Как организовать работу управляющей компании жкх. Бизнес-план управляющей компании

Как открыть компанию ЖКХ? Её создание должно быть согласовано с законодательством Российской Федерации.

В данный момент не приходиться говорить о конкурентной борьбе субъектов на рынке по управлению жильём, т.е. её нету. Те, кто там находится достаточно безынициативные и очень часто проблемные (об этом можно слушать каждый день в новостях). Управляющая компания ЖКХ, напротив, то, что сможет улучшить эту сферу, привнести эффективные изменения. С её помощью обеспечивается рациональный расход средств собственников жилья и улучшение условий проживания.

Есть выбор между товариществом собственников жилья и управляющими компаниями (то есть ЖЭУ). По договору, в последней, привлекается управляющая компания ЖКХ. Получается, что она в ответе за все предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Услуги могут быть либо минимальными, которые прописаны в законодательстве России, либо же расширенными, которые отдельно определяются в договоре между жильцами и управляющей компании ЖКХ. Тарифы по оказанию услуг определяет государство, а вот поставщиков ресурсов управляющая компания выбирает сама. Проведение ремонтных работ и поддержка удовлетворительного состояния общего имущества владельцев жилья управляющая компания ЖКХ делает по расценкам, которые заранее оговариваются с жильцами. Такими объектами общего владения являются: подвалы, гаражи, подъезды, крыши и т. п. Чаще всего управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве обслуживает многоквартирные дома.

Документы для регистрации УК ЖКХ

• Заявление о государственной регистрации (по форме № Р11001 прил. №1 к Постановлению Правительства РФ от 19.06.2002г. №439).
• Решение о создании УК (протокол общего собрания учредителей);
• Устав создаваемой УК в форме ООО;
• Учредительный договор (в случае создания организации несколькими лицами);
• Документы для регистрации изменений в учредительные документы существующей организации;
• Заявление о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица (по форме №Р13001 прил. №3 Постановления Правительства РФ от 19.06.2002 №439);
• Устав в новой редакции (или изменения);
• Решение о внесении изменений в учредительные документы (протокол собрания учредителей по внесению изменений в Устав).

Также вам понадобится «учетная политика организации в целях бухгалтерского учета» и «перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и предложения по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения».

С чего начать? Существуют два способа: вы сами берете на себя всю ответственность или же открываете профессиональную управляющую компанию ЖКХ, которая займется всем сама. В первом случае недостатком будет то, что это дорого, ведь необходимо набрать штат сотрудников. А во втором случае – это аутсорсинговые цены, которые довольно высокие. Но тут будет присутствовать зависимость от подрядчиков.

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

• подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
• поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
• обеспечение пожарной безопасности;
• установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
• поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
• ремонт в подъездах;
• восстановление фасада дома;
• составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
• рассмотрение вопросов жильцов;
• другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома. Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету. Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД. Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.


Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги. Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг. Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д. Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

• создать юридическое лицо;
• получить лицензию;
• набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
• получить многоквартирный дом в управление;
• составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица.

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).


Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

• организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
• наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
• штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
• фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
• руководство имеет документы о повышении квалификации;
• чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании. За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.


Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

• наименование;
• форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
• адрес;
• выписка из ЕГЮРЛ.
• данные по накопительным и расчетным счетам;
• документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
• финансовые документы;
• данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании. Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты. Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

• цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
• необходимые для старта затраты;
• риски;
• прогнозируемая прибыль.

• получение максимальной прибыли;
• получение в управление максимально возможное количество домов;
• настройка всех бизнес процессов внутри организации;
• качественное обслуживание МКД.

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

• низкая рентабельность;
• износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
• недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
• давление со стороны администрации и других надзорных органов;
• риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт. Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.


Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

• повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
• организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
• одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Открытие собственного бизнеса - это ответственное и сложное дело. Чтобы по ходу решения вопросов у вас не возникало проблем или трудностей, стоит следовать четкому плану. Часто грамотно составленный бизнес-план - это уже полдела на пути к успеху.

Выбирая сферу для бизнеса, следует учесть несколько важных факторов:

• конкуренция в той области, в которой вы планируете работать;
• уровень знаний и опыта, которыми вы владеете в выбранной сфере;
• привлекательность этого бизнеса для вас.

Если говорить об управляющей компании, то конкуренция на этом рынке практически отсутствует. Хотя подобные компании в России начали появляться еще 90-х, но широкой популярности так и не получили. Сегодня управляющие компании, которые предлагают услуги для владельцев недвижимости класса А, процветают, как никогда. А вот классы В и С пока свободны. Это связано с тем, что в периоды кризиса многие владельцы недвижимости среднего уровня пытались заниматься управлением самостоятельно. Теперь же многие ищут управляющие компании, но не всегда их находят. Для класса А слишком высокая комиссия.

Уровень знаний и опыта прямо влияют на будущий успех предприятия. Управляющая компания будет процветать, если менеджеры знают как найти клиентов и подписать с ними договора. В области управления недвижимостью на руку сыграет опыт работы в агентстве недвижимости и работа риелтором. Поиск того, кто сдает в аренду площадь, и арендатора - это непростое дело, в котором нужна своя сноровка. Если вы сами не поработали в этой области, тогда стоит поискать партнера или менеджера, который уже освоил данное ремесло.

Какое бы дело вы ни открыли, оно должно вам нравиться. Если бизнес привлекателен, то вы не будете усиленно работать, заставляя себя делать что-либо и так далее. Все дела будут совершаться легко и просто, вы не будете чувствовать усталости, когда работаете. Задор и азарт на старте - это залог успеха. Если свое дело хорошо «толкнуть» вначале, то оно быстрее «поедет».

Какие услуги может оказывать управляющая компания

Сегодня подобные компании эволюционируют и список предоставляемых услуг постоянно расширяется. Основными принято считать следующие:

1. Долгосрочное управление . Имеется ввиду сдача в аренду площадей для торговли и бизнеса, а также помещений под офисы или для других целей. Это основная услуга, которую оказывают управляющие компании. Хотя, часто имеются ввиду бизнес-здания, но порой подобные компании могут заниматься и помещениями жилого или развлекательного типа. Услуга предполагает подписание долгосрочного договора, в котором срок сотрудничества составляет несколько лет.
2. Краткосрочное управление . В этом случае, договор может подписываться на несколько месяцев или же оформляться для одноразового оказания услуги. Подобный вид управления пользуется популярностью среди застройщиков, которые получают готовые объекты. Поиск первых арендаторов и заключение договоров с ними хозяева зданий поручают специалистам, а затем принимают у них дела и дальше ведут объекты сами.
3. Полное управление . Для того, чтобы в свой проспект включить подобную услугу, нужны специальные знания. Эта услуга предполагает строительство и управление под ключ. То есть управляющая компания ищет строительные бригады, занимается всеми организационными вопросами, а после завершения строительных и отделочных работ, подыскивает покупателей или арендаторов. Здесь больший уровень ответственности, поэтому вам понадобятся в компании соответствующие специалисты.
4. Оперативное управление . Помимо продажи и сдачи в аренду, здание нуждается еще и в своевременном уходе. Данная услуга предполагает обслуживание здания и поддержания его в хорошем состоянии. При этом, вы можете составлять сметы на проведение работ, в которых будете оптимизировать все существующие расходы на обслуживание.
5. Текущее обслуживание . Здесь имеется ввиду клиринг: чистка окон, уборка в здании, проветривание, проверка состояния отопительной и вентиляционной систем и т.д.

Бизнес-план управляющей компании хорош тем, что может содержать любые услуги, которые вы пожелаете в него включить. Главное, чтобы вы знали как их оказывать и какие затраты вам предстоит понести для той или иной услуги.

Что нужно для открытия управляющей компании

Перед тем, как стартовать, стоит учесть все необходимое для открытия. Расходы для каждого города будут разными. Согласитесь: аренда офиса в Москве и в Туле разная. Учтите специфику своего города и подсчитайте приблизительный размер стартового капитала. Итак, для открытия вам понадобится:

1. Помещение . Размер помещения зависит от масштаба вашей компании. Обычно одному сотруднику, который напрямую общается с клиентом необходимо около 10 кв. метров. Тогда можно говорить о комфорте во время общения, даже если несколько сотрудников находятся в одном помещении. Идеально, если у вас будет несколько небольших офисов и переговорная. В управляющей компании практически все сотрудники работают напрямую с людьми: заказчиками и арендаторами. По этой причине офис должен быть приспособлен к комфортным переговорам.
2. Район офиса . Немаловажный вопрос, так как выгодное положение компании в городе, где высокая проходимость, обеспечит вам постоянный поток клиентов. Если вы делаете ставку на недвижимость класса В или С, тогда выберите соответствующий район. Подойдет местность возле рынков или бизнес-центров или же возле остановок на центральных улицах или в больших спальных районах.
3. Оборудование . Если вы хотите в свой проспект включить обслуживание зданий, то необходимо закупить свой инструмент. Инструменты зависят от того, какие именно виды работ вы будете проводить и кого будете для них нанимать. Для уборщиков необходимы ведра, швабры, специальные салфетки. Для электриков или разнорабочих необходимы отвертки и другие инструменты и так далее.
4. Персонал . Людей стоит подбирать в зависимости от потребностей фирмы. На какой сегмент вы делаете ставку и кто ваши возможные клиенты? Взвесьте все, а затем дайте ответ на вопрос: «Кто с ними должен работать?». После этого нужно приступать к поиску персонала. В управляющей компании обязательно должен быть менеджер, который будет организовывать и контролировать работу всех остальных. Должны быть менеджеры по продажам, ответственные за поиск клиентов и переговоры. Как упоминалось выше, с этой задачей хорошо справятся риелторы. Для официально зарегистрированной фирмы нужен свой бухгалтер. Если компания пока маленькая, достаточно приглашать бухгалтера, который работает удаленно. Для средней компании необходим программист. Зависимо от видов услуг, которые включены в ваш прайс на предприятии могут работать строители, уборщики, сантехники, электрики и т.д.
5. Сайт . Рынок недвижимости плавно перебирается в виртуальное пространство, поэтому собственный веб-ресурс актуален, как никогда. Свой сайт - это лучшая презентация для тех, кто вас ищет в сети. Виртуальный офис может играть роль продавца или менеджера по продажам, приводя к вам клиентов, готовых заключить сделку. Если же выделить средства для СЕО-продвижения, то результат может вас впечатлить. Одна только контекстная реклама в поисковиках способна поднять продажи в несколько раз. Оптимизация и продвижение обеспечат постоянный поток клиентов на страницы вашего сайта. Туда будут заходить только те, кто интересуется вашим предложением и настроен совершить покупку. Сотни и тысячи потенциальных арендаторов ищут подобные агентства, дайте им возможность найти вас!
6. Реклама . Одного сайта и его оптимизации в интернете недостаточно. Чтобы ваш бизнес процветал и разрастался, необходима полноценная рекламная кампания. Бигборды, листовки, визитки, ролики и другие материалы будут приводить к вам покупателей. Помните, что многие ищут вас в газетных объявлениях. Не упускайте возможности «поймать» своего клиента. Хороший бизнес-план закладывает около 50% средств, которые нужны для старта, в рекламную кампанию, даже если речь идет об открытии производства. Если же начать работать в сфере услуг, то основная часть стартового капитала должна уйти на рекламу.
7. Техника . В офис необходимо купить компьютеры, а также мебель для работы сотрудников. Понадобятся также несколько телефонов, возможно, факс. Обязательно нужен принтер. Но одной техники недостаточно. Позаботьтесь о лицензионном программном обеспечении, потому как работа с пиратскими версиями Windows преследуется по закону. О лицензиях стоит подумать, если вы хотите избежать штрафов.

Как начать?

Управление недвижимостью - это довольно сложное дело. Многие клиенты готовы больше заплатить и отдать объект опытным специалистам, нежели сэкономить и довериться молодой компании. Поэтому многие новички начинают бизнес с ведения объектов знакомых или друзей. Если такой вариант не может быть осуществлен, тогда можно подумать о том, как привлекать будущих клиентов. К примеру, можно установить для первого клиента символическую цену, а можно подарить какую-либо услугу из вашего прайса. После первого же клиента дело пойдет активнее.

Важно всегда держать марку и заботиться о своей репутации. Работа в области управления не прощает промахов, поэтому будьте бдительны и будьте готовы угодить каждому отдельному клиенту и подстроиться под каждого.

Наверняка большинство жильцов современных многоквартирных домов не удовлетворены работой местного ЖКХ, однако организовать инициативную группу и исправить положение, мало кто способен. И всё это на фоне повсеместной разрухи во дворах и подъездах. Разбитые окна и двери, обшарпанные лестницы, забитый и грязный мусоропровод, надписи на стенах, протекающая крыша и многое другое. К тому же такое плачевное состояние подвалов и подъездов может причинять вред здоровью. Сырость и антисанитария, распространение крыс, блох и тараканов, плесень. Да и просто открытый доступ в подъезды на чердаки и в подвалы делает их излюбленным местом для посещения наркоманов, мелких преступников и БОМЖей.

Все эти проблемы вполне решаемы и деньги, перечисляемые на обслуживание ЖКХ, постоянно растут. Однако уровень обслуживания у управляющих компаний, как правило, отвратителен. Даже при прорыве водопровода бригада сантехников выезжает с большим запозданием и ущерб от аварии выходит гораздо больше, чем приедь ремонтники оперативно. А при сгоревшей электропроводке и вовсе можно дожидаться электриков несколько дней. И дело здесь не столько в безалаберности, нерадивости или лени сотрудников ЖЭКа, сколько в многочисленных проблемах самой структуры системы государственного управления отрасли.

Современные управляющие компании

Многолетнее отсутствие здоровой конкуренции , монополии со стороны государственных ЖЭК контор привело к неэффективному управлению и распределению средств. В результате огромные деньги, находящиеся в отрасли расходуются на залатывание дыр. Некачественный ремонт системы отопления в сезон холодов, перемерзающие трубы в подъездах из-за разбитых окон и дверей. При огромных теплопотерях жильцы, по сути оплачивают отопление улиц, а не своих домов. Сложившиеся ещё в советское время системы домоуправлений продолжают свою неэффективную деятельность в большинстве российских городов. А при отсутствии конкуренции осознают своё выигрышнее положение. Ведь зачем работать лучше, если деньги всё равно платят.

В настоящее время немного исправляют ситуацию частные управляющие компании, они приходят на смену старым ЖЕКам и ДЕЗам. Появляется конкуренция способствующая общему улучшению сервиса. Товариществам собственников жилья предлагается выбор. К сожалению, этот процесс только начинается, почему предприниматели не спешат освоить этот бизнес? Ведь это много миллиардные обороты.

Рыночная целесообразность

Маркетинговыми агентствами было произведено аналитическое исследование рынка жилищно-коммунальных услуг Москвы. По средним оценкам этот сектор оценивается в один миллиард евро в год. Рынок действительно огромен и за право обслуживания коммунального хозяйства выступает более двух с половиной тысяч предприятий, причём более двух третей это малые частные организации. Но, не смотря на улучшенное управление ресурсами из-за доставшейся в управление изношенной сети коммуникаций и объектов, прибыль таких компаний минимальна. Большая часть средств уходит на замену или дорогой ремонт. Лучше дело обстоит в новостройках, где сразу организуются ТСЖ.

Действительно, открывать бизнес по обслуживанию коммунального хозяйства на базе «хрущёвок» построенных в 70е годы, с их изношенными коммуникациями нецелесообразно. Окупаемость предприятия в таком случае может достигать 5 и более лет. Но даже в запущенных случаях рынок ЖКХ может быть высокорентабельным. По мнению маркетологов, ситуацию может изменить изменение направления бизнеса, сделав его профильным. Привлечение девелоперских компаний.

Прибыль от управления ЖКХ у девелоперской компании несоизмеримо ниже, чем от реализации собственных проектов и инвестиций. Однако девелопер стремится организовать собственную управляющую контору на возводимых объектах. Тем самым привлекая клиентов уже готовым решением. К тому же компании легче устранять собственные ошибки и недостатки в строительстве.

Поиск клиентов и выбор подходящих объектов

Для гарантированных прибылей и быстрой окупаемости в данном бизнесе, в первую очередь следует найти подходящие, перспективные объекты. На начальном этапе, поиск будущих клиентов, прерогативная задача.

Один из путей привлечения клиентов – хорошая репутация. Однако начинающей компании это недоступно. Поэтому следует обратиться к рекламе. Население в России, до сих пор, мало осведомлено о возможности передать недвижимость в частное управление. Цель рекламной компании изменить общее мнение о частной управляющей компании. Рассказать о выгодах такого управления и привлечь внимание к собственным услугам.

У небольшой управляющей компании выбор объектов также небогат. В основном стоит обратить внимание на массовое жильё. Элитные современные застройки и бизнес центры давно поделены между крупными компаниями с большими возможностями и технической базой. Это верхний уровень данного бизнеса и небольшую компанию к таким объектам не подпустят. Ведь малой компании будет не под силу управлять объектами со сложными инженерными системами стоящими миллионы и десятки миллионов рублей, а то и долларов. Старые застройки 60-80 годов не стоят усилий по причине крайней изношенности коммуникаций. Все деньги в течение 5-7 лет будут уходить на постепенное обновление всего хозяйства. Полная замена водоснабжения, электрики, газового оборудования, канализации, связь, ремонт кровли и подвалов, установка дверей в подъездах, замена оконных рам , утепление, косметический и текущий ремонт. Перечень можно и продолжить. Прибыль с данного фонда минимальна и это при полной загруженности всех ремонтных и обслуживающих бригад. К тому же жители, прожившие в таких домах с советского времени, мало доверяют частным компаниям и поэтому тут властвуют старые ЖЭКи.

Лучшим вариантом могут стать многоквартирные жилые застройки 90х годов. Для управляющей компании тут гораздо меньше затрат, а при правильном подходе всегда есть шанс выступить выгодней чем ЖЕК или ДЕЗ.

Основные риски управляющей компании

Главной проблемой, с которой сталкиваются все управляющие компании это несвоевременные платежи со стороны жильцов за оказанные услуги. По статистике задолженность по коммунальным платежам может достигать 25-35%. В старом жилом фонде проживает большой процент льготников, что означает компенсацию части услуг государством. К сожалению, городской бюджет рассматривает данную статью расходов далеко не в первую очередь.

Ещё одной проблемой может стать запущенное состояние инженерных систем – отопление, водоснабжение, канализация. Если в прошлом, ремонт проводился не качественно, и обслуживание велось плохо, то новой управляющей компании придётся немало постараться для приведения хозяйства в работоспособное состояние. При наличии прав у товарищества собственников жилья, на пользование прилегающих к объекту построек и подвалов, то их будет возможно сдавать внаём, тем самым перекрывая дефицит бюджета в случае неплатежей. В любом случае компании придётся иметь некий свободный резерв для выполнения внеплановых работ, например серьёзных аварий на участке или неплатежей.

Как организовать работу управляющей компании

В данном сегменте рынка есть два способа ведения бизнеса. Первый это создание группы руководящих менеджеров которые будут заниматься привлечением эксплуатационных компаний и распределением денежных средств. В этом случае вся техническая сторона переходит аутсорсинговым компаниям , в то время как управляющая компания только следит за состоянием дел и принимает необходимые решения. При таком способе ведения бизнеса есть как свои плюсы, так и минусы. Плюсом может стать то, что управляющей компании самой не требуется вкладывать больших средств на начальном этапе ведения бизнеса. Так же нет необходимости в большом штате сотрудников. Минус это полная зависимость от компаний подрядчиков. В итоге, как бы не была проведена работа, за качество отвечать именно управляющей компании. При затягивании сроков проведения работ, перерасход средств на ведение ремонта – к этому нужно быть готовым, и отвечать перед непосредственными заказчиками.

Второй способ предполагает полностью взять на себя обслуживание и эксплуатацию объектов. При этом потребуются большие первоначальные вложения. Закупка оборудования, техники, наём большого количества персонала, собственные помещения и мастерские. Такой способ работы будет рентабелен лишь при наличии большого количества клиентов и обслуживание целого комплекса зданий или микрорайона. Тогда затраты равномерно распределяются по большому количеству объектов.

Перспективы бизнеса

В любом случае данный вид бизнеса продолжает развиваться. И переход к новым формам управления жилищным хозяйством неизбежен. Это наёмные управляющие организации, самоуправление жильцами или товарищество собственников. В последних двух случаях эффективная работа возможна при наличии инициативной группы жильцов, хотя среди них навряд ли будут профессионалы. Лучше привлечь наёмных работников. Для привлечения кадров наиболее перспективным выглядит найм бывших работников ЖЭКов. При более высоком окладе и знании своего дела, это будут хорошие профессионалы, знающие отрасль изнутри. Наверняка, они предвидят подводные камни при управлении сложным хозяйством и помогут в дальнейшем развитии бизнеса.

Как создать управляющую компанию - что это и чем она занимается + требования к учредителям и участникам УК + 3 шага для открытия.

Многие ошибочно полагают, что паевой инвестиционный фонд - это юридическое лицо.

Но на самом деле он выступает в качестве комплекса имущественных прав, который складывается из вкладов, переданных в доверительное управление.

И за этим уже стоит управляющая компания, использующая вложенные средства и имущества для инвестирования в различные проекты, которые имеют потенциал в виде получения прибыли.

Если вас интересует тема инвестирования, то вы наверняка ищете информацию о том, .

Что это такое, какие ее основные обязанности, какие требования к ней выдвигаются, и что нужно, чтобы ее зарегистрировать - тема сегодняшней статьи.

Что такое управляющая компания и чем она занимается?

Прежде чем переходить к разбору вопроса, как создать управляющую компанию, необходимо выяснить, что это и чем она занимается.

Выше было упомянуто понятие паевого инвестиционного фонда (ПИФ), и вот из него и «растут ноги».

ПИФ - это все средства вкладчиков (пайщиков), которыми согласно законодательству на доверительных основах распоряжается управляющая компания.

Исходя из этого можно дать определение понятию «управляющей компании».

Итак, это зарегистрированное согласно нормам законодательства юридическое лицо, которое формирует инвестиционный фонд и совершает управление вкладами в интересах инвесторов для получения возможной прибыли.

Таким образом, доверительная компания аккумулирует полученные средства и пускает их в оборот различными способами.

И в случае успешного результата инвесторы получают прибыль.

Деятельность управляющей компании (УК) регулируется Законом Российской федерации «Об инвестиционных фондах».

В Украине аналогичной организацией является Компания по управлению активами (КУА).

Особенностями работы управляющей компании являются:

• одна управляющая компания может иметь под своей опекой несколько инвестиционных фондов;
• УК - это не благотворительная организация, за свои услуги она берет определенное денежное вознаграждение;
• деятельность УК строго регламентируется и контролируется государством;
• чтобы получить право на открытие и ведение деятельности, УК обязана получить лицензию;
• основные моменты, касающиеся прав, обязанностей, предоставления дополнительных услуг, системы вознаграждения, прописываются в Уставе УК и Правилах доверительного управления;
• компания несет материальную ответственность перед инвесторами в размере причиненного по ее вине ущерба.

К основным функция компании по управлению активами относятся:

• создание ПИФов;
• регистрация и выпуск инвестиционных паев;
• использование вкладов инвесторов в различных проектах с целью получения прибыли;
• анализ и оценка рынка инвестиций, а также поиск новых объектов, в которые можно - акций, облигаций, золота, недвижимости;
• поиск и набор квалифицированного персонала;
• проведение маркетинговых операций;
• ведение учета и аудита;
• подготовка и предоставление отчетности государственным органам.

Требования к управляющей компании

Все требования к тому, чтобы создать управляющую компанию, прописаны в статье 39 Закона РФ «Об инвестиционных фондах».

Попробуем рассказать о них простыми словами:

1. Чтобы зарегистрировать УК, необходимо выбрать организационно-правовую форму: акционерное общество (АО) или ;
2. В соответствии с требованиями Центрального банка РФ, УК обязана иметь собственные средства в установленном минимальном размере:
   • с 01.09.2016 - 10 000 000 рублей;
   • с 01.03.2017 - 15 000 000 рублей;
   • с 01.09.2017 - 20 000 000 рублей + 0,02% от размера суммы превышения средств, которые находятся в распоряжении УК над 3 000 000 000 рублей (не должны превышать 80 000 000 рублей).
3. Наличие у исполнительного лица профильного высшего образования и опыта работы в финансовых учреждениях.
4. Проведение внутреннего контроля проводится в обязательном порядке.
   Для этого необходимо нанять контролера или создать службу внутреннего контроля.

Кто может быть учредителями и участниками управляющей компании?

Не каждый желающий вправе создать управляющую компанию и даже стать ее участником.

Для того, чтобы стать учредителем, необходимо соответствовать таким требованиям:

1. Лица, на которых есть непогашенная или неснятая судимость по финансовым махинациям или правонарушениям, совершенным против госвласти, не имеют права распоряжаться более чем 10-ю голосами.
2. Лица, решившие создать управляющую компанию, обязаны направить заявку в государственный орган по ценным бумагам.

Основными участниками УК ПИФа являются:

• гендиректор;
• контролер;
• специалист.

Подробнее остановимся на каждом из них.

Итак, основными требованиями, которым должен соответствовать гендиректор, являются:

1. Назначенный гендиректор должен иметь профильное высшее образование и соответствующую квалификацию, которая подтверждается аттестатом 5.0.
2. Обязательно наличие как минимум двухлетнего опыта работы на руководящей должности в государственном структурном подразделении, занимающимся ценными бумагами или инвестиционными фондами.
3. Гендиректор не может:
   • быть сотрудником депозитария, регистратором и оценщиком ПИФа;
   • быть руководителем финансового учреждения, совершившего нарушения, которые влекут за собой ликвидацию лицензии на осуществление деятельности; и с дня аннулирования должно пройти минимум 3 года;
   • иметь судимость;
   • нести наказание за совершение административного правонарушения, срок которого еще длиться (должно пройти от полугода до 3 лет).

К должности контролера управляющей компании предъявляются такие требования:

1. Наличие диплома о полученном профильном высшем образовании и аттестата квалификации.
2. Минимальный опыт работы - 1 год на должности специалиста в финансовых учреждениях.
3. Контролер не может быть руководителем или контролером финансовой организации, которая ранее потеряла лицензию и с этого момента прошло менее 3 лет.
4. Если со дня лишения аттестата квалификации прошло менее 3 лет, претендент не может занимать должность контролера в УК ПИФа.

Что касается основных моментов работы контролера, то они заключаются в следующем:

• занимается контролем деятельности управляющей компании или ее филиала;
• назначается, подчиняется и лишается должности советом директоров или собранием акционеров.

Что касается специалистов, которые работают в управляющей компании, то они отвечают за ведение бухгалтерского учета в организации.

Работники, которые выполняют другие обязанности - набор кадров, обеспечение информационно-технической деятельности, предоставление юридических консультаций, не относятся к специалистам УК.

Поэтому их деятельность регулируется другими законодательными нормами.

Требования к должности специалиста управляющей компании:

• наличие действующего аттестата квалификации;
• опыт и профильное образование являются желательными, а не обязательными.

Как осуществляется работа управляющей компании, узнаете из видео:

Как создать управляющую компанию: пошаговый процесс

«Если человек уверенно движется по направлению к своей мечте и стремится жить такой жизнью, какую он себе вообразил, то успех придет к нему в самый обычный час и совсем неожиданно.»
Генри Дейвид Торо

Разобравшись с основными понятиями, можно приступить в разбору вопроса, как создать управляющую компанию.

По сути можно выделить три основных этапа открытия управляющей компании:

Подготовительный этап

Вначале определяются цели и задачи УК:

• контроль над деятельностью ПИФа;
• получение вознаграждения за оказанные услуги пайщикам фонда.

Следующим в том, чтобы создать управляющую компанию, является определения типа ПИФа.

Он может быть открытым, закрытым или интервальным.

После этого придумывается наименование для УК.

Учредители должны наладить инфраструктуру для осуществления деятельности и подписать договора с:

• депозитарием;
• регистратором;
• аудитором;
• оценщиком;

Также необходимо составить правила доверительного управления.

Регистрация УК в государственных органах


Здесь на выбор есть две организационно-правовых формы: АО или ООО.

Более целесообразным вариантом является открытие именно ООО.

Во-первых, сокращается срок регистрационной процедуры, во-вторых, учредители получают большую свободу действий.

От учредителей понадобится открыть корпоративный счет, подготовить печать, отправить письмо в Росстат, чтобы получить код ОКПО.

В среднем на процедуру сбора всех документов, чтобы создать управляющую компанию, уйдет 3-4 недели.

Также в течение 30 календарных дней с дня подачи документов на регистрацию необходимо предоставить полученный код в Федеральную службу по финансовым рынкам.

Если у Единого государственного реестра юридических лиц нет вопросов к учредителям, то уже в течение 3-х рабочих дней УК будет зарегистрирована.

При решении открыть акционерное общество необходимо потратить время не только на подготовку учредительных документов, но и на регистрацию эмиссии акций.

На это уйдет примерно еще один месяц.

1. Запрос на получение лицензии

   
   На этом этапе необходимо подготовить такие документы:
   • заявление на получение лицензии;
   • копии учредительных документов УК;
   • копии документов учредителей и членов совета;
   • документ о том, что госпошлина была уплачена (35 000 рублей);
   • копии документов, подтверждающих выполнение требований (штат УК и наличие собственных средств).

   По желанию также можно подать:

   • документ, подтверждающий постановку УК на учет в налоговой службе;
   • сведения о контролере и специалистах УК;
   • правила внутреннего контроля.

   В течение 2-х месяц ЦБ РФ рассматривает полученные документы и выносит решение по предоставлению или отказу в выдаче лицензии.

   Оно должно прийти компании-соискателю в пятидневный срок.

   Причинами отказа могут быть:

   • невыполнение требований для получения лицензии;
   • неполная или недостоверная информация, предоставленная в документах.

После прохождения всех этапов, как создать управляющую компанию , можно переходить к формированию фонда.

Для этого учредителям необходимо в течение полугода приступить к привлечению паев инвесторов.

Чтобы процесс открытия УК был правильным, рекомендуем вам воспользоваться услугами специалистов, которые смогут подговорить, собрать и подать все необходимые документы.

Ведь в случае отказа на получение лицензии придется по новой тратить время и средства, что по сути не является выгодной перспективой.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

• Что такое франчайзинг: как с ним зарабатывать?
• Где можно взять деньги в долг: 5 вариантов
• Какие нужны документы для открытия расчетного счета?