпечити інтереси адміністрації, не давши їй належного обсягу акцій виробничого підприємства? Ми створили керуючу компанію, де адміністрація мала «блокуючий пакет» акцій і таким чином брала участь разом із нами в управлінні бізнесом. Але при цьому вона не бере участі у прибутку виробничого підприємства, а у разі продажу його акцій чи ліквідації не братиме участі у розділі майна.

Ставлення до об'єкта управління

Для управління бізнесом можна створити афілійовану керуючу компанію або залучити спеціалізовану зовнішню організацію, що ніяк не пов'язану з керованими підприємствами, а також їх засновниками чи керівництвом. Вибір тієї чи іншої форми управління залежить від специфіки бізнесу та цілей, які переслідують власники.

Зазвичай афілійована компанія, що управляє, є материнською компанією в холдингу і здійснює свою управлінську діяльність на підставі статуту. Це може призвести до того, що в критичних ситуаціях саме материнська компанія, в якій, як правило, зосереджені основні активи холдингу, нестиме ризик відповідальності за неефективне управління перед акціонерами дочірніх підприємств, а також, можливо, податкову відповідальність перед дочірніми компаніями. На практиці іноді створюється формально незалежне підприємство, але по суті афілійоване, що здійснює функції управління та об'єднане з іншими підприємствами групи договорами управління 3 .

Особистий досвід

Олександр Молотніков
Віце-президент, керівник департаменту правового супроводу правочинів ТОВ «ГК «Вердикт» (м. Володимир)
За законодавством керуюча компанія відповідає за збитки, заподіяні керованому суспільству 4 (у разі дочірньому підприємству). Якщо у капіталі дочірнього підприємстваКрім материнської компанії, беруть участь інші особи, то будь-який міноритарний акціонер, що володіє не менше ніж 1% акцій, може пред'явити материнській компанії холдингу позов про відшкодування збитків. Така ситуація може скластися, наприклад, у разі, якщо материнська компанія у своїх інтересах ухвалить рішення «збанкрутувати» одне зі своїх дочірніх підприємств.

У останнім часомстала вельми поширеною над ринком послуг отримали компанії, котрі займаються «управлінням» професійно. Такі підприємства декларують, що в їхньому штаті підібрані фахівці-управлінці з великим досвідом та знаннями у різних галузях та регіонах. Залучення такої компанії може бути вигідним, зокрема, для управління інвестиційними проектами, Про які згадувалося раніше.

Податкова відповідальність керуючої компанії

Відповідно до п. 1 ст. 27 НК РФ "законними представниками платника податків-організації визнаються особи, уповноважені представляти зазначену організацію на підставі закону або її установчих документів". Керівна компанія має право сплачувати податки (із коштів керованого підприємства) та подавати податкову звітність від його імені, а також здійснювати інші передбачені податковим законодавствомдії. При цьому підписуватиме податкову звітність керівник керуючої компанії.

Слід пам'ятати, що дії (бездіяльність) управляючої компанії як законного представника керованого підприємства може бути визнані діями (бездіяльністю) цього підприємства 5 . Тому відповідальність за податкові правопорушення, допущені під час дії договору управління, доручається кероване підприємство. Наприклад, при нарахуванні пені та штрафів, кероване підприємство має право стягнути збитки з керуючої компанії, якщо буде встановлена ​​винність її дій (бездіяльності) 6 .

Особистий досвід
Денис Іванов
Ми пробували управляти проектами з використанням як своєї, так і зовнішньої компанії, що управляє. Зовнішня компанія, як правило, має спеціалізуватися на певному виді бізнесу. Бо коли в управління передається різний бізнес, наприклад будівництво та сільське господарство, Неспеціалізована керуюча компанія може з цим завданням не впоратися. Адже стиль управління залежить від виробничого процесу, оборотності коштів. І робота будується зовсім по-різному в залежності від термінів оборотності коштів (5 днів, 40 днів або 3 роки).

Іван Дуданов
голова ради директорів керуючої компанії «Сільгоспінвест» (м. Калінінград)
У нас був досвід управління зовнішніми підприємствами, які не є нашими дочірніми структурами. На мою думку, середній термін, на який має сенс укладати договір управління, має становити п'ять років. Справа в тому, що компанії, що передаються в управління, нерідко перебувають у жалюгідному стані, і потрібен час, щоб виправити поточне положеннясправ. Укладання договору надання послуг управління передувало проведення всебічного аналізу підприємства. Це було необхідно для того, щоб чітко визначити результати, які повинні бути досягнуті компанією, що управляє. Наприклад, ми провели обстеження підприємства, яке показало таке. На момент укладання договору підприємство дає 100 тис. дол. США прибутку на рік, а за грамотного управління цю цифру можна збільшити до 300 тис. дол. США. Винагорода керуючої компанії у разі включало стабільні виплати і відсоток збільшення обсягу прибутку.

Зовнішню керуючу компанію вигідно використовувати і в тому випадку, якщо потрібно обмежити ступінь впливу на управління бізнес-партнера. Можна спільно визначити стратегічний план і бюджет, який виконуватиме керуюча компанія, при цьому жоден із партнерів не втручатиметься в оперативне управління бізнесом.

Номінальна чи реальна керуюча компанія

Реальну керуючу компанію можна розглядати як спосіб юридичного оформленнявідносин між власниками бізнесу та керуючими. Так, при купівлі підприємств у регіонах інвестори нерідко стикаються із проблемою вибудовування взаємин із місцевим менеджментом. Іноді неможливо та недоцільно змінювати місцевого директора, який має власні акції та вплив на колектив, корисні зв'язки з місцевою адміністрацією та податковими органами. У той самий час такий менеджер який завжди приймає економічно правильні рішення. У цій ситуації керівника можна включити до штату керуючої компанії, що дозволить дещо послабити його вплив на підприємстві та у разі потреби — усунути від управління (без дорогої та трудомісткої процедури зборів акціонерів).

Особистий досвід

Денис Іванов
У такій ситуації справді важливо, що функції виконавчого органувиконує не якась особа, а керуюча компанія - юридична особа. Компанія «Роснефтегазбуд» мала спільне підприємство з німецькими партнерами, яке управлялося за таким же принципом. Німецькі партнери внесли в компанію обладнання та не залишають меж Німеччини. І провести позачергові загальні збори акціонерів, наприклад, щоб змінити місцевого директора, було дуже проблематично.

Наявність керуючої компанії дозволило без проведення загальних зборівна спільному підприємстві практично поміняти директора, оскільки у статуті підприємства було написано, що функції виконавчого органу виконує управляюча фірма (юридична особа). Директор цієї компанії призначається її акціонерами, склад яких відрізняється від складу акціонерів спільного підприємства, а процедури прийняття рішень простіші та оперативніші.

Номінальна керуюча компанія створюється у тому випадку, коли реальні власники з якихось причин хочуть приховати свою участь у управлінні бізнесом. Така компанія, як правило, реєструється на номінальних власників, щоб завуалювати взаємозв'язок між ними та реальними власниками бізнесу. Також номінальна керуюча компанія дозволяє отримати деякі податкові переваги або оминути низку правових обмежень. Для цього номінальні керуючі компанії часто реєструються в зонах пільгового оподаткування (офaшорах).

На відміну від номінальної керуючої компанії, створення якої безглуздо без належного юридичного оформлення, взаємозв'язок реальної керуючої компанії та підконтрольних їй підприємств іноді не зареєстровано. Співробітники, що входять до складу організованої таким чином керуючої компанії, належать до штату підприємств, переданих в управління. Створення керуючої компанії без утворення юридичної особи є доцільним лише в тому випадку, якщо вона формується як реальний орган управління підприємствами холдингу, який повністю підконтрольний власникам бізнесу. Такий підхід дозволяє створити ефективний інструментуправління та уникнути витрат, пов'язаних з освітою та роботою нової юридичної особи (реєстрація, ведення бухгалтерського облікуі т. д.).

Структура керуючої компанії

Структура керуючої компанії холдингу залежить від тих функцій, які передані до її компетенції, а також від масштабів та кількості підконтрольних їй підприємств. На основі опитування фінансових керівників холдингових компаній, а також аналізу доступних бізнес-кейсів можна виділити дві типові структури компаній, що управляють (див. малюнок).

У першому випадку (малюнок «а») керуюча компанія перебирає виконання найбільшої кількості функцій, безпосередньо не пов'язаних з виробництвом: маркетинг, фінанси (включаючи бухгалтерський та податковий облік), юридичний супровід, документообіг, адміністративно-управлінські функції Допоміжні та непрофільні підрозділи також входять до складу керуючої компанії. Керовані компанії виконують, переважно, виробничі функції. Якщо в процесі розвитку підприємства з'являється можливість виділити допоміжний або непрофільний підрозділ як самостійне підприємство, воно виділяється зі складу керуючої компанії. Критерієм для такого виділення може бути можливість підрозділу самостійно надавати послуги над ринком.

Позитивними сторонами цієї структури і те, що керуюча компанія має можливість повністю контролювати майно холдингу, грошові потоки; полегшується контроль за дотриманням корпоративних стандартів, скорочується штат адміністративних працівників.

Така структура може бути ефективна, коли до складу холдингу входить кілька малих та середніх підприємств з невеликою територіальною віддаленістю один від одного та від керуючої компанії. Однак якщо холдинг має складну структуру (складається з кількох холдингів або великих компаній), або підприємства, що входять до його складу, значно віддалені один від одного, то повне централізоване управління стає негнучким, рішення приймаються надто довго і в процесі доведення до виконавця можуть перекручуватися.

У другому випадку (малюнок «б») керуюча компанія здійснює лише ряд функцій, пов'язаних із управлінням холдингом. До них можуть належати методичні посібники, стратегічне планування, суттєві інвестиції, контроль фінансових результатів, розробка корпоративних стандартів та інші.

b)

Малюнок. Структура керуючої компанії

Всі інші функції виконуються безпосередньо на керованому підприємстві. Така керуюча компанія буває ефективною, якщо до складу холдингу входять великі підприємствазі складною внутрішньою структурою, якщо види бізнесу підприємств у складі холдингу значно відрізняються один від одного або якщо підприємства значно віддалені один від одного. За такої структури керуючої компанії важко контролювати «корпоративність» підприємств, оскільки співробітники керованих підприємств перестають асоціювати підприємство, у якому вони працюють, з частиною групи і вважають його самостійним.

Особистий досвід
Петро Феоктистів
Генеральний директор компанії Molten (м. Москва)
До переваг використання керуючої компанії як органу стратегічного управлінняможна віднести таке. З одного боку, компанія, що управляє, отримує можливість здійснювати перерозподіл ресурсів у рамках холдингу, а з іншого — підконтрольні підприємства зберігають необхідну і достатню частку самостійності в прийнятті рішень. Іншими словами, керуюча компанія не втручається у оперативну діяльність підприємства.

Ольга Кузьміна
Начальник фінансового відділуТОВ «Керуюча компанія «Лекс» (м. Тюмень)
Найважливіший елемент у системі управління фінансами – це фінансове планування, яке включає бюджетне плануваннядіяльності кожного керованого товариства та зведене бюджетне планування по всіх таких товариствах. Точковий контроль виконання встановлених бюджетів здійснює рада директорів. Поточний постатейний контроль за виконанням бюджетів виконується фінансовим директоромкеруючої компанії. Він візує всі платежі, які здійснюють керовані товариства.

Іван Дуданов
У структурі компанії, що управляє, можна виділити такі основні блоки: галузеві департаменти, фінансова служба, служба безпеки, юридична служба. Галузевий департамент здійснює безпосереднє управління діяльністю підконтрольних підприємств, що спеціалізуються однією виді діяльності. До галузевого департаменту входять виконавчий директор - менеджер, який виконує функції генерального директора; спеціаліст із постачання; спеціаліст зі збуту та кадровий менеджер. Рішення кожен департамент приймає у межах встановленого бюджету. Фінансова службаконсолідує дані всім підприємствам, підконтрольним управляючої компанії, розподіляє грошові потоки між компаніями, контролює виконання встановлених бюджетів. Юридична служба вирішує питання правового характеру, пов'язані з діяльністю як підконтрольних підприємств, так і компанії, що управляє.

Бізнес у сфері житлово-комунального господарства ніколи не вважався простим шляхом. Це молодий напрямок, який тільки освоюється російськими підприємцями. Як все нове та незнайоме, комерційна діяльністьз обслуговування житлових будинків може бути пов'язана з найрізноманітнішими труднощами і, тим не менш, вона є цікавою та прибутковою. Щоб розпочати бізнес у сфері ЖКГ, підприємцю необхідна команда однодумців, терпіння та бажання надавати людям якісні послуги.

Процедура створення керуючої організації у сфері ЖКГ

Що таке керуюча компанія у сфері ЖКГ визначається ст. 192 Житлового кодексуРФ, у якій сказано, що це організація, яка надає послуги з обслуговування багатоквартирного будинку на підставі договору управління цим об'єктом.

Керівна організація ЖКГ - звичайна юридична особа, створена за правилами, передбаченими тієї організаційно-правової форми, яку обрали засновники. Найчастіше це або ТОВ, або АТ. Дізнайтеся про те, які особливості мають ті чи інші.

Команда сайту Світ Бізнесу рекомендує всім читачам пройти Курс Лінивого Інвестора, на якому ви дізнаєтесь як навести лад у особистих фінансах та навчитися отримувати пасивний дохід. Жодних заманух, тільки якісна інформація від практикуючого інвестора (від нерухомості до криптовалюти). Перший тиждень навчання безкоштовний! Реєстрація на безкоштовний тиждень навчання

Реєстрація бізнесу

Покрокова процедура створення керуючої компанії у сфері ЖКГ першому етапі повністю відповідає порядку реєстрації юридичної особи.

Прочитайте у тому, . Дізнайтеся про основні стадії створення організації та терміни проходження реєстраційної процедури.

Прочитайте також, яким чином відбувається і який її розмір.

Основні документи, які потрібні для подання до ФНП:

• рішення засновників про створення організації;
• статут та установчий договір;
• попередній договір оренди на приміщення, де розміщуватиметься компанія;
• протокол про обрання директора та головного бухгалтера;

Проходження керуючою компанією ЖКГ державної реєстрації- Перший і найпростіший крок. Наступна, складніша і специфічніша процедура – ​​оформлення ліцензії.

Ліцензування діяльності

Ліцензія на управління будинками видається на підставі заяви претендента на регіональні інспекції державного житлового наглядуза підсумками проходження претендентом кваліфікаційного іспиту.

Кваліфікаційний іспит приймає спеціально створена ліцензійна комісія. Випробування має пройти директор підприємства та особи, які виконуватимуть обов'язки керівника за його відсутності.

Іспит відбувається у формі тестування. До кваліфікаційних випробувань не допускаються представники, які мають судимість за посадові злочини.

Рішення про надання ліцензії приймається протягом 45 днів після подання заяви претендентом. Про те, як відкрити керуючу компанію у сфері ЖКГ без ліцензії, підприємцю навіть не варто думати. Це будуть даремно витрачені час та гроші.

Після оформлення всіх дозволів, навчання персоналу, створення матеріально-технічної бази та розробки тарифів на послуги, керуюча організація може виходити на ринок та пропонувати співпрацю власникам багатоквартирних будинків та організаціям, які ними створені.

Організація процесу надання послуг керуючою компанією ЖКГ

Перед тим як організувати керуючу компанію ЖКГ, засновник повинен вивчити мінімальний перелік обов'язкових послуг для багатоквартирного будинку, який затверджений постановою Уряду РФ від 03.04.2013 року №290. Це великий обсяг робіт, для якісного виконання яких необхідні спеціальна техніка, інвентар та витратні матеріали. Для придбання цих активів буде потрібно солідний стартовий капітал.

Також для якісного виконання обов'язків керуючої компанії у сфері ЖКГ керівництво має затвердити організаційну структуру. Це локальний документ, що закріплює посадові правата обов'язки кожного співробітника, а також встановлює систему підпорядкованості, за якою за кожен фронт робіт відповідальність несе певний виконавець.

Стандартна структура керуючої компанії ЖКГ є такою вертикалью:

• директор, який здійснює загальне керівництво;
• головний інженер, який контролює вирішення питань технічного забезпеченняоб'єктів;
• майстри ділянок, які відповідають за станом довірених їм територій;
• розрахунковий відділ;
• сектор зі стягнення боргів.

Така структура дозволяє максимально охопити все виробничі питанняКК та забезпечити належний господарсько-адміністративний контроль над процесом надання послуг.

Необхідні вкладення та щомісячні витрати

Мінімальний стартовий капітал до створення КК у сфері ЖКГ обслуговування 300 квартир – 1 млн. рублів. Це за умови, що більшість спеціалізованої техніки орендуватиметься підприємством у міру потреби.

У зазначений мільйон рублів входить придбання необхідного інвентарю для працівників, оренда офісу та обладнання робочих місць, закупівля спецодягу.

Щомісячні витрати - близько 350 тисяч рублів на заробітну плату, до 50 тисяч рублів на придбання витратних матеріалів. Усього близько 400 тисяч рублів.

Орієнтовна вартість послуг КК ЖКГ за мінімальним переліком – близько 500 рублів за квартиру. Загалом із 300 квартир можна зібрати близько 150 тисяч рублів абонентської плати. Однак левову частку доходу компанії складають додаткові роботи: дрібні та капітальні ремонти, додаткові. будівельні роботиі т.д.

Крім того, керуючі організації допускаються до участі в різних державних та муніципальних програмах щодо покращення умов утримання багатоквартирних будинків, що також дозволяє мінімізувати витрати та збільшити доходи підприємства.

Прочитайте, яка виявляється сьогодні в нашій країні.

Вам також знадобиться інформація про те, чи передбачені податковим законодавством.

Дізнайтесь про те, для свого підприємства. Маючи такий документ, ви зможете залучити інвесторів до участі у проекті.

Перспективи

Незважаючи на наявність ряду можливостей для заробітку, зміст керуючої організаціїсаме собою дуже затратно. За найоптимістичнішими прогнозами компанія зможе вийти на самоокупність лише за кілька років. Більше того, обов'язковою умовою для такої позитивної динаміки є грамотна маркетингова політика та постійний розвиток КК.

Маркетинг для компанії, що управляє, пов'язаний виключно з розширенням переліку додаткових послуг, покращенням їх якості та просуванням переваг сучасних технологійдля замовників.

Тому перед тим, як стати власником компанії, що керує, визначте для себе перспективний напрямокрозвитку житлово-комунального господарства, розробіть ряд ефективних пропозицій для мешканців багатоквартирних будинків та реалізуйте разом із ними свій задум. Прочитайте також,

Ви хочете дізнатися, як відкрити керуючу компанію з нуля? Проводити управлінську діяльність можна лише після того, як підприємець отримає ліцензію. За видачу ліцензії відповідає державний орган. Варто зазначити, що якщо ви отримали цей документ, то можна не перейматися його продовженням: тимчасових обмежень немає. Але це не означає, що ліцензія є недоторканною. У крайніх ситуаціях її можуть анулювати та викреслити з реєстру ліцензій РФ.

Дозвіл на створення керуючої компанії може отримати юридичний або фізична особа, яке зареєстровано на території Російської Федераціїта має кваліфікаційний атестат. Крім того, підприємець не повинен мати судимості.

Керуюча компанія– це посередницька організація, яка відповідає за обслуговування будинку. Тобто управляюча компанія несе відповідальність за утримання будинку, веде накопичення грошей мешканців і згодом витрачає їх на ремонт та інші роботи, пов'язані з покращенням умов.

Порядок дій

Варто перерахувати основні етапи, які необхідно пройти під час створення управлінського бізнесу. Покрокова інструкція:

1. Спочатку потрібно знайти місце під офіс.
2. Другий етап: реєстрація юридичної особи.
3. Важливим етапом є закупівля необхідного обладнання, техніки для проведення ремонтних робіт.
4. Наймання працівників, укладання договору найму, узгодження заробітної плати.
5. Останнім, але не менш важливим етапом є проведення якісної, ефективної рекламної кампанії.

Пошук місця

Перш ніж підприємець ухвалить рішення про реєстрацію своєї діяльності, варто знайти місце, в якому буде знаходитися офіс компанії. Один із найвдаліших варіантів – багатоквартирний будинок, який і планує підприємець взяти під управління. Найкраще в цьому випадку переробити під офіс перший поверх, провівши капітальний ремонт. Вам не потрібно занадто багато місця: 50 кв. м вистачить для одного великого кабінету (в ньому фахівці працюватимуть з клієнтами), бухгалтерії, кабінету директора, туалету та вбиральні. Також буде потрібна закупівля необхідної техніки: кондиціонера, офісних меблів, оргтехніки, шафи тощо. Для співробітників робочих напрямків потрібно буде придбати спецодяг, інструменти та необхідний інвентар.

Реєстрація компанії

Для того, щоб узаконити свою підприємницьку діяльність, потрібно пройти реєстрацію у податковій. І тут ви обираєте ТОВ чи ЗАТ. Якщо ви вирішили зареєструвати компанію як ТОВ, потрібно продумати наступні моменти:

1. Місце та назва компанії.
2. Підготовка статуту.
3. Формування УК.

Після перерахованих заходів наступним кроком буде подання заяви до податкової з попередньою сплатою державного мита. Після цього вам потрібно зареєструватися у ФСС та ПФР. Дані вам надішлють на юрадрес протягом п'яти днів. І на останньому етапі йде відкриття розрахункового рахунку та передача даних по рахунку до податкової.

Наймання співробітників

Керуюча компанія має складатися з атестованих співробітників у кількості щонайменше трьох. Якщо ви не володієте інформацією з управління компанією, додатково ще варто включити в штат фахівця з відповідною освітою і досвідом. Крім цього, потрібні працівники, які займатимуться обслуговуванням будинку. Загалом до штату керуючої компанії мають бути включені директор, інженер, бухгалтерія, сантехніки, прибиральниці, електрики, двірники, слюсарі.

Реклама

Що потрібно, щоб відкрити керуючу компанію? Звісно, ​​реклама. Хороша ідеядля швидкої та ефективної розкрутки - сайт з детальною інформацією про компанію, діяльність, співробітників, переваги і т. д. Звичайно, крім сайту необхідно створити додаткові рекламні джерела: оголошення (роздача друкованої продукції, розклеювання, телевізійна реклама, аудіореклама, оголошення в газеті) . Чим масштабнішою буде реклама, тим швидше ваше ім'я стане пізнаваним, а значить бізнес почне приносити плоди у відносно короткі терміни.

Залучення клієнтів

Для того, щоб взяти під керування будинок, необхідно, щоб кожен мешканець уклав з вами договір. Продуктивний вихід: організація зборів. Якщо більшість мешканців підтримають вашу ідею, значить і ті, що залишилися, які ставляться до вас нейтрально, найімовірніше, підуть назустріч більшості. А завданням підприємця переконати мешканців змінити управління. А тепер поетапно про основні моменти переконання:

1. Для початку вам варто барвисто, але лаконічно розписати усі плюси співпраці з вашою компанією.
2. Після цього можна відразу перейти до справи, розповівши про завдання, які ви ставите перед собою щодо поліпшення житлових умов.
3. Серед мешканців у будь-якому разі знайдеться той, хто невдоволений роботою нинішнього управління. Вам необхідно переконати людей у ​​тому, що ви вчасно усунете всі поломки, аварії тощо. Звичайно, всі обіцянки пізніше варто підкріплювати справою.

Ідея, що стоїть, - створення портфоліо будинків, які вже взяті під ваше управління. Для цього вам потрібно взяти під керування будинок та сфотографувати його до вашої роботи та після. Візуальне підтвердження ваших слів, позитивні відгукидобре позначаться на вашій репутації та заощадять час.

Бізнес план. Скільки коштує відкрити керуючу компанію з нуля?

Для того щоб відкрити компанію, що управляє, необхідно зробити розрахунок суми, яка піде на нагальні потреби бізнесу і розвиток в цілому. Зразковий розрахунок:

1. На оренду офісу піде в середньому 80 тис. рублів. Якщо ви є власником вільної нерухомості, з якої готові зробити місце під офіс, то цю статтю витрати можна пропустити.
2. На покупку меблів, обладнання та оргтехніки піде щонайменше 300 тис. рублів.
3. Заробітна платаспівробітників загалом становитиме від 200 тис. рублів.
4. На рекламу піде щонайменше 90 тис. рублів. Не варто економити на такій важливій складовій рекламі. Чим грамотніша, масштабніша і, відповідно, дорожча реклама, тим швидше «заробить» бізнес і окупляться вкладені кошти.
5. Найбільша стаття витрат – це витрати на ремонтні роботи, обслуговування будинку. На це піде в середньому 900 тисяч рублів.

Разом: щоб відкрити управляючу компанію, потрібно мати 1,5 млн рублів на початковому етапі.

Рентабельність

Рентабельність компанії вважатимуться середньої, саме 50 відсотків. Крім того, витрати окупаються за пару років, за умови що ви маєте в своєму розпорядженні прийнятну кількість будинків і є бажаючі з вами співпрацювати. Для стабільного отримання доходу вам вистачить 5 будинків з поступовим збільшенням кількості.

Небажано одразу набирати велику кількість будинків, тому що на їх обслуговування підуть великі фізичні зусилля, а відповідно і виникне потреба у додатковому наборі співробітників і, як наслідок, у великих матеріальних витратах, до яких ви можете бути не готові на початковому етапі. Ваше завдання – це завоювати позитивну репутацію, а поспіх і ставка на швидке отримання доходу можуть призвести до негативного результату.

Зверніть увагу на те, щоб спочатку будинку, які ви берете в обслуговування, не були старими (не старше 15 років), тому що такі будинки частіше потребуватимуть капітального ремонту. Приміром, поточні дахи турбуватимуть мешканців часто, а вони, у свою чергу, вам про них нагадуватимуть, вимагаючи виконання обіцянок. Швидко ж усунути такі серйозні проблеми не завжди можливо, оскільки витрати на капітальний ремонт підуть чималі. Свіжі ж будинки відносно легкі в обслуговуванні і не дають проблем. А косметичний ремонт навряд чи завдасть вам серйозних збитків.

Можливі труднощі

Перша, вона ж основна проблема, яка може виникнути на шляху до процвітання бізнесу, - це робота організацій, що надають воду, опалення. Відсутність води або опалення, проблеми з каналізацією не мають до вас відношення, але претензії мешканців будуть надіслані вам.

Варто ще зазначити і те, що у кожному будинку є неплатники. На думку фахівців, їх близько третини від загальної кількості мешканців. Для того, щоб вирішити проблему, будуть потрібні певні заходи, а це марнування часу та моральних сил. До можливих проблем можна віднести і складнощі у підборі співробітників, ризики.

Але якщо ви готові справлятися з труднощами, які є неминучими на шляху до процвітання, і нести відповідальність за свою роботу, то результат вас порадує. Ви заробили повагу мешканців, виконуєте роботу якісно та вчасно? У цьому випадку люди радять вашу компанію своїм знайомим. Сарафанне радіо за всіх часів було найкращою рекламою. А чи вигідно відкрити компанію, що управляє, вирішувати тільки вам.