flarione.ru → Organisasi

Keausan luar dapat disebabkan oleh: Metode untuk menentukan keusangan ekonomi (eksternal).

Keausan eksternal (ekonomis).- hilangnya nilai yang disebabkan oleh faktor eksternal, seperti: perubahan peraturan perundang-undangan yang membatasi atau memperburuk hak milik, hilangnya pasar, dll.

Karena keausan eksternal adalah hasil dari pengaruh eksternal yang mempengaruhi perusahaan secara keseluruhan, dan bukan setiap objek secara individu atau sekelompok, maka keausan eksternal lebih sering dinilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan. Di antara penyebab keusangan ekonomi adalah sebagai berikut:

1) penurunan permintaan;

2) meningkatnya persaingan;

3) perubahan struktur cadangan bahan baku;

4) kenaikan harga bahan baku, tenaga kerja atau utilitas publik tanpa kenaikan harga produk yang sesuai;

4) pembatasan hukum;

5) perubahan struktur pasar barang,

6) faktor lingkungan.

Alasan utama keausan eksternal adalah pembatasan yang ditetapkan secara hukum atas penggunaan objek yang dinilai karena perubahan peraturan lingkungan dan keselamatan.

Jumlah keausan eksternal sama dengan tingkat biaya yang diperlukan untuk memodernisasi mesin dan peralatan guna memenuhi persyaratan hukum.

Saat menghitung jumlah keausan luar, digunakan prinsip substitusi, yaitu. memperhitungkan kegunaan benda tersebut. Karena alasan ekonomi, beberapa peralatan (investasi, kapasitas, dll) tidak digunakan dan tidak membawa manfaat apapun. Dan karena kegunaan suatu benda karena kurang dimanfaatkannya lebih kecil daripada kegunaan suatu benda yang beroperasi pada produktivitas penuh, maka nilainya

berkurang.

Tingkat keausan eksternal karena kurang digunakan

Di mana: Kerabat - koefisien keausan eksternal;

R r- kekuatan nyata atau produktivitas nyata dari objek;

R n- daya terukur atau kinerja terukur

N– “koefisien pengereman”, koefisien Chilton.

Terkadang pemanfaatan yang kurang dapat menyebabkan keusangan fungsional, dan terkadang kerusakan fisik peralatan. Misalnya, jika suatu perusahaan tidak beroperasi pada kapasitas penuh karena alasan ekonomi, maka kerugian akibat kurang dimanfaatkannya diatribusikan pada pihak eksternal

keausan; jika keseimbangan produksi terganggu (area produksi sempit), maka kerugiannya dapat dikaitkan dengan keausan fungsional. Kurangnya pemanfaatan juga dapat terjadi karena alasan fisik, seperti miskin pemeliharaan, perbaikan yang tertunda, kekurangan suku cadang, dll. Dalam semua kasus, penilai harus mengidentifikasi penyebab dan keadaan yang menyertainya yang menyebabkan kurang dimanfaatkannya peralatan untuk secara jelas memisahkan jenis keausan dan keusangan dan memperhitungkannya dengan benar. . Keausan eksternal, yang disebabkan oleh penurunan permintaan produk dan rendahnya daya beli, biasanya ditentukan oleh para ahli.

Secara umum, keausan luar dipengaruhi oleh banyak faktor. Oleh karena itu, sebelum menghitung penyusutan, perlu dipahami secara mendalam keadaan tidak hanya di perusahaan, tetapi juga di industri terkait yang menggunakan peralatan serupa, dan mempertimbangkan karakteristik regional dan lokal.

Kesimpulan

Pendekatan biaya banyak digunakan untuk mengevaluasi objek teknik mesin yang khusus dan unik, serta ketika mengevaluasi mesin dan peralatan usang yang tidak diproduksi saat ini.

Keuntungan

Keserbagunaan. Dapat digunakan untuk berbagai jenis peralatan, termasuk yang khusus dan unik.

Kemampuan untuk memperhitungkan secara lebih akurat dampak keausan (unit yang berbeda mengalami keausan pada tingkat yang berbeda), membuat perkiraan rinci tentang nilai pertanggungan dan kompensasi asuransi (unit yang berbeda memiliki tingkat risiko yang berbeda), memperoleh penilaian properti yang sesuai untuk membaginya, berkat perhitungan untuk masing-masing peralatan.

Selama pengoperasian mekanisme produksi, terjadi proses yang berhubungan dengan penurunan bertahap sifat operasinya dan perubahan karakteristik komponen dan suku cadang. Faktanya adalah bahwa setelah jangka waktu tertentu dapat menyebabkan kerusakan serius atau penghentian total peralatan. Untuk menghindari konsekuensi negatif sifat ekonomi, perusahaan, sebagai suatu peraturan, mengatur proses pengelolaan keausan dan jenis keausan yang kompeten secara terpisah, dan juga segera memperbarui aset tetap mereka.

Pakailah konsep

Saat ini, keausan (penuaan) biasanya dipahami sebagai penurunan bertahap sifat operasional komponen, produk dan mekanisme produksi sebagai akibat dari perubahan ukuran, bentuk atau sifat fisik dan kimianya. Perlu diperhatikan bahwa keausan dan jenis keausan yang ada saat ini muncul dan terakumulasi selama pengoperasian. Ada seluruh seri faktor yang menentukan tingkat penuaan peralatan. Jadi, biasanya, hal-hal berikut ini berdampak negatif:

Gesekan.
Kondisi suhu (ekstrim – khususnya).
Beban dampak mekanis yang periodik, berdenyut atau statis, dan sebagainya.

Perlu dicatat bahwa hampir semua jenis keausan peralatan dapat diperlambat. Untuk melakukan ini, disarankan untuk mengandalkan faktor-faktor berikut:

Solusi konstruktif.
Kepatuhan terhadap aturan pengoperasian.
Penggunaan pelumas berkualitas tinggi dan modern.
Perbaikan dan pemeliharaan preventif yang dijadwalkan tepat waktu.

Karena segala jenis keausan pada aset tetap dan penurunan kinerja, nilai konsumen peralatan atau mekanisme produksi juga menurun. Penting untuk ditambahkan bahwa derajat dan laju keausan ditentukan oleh kondisi gesekan, beban, dan karakteristik material. Selain itu, peran penting juga dimainkan fitur desain peralatan.

Jenis keausan

Klasifikasi keausan saat ini cukup luas. Jadi, untuk pemahaman yang utuh, disarankan untuk meninjau informasi terlebih dahulu secara singkat, lalu mendalami detailnya. Kategori penuaan dibagi menjadi keausan aktual, yang disertai dengan perubahan karakteristik benda; keausan fungsional yang disebabkan oleh perkembangan teknologi baru; keausan eksternal yang disebabkan oleh faktor eksternal. Dua jenis penyusutan aset tetap yang pertama diklasifikasikan menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Selain itu, kelompok pertama dibagi lagi sesuai dengan penyebab penuaan peralatan menjadi keausan tipe pertama (akumulasi akibat pengoperasian pada tingkat normal) dan keausan tipe kedua (akumulasi karena kecelakaan, bencana alam). dan faktor negatif lainnya). Dilihat dari waktu terjadinya, maka dalam kelompok yang sama biasanya dibedakan antara kontinu (indikator teknis dan ekonomi menurun secara bertahap) dan darurat (seketika dalam waktu pelaksanaan, misalnya akibat putusnya kabel atau kecelakaan industri. ) memakai.

Kelompok kedua, yaitu jenis penyusutan aset tetap sebagai fungsional, diklasifikasikan ke dalam moral (alasan utama dalam hal ini adalah perubahan karakteristik produk yang serupa dengan ini, serta pengurangan biaya produksi). produksinya) dan teknologi (alasan utamanya adalah perubahan siklus di mana, menurut tradisi, objek ini termasuk dalam istilah teknologi) keausan. Pada gilirannya, keusangan, berdasarkan item biaya, perubahan struktur yang menyebabkan keausan, dibagi menjadi penuaan karena kelebihan belanja modal; keusangan karena biaya operasional yang sangat tinggi; penuaan yang disebabkan tingkat rendah ergonomi dan ekologi.

Penting untuk dicatat bahwa keausan luar tidak dapat diperbaiki. Jadi, mari kita beralih ke analisis jenis keausan peralatan tertentu yang harus diperhatikan.

Berdasarkan sifat pengaruh eksternal

Tergantung pada karakteristik pengaruh eksternal pada bahan peralatan, jenis penuaan berikut biasanya dibedakan:

Jenis keausan abrasif pada benda. Ini tentang tentang kerusakan pada permukaan mekanisme atau produk oleh partikel kecil bahan dari peralatan lain. Keanekaragaman ini khususnya menjadi ciri khas dalam kondisi peningkatan debu pada mekanisme produksi. Misalnya, ketika bekerja di pegunungan, di lokasi konstruksi, dalam produksi material atau melakukan operasi pertanian.
Kavitasi, yang disebabkan oleh pecahnya gelembung gas secara eksplosif dalam media cair.
Jenis perekat dari keausan fisik.
Penuaan oksidatif. Biasanya terjadi akibat reaksi kimia.
Keausan termal.
Jenis keausannya adalah kelelahan. Biasanya terjadi ketika struktur material berubah.

Jenis keausan dan penyusutan

Kami menemukan jenis pakaian apa yang diketahui saat ini. Perlu dicatat bahwa pengklasifikasian jenis-jenis penuaan menurut fenomena fisik yang menyebabkannya dalam mikrokosmos bagaimanapun juga dilengkapi dengan sistematisasi yang terkait dengan konsekuensi makroskopis terhadap kehidupan ekonomi. Jadi, dalam analisis keuangan dan akuntansi, konsep keausan, yang mencerminkan aspek fisik dari fenomena, erat kaitannya dengan istilah ekonomi penyusutan peralatan. Penyusutan harus dipahami sebagai pengurangan biaya mekanisme produksi seiring bertambahnya usia, dan menghubungkan sebagian dari pengurangan ini dengan biaya produk yang diproduksi. Tujuan utamanya di sini adalah akumulasi dana pada rekening penyusutan khusus untuk pembelian peralatan produksi baru atau perbaikan sebagian peralatan lama.

Keausan fisik

Jenis keausan, tergantung penyebab dan akibatnya, dibagi menjadi ekonomi, fungsional dan fisik. Dalam kasus yang terakhir, kita berbicara tentang hilangnya langsung karakteristik desain dan properti suatu peralatan selama pengoperasiannya. Perlu dicatat bahwa kerugian tersebut mungkin sebagian atau seluruhnya. Dalam kasus pertama, mekanisme produksi harus dipulihkan dan diperbaiki, yang mengembalikan fitur asli produk. Jika peralatan sudah benar-benar aus, maka harus dihapuskan. Selain klasifikasi kekuatan, keausan fisik memiliki klasifikasi umum:

Tipe pertama: mekanisme produksi menjadi aus selama penggunaan yang direncanakan sesuai dengan semua standar dan aturan yang ditetapkan oleh pabrikan.
Tipe kedua: perubahan karakteristik peralatan karena pengoperasian yang tidak tepat atau paparan faktor force majeure.
Keausan darurat: perubahan tersembunyi dalam karakteristik suatu benda menyebabkan kegagalan daruratnya, yang terjadi secara tiba-tiba. Dalam hubungan ini, suatu bencana dapat terjadi di suatu perusahaan, misalnya.

Perlu ditambahkan bahwa jenis yang terdaftar tidak hanya berlaku untuk peralatan secara keseluruhan, tetapi juga untuk masing-masing komponennya (rakitan, suku cadang).

Keausan fungsional

Penting untuk diketahui bahwa penuaan fungsional mencerminkan proses keusangan aset tetap. Kita berbicara tentang kemunculan peralatan dengan jenis yang sama di pasar, tetapi lebih ekonomis, produktif, dan aman digunakan. Secara fisik, sebuah mesin produksi bisa dibilang cukup fungsional. Ini menghasilkan produk, namun penggunaan teknologi baru atau model modern yang muncul secara berkala di pasar membuat penggunaan barang-barang usang tidak menguntungkan secara ekonomi. Perlu diingat bahwa pakaian fungsional memiliki klasifikasi tersendiri:

Penuaan sebagian: mesin tidak menguntungkan untuk satu siklus produksi penuh, tetapi cukup cocok untuk sejumlah operasi terbatas.
Keusangan total: setiap penggunaan mesin mengakibatkan kerusakan. Dalam hal ini, peralatan tersebut harus dibongkar dan dihapuskan.

Ada juga klasifikasi yang diketahui menurut faktor-faktor yang menyebabkan keausan fungsional:

Keusangan (saat ini ada tiga jenis keusangan, tergantung pada penyebab yang menyebabkannya, dibahas pada bab sebelumnya) mengandaikan tersedianya model yang identik, namun lebih maju, dan modern secara teknologi.
Keausan teknologi menyiratkan pengembangan teknologi yang berbeda secara fundamental untuk produksi produk serupa. Penting untuk menambahkan bahwa jenis keausan ini, dalam satu atau lain cara, mengarah pada kebutuhan untuk mengubah seluruh rantai teknologi, tergantung pada pembaruan lengkap atau sebagian dari komposisi aset tetap.

Perlu dicatat bahwa karena kejadian tersebut teknologi baru Komposisi peralatan biasanya berkurang dan intensitas tenaga kerja berkurang.

Keausan ekonomi

Selain faktor sementara, fisik dan alam, faktor ekonomi berikut secara tidak langsung mempengaruhi kelestarian sifat asli peralatan:

Turunnya permintaan terhadap produk komersial.
Proses inflasi. Harga sumber daya tenaga kerja, bahan mentah dan komponen peralatan yang digunakan untuk keperluan produksi meningkat, namun tidak ada kenaikan harga produk akhir yang proporsional.
Tekanan harga dari pesaing.
Fluktuasi harga di pasar komoditas tidak berhubungan dengan inflasi.
Peningkatan biaya layanan kredit yang digunakan untuk pekerjaan operasional atau untuk keperluan pemutakhiran aktiva tetap.
Pembatasan hukum mengenai penggunaan peralatan yang tidak memenuhi standar lingkungan.

Penyebab keausan

Perlu dipahami bahwa jenis dan penyebab keausan suku cadang saling berhubungan. Selanjutnya, kami akan mempertimbangkan alasan utama, serta metode untuk menentukan keausan peralatan, mekanisme produksi, dan produk. Perlu dicatat bahwa untuk mengidentifikasi penyebab dan tingkat penuaan, komisi atas aset tetap dibentuk dan beroperasi di setiap perusahaan. Saat ini, keausan mekanisme produksi ditentukan oleh salah satu metode berikut:

Melalui observasi, yang meliputi pemeriksaan visual, serta serangkaian pengujian dan pengukuran.
Sesuai dengan periode operasi. Perlu dipertimbangkan bahwa ini dihitung sebagai rasio periode penggunaan aktual dengan periode penggunaan standar. Nilai rasio ini adalah jumlah keausan dalam persentase.
Melalui penilaian kondisi secara terpadu fasilitas produksi, yang dilakukan dengan menggunakan skala dan metrik khusus.
Melalui pengukuran langsung dalam bentuk moneter. Dalam hal ini, biaya unit OS baru yang serupa dibandingkan dengan biaya perbaikan yang terkait dengan pemulihan yang lama.
Dengan bantuan profitabilitas aplikasi lebih lanjut. Kita berbicara tentang menilai penurunan pendapatan, dengan mempertimbangkan biaya aktual yang terkait dengan pemulihan karakteristik, dibandingkan dengan pendapatan secara teori.

Perlu ditambahkan bahwa pilihan akhir mengenai metodologi tertentu dibuat oleh komisi berdasarkan dana dari dana utama. Dalam melakukannya, mereka berpedoman pada dokumentasi peraturan, serta ketersediaan informasi awal.

Metode penghitungan keausan peralatan

Selanjutnya, disarankan untuk beralih ke aspek terakhir dari topik yang luas seperti keausan mekanisme produksi, peralatan, produk, dan masing-masing komponennya. Biaya penyusutan, yang dimaksudkan untuk mengkompensasi proses penuaan peralatan, kini juga dapat ditentukan dengan menggunakan beberapa metode:

Perhitungan proporsional atau linier.
Metode pengurangan saldo.
Perhitungan dilakukan sesuai dengan jangka waktu penggunaan produksi.
Perhitungan dilakukan sesuai dengan volume produk yang dikeluarkan.

Penting untuk diketahui bahwa pilihan teknik tertentu diterapkan selama pembentukan atau reorganisasi mendalam struktur. Hal ini harus ditetapkan dalam kebijakan akuntansi perusahaan. Pengoperasian mekanisme produksi, peralatan dan berbagai produk sesuai dengan peraturan dan regulasi yang berlaku umum, serta kontribusi dana penyusutan yang cukup dan tepat waktu, dengan satu atau lain cara, memungkinkan organisasi untuk mempertahankan efisiensi ekonomi dan teknologi pada tingkat yang kompetitif. Hasilnya, struktur dapat terus menghadirkan kegembiraan bagi konsumennya dengan kualitas tinggi produk komersial dengan harga yang wajar.

Kesimpulan

Jadi, kami telah mempertimbangkan kategori biaya yang cukup luas dalam hal klasifikasi, konten dan fitur utamanya. Selain itu, kami memeriksa penyebab keausan dan cara mengevaluasi serta memperhitungkannya. Ternyata, ada cukup banyak metode akuntansi, dan semuanya berbeda secara fundamental serta memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Sebagai kesimpulan, perlu ditambahkan bahwa saat ini di wilayah tersebut Federasi Rusia pengembangan ekonomi riil menjadi salah satu tugas terpenting. Namun, hal itu harus diatasi pada saat yang sulit. Keausan peralatan industri saat ini mencapai 78%, dan dana pinjaman sangat mahal. Oleh karena itu, instansi pemerintah terkait berupaya keras mengembangkan sumber daya yang dapat membantu restorasi dan modernisasi lebih lanjut sektor industri di negara tersebut.

Restrukturisasi struktural perekonomian Uzbekistan, yang dimulai pada awal tahun 1990-an, menciptakan prasyarat bagi pembentukan hubungan pasar di semua bidang kegiatan ekonomi.

Penerapan kebijakan privatisasi yang konsisten oleh Pemerintah Republik Uzbekistan menyebabkan munculnya pemilik swasta atas hak milik, pertama untuk perumahan, dan kemudian untuk keperluan publik dan industri. Pengalihan hak milik yang dijamin secara hukum menjadi dasar munculnya produk baru dan unik bagi Uzbekistan - real estat, mesin dan peralatan, aset tidak berwujud, dan jenis properti lainnya.

Dengan pembentukan dan pengembangan kegiatan penilaian, pasar swasta jasa konstruksi di Uzbekistan meningkatkan pentingnya hasil penilaian yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan biaya, sebagai pendekatan yang paling sering digunakan dalam praktik penilaian. Menurut pendapat kami, saat ini, masalah utama yang harus dihadapi penilai ketika melakukan prosedur pendekatan biaya adalah kurangnya metodologi yang diterima secara umum untuk menghitung penentuan keausan eksternal dan dimasukkannya penyesuaian nilai untuk tanda ini. memakai.

Di bawah artikel ini adalah informasi singkat tentang penyebab terjadinya dan penghitungan keausan eksternal untuk penilaian dengan pendekatan biaya, berdasarkan sumber luar negeri, serta dari pengalaman penilaian di perusahaan penilai"MULK-BAHO", yang mengkhususkan diri terutama dalam penilaian bangunan dan struktur.

Penilaian objek real estat merekomendasikan penggunaan pendekatan biaya ketika menilai: properti perumahan, properti komersial, fasilitas industri, konstruksi yang belum selesai, objek unik dan objek tujuan khusus, dalam kasus lain.

Pendekatan biaya mempunyai keuntungan sebagai berikut:

adanya kerangka metodologis dan peraturan (perkiraan standar, Kumpulan indikator agregat biaya penggantian, Kumpulan indikator agregat perkiraan biaya, proyek standar dll.);
memperhatikan ciri desain dan kondisi fisik objek yang dinilai;
tidak ada batasan penggunaan.

Ketika menilai real estat dengan menggunakan pendekatan biaya, Penilai menghadapi kesulitan-kesulitan tertentu, misalnya:

nilai objek penilaian yang ditentukan dengan pendekatan biaya dalam beberapa hal berbeda beberapa kali lipat dengan nilai objek penilaian yang ditentukan dengan pendekatan komparatif dan pendapatan;
sumber informasi yang digunakan untuk penilaian dengan pendekatan biaya sudah ketinggalan jaman (saat ini kondisi perekonomian telah mengalami perubahan signifikan dibandingkan dengan kondisi yang ada pada saat kompilasi Kumpulan indikator agregat biaya penggantian pada tingkat harga pada tahun 1991);
tidak ada metodologi terpadu untuk menentukan jumlah keuntungan investor (saat menentukan biaya penggantian penuh);
Saat menentukan total akumulasi penyusutan dengan perhitungan penyusutan fisik, tidak banyak masalah yang muncul, karena di masa Soviet, kerangka peraturan untuk konstruksi, standar penyusutan, dan indikator lain yang dapat digunakan untuk menilai kondisi fisik bangunan, kemudian ketika menghitung keausan fungsional dan eksternal, Penilai mempunyai banyak pertanyaan.

Keausan luar

Apa yang dimaksud dengan keausan eksternal (ekonomis)? Keausan eksternal adalah berkurangnya kegunaan suatu bangunan akibat perubahan kondisi eksternal.

Saat menilai objek real estat, definisi keausan eksternal (ekonomi) berikut diberikan:

“Kerusakan ekonomi terjadi akibat paparan faktor eksternal ke properti. Faktor eksternal meliputi: perubahan perekonomian yang mempengaruhi permintaan barang dan jasa serta profitabilitas perusahaan; perubahan situasi di pasar real estat; perubahan undang-undang, kondisi pembiayaan, dll."

Keausan luar dapat disebabkan oleh:

penurunan umum luas wilayah, kota dimana benda itu berada;
tindakan pemerintah atau pemerintah daerah;
perubahan lain dalam pasar lapangan kerja, waktu luang, pendidikan, dan lain-lain.

Faktor penting yang mempengaruhi jumlah keausan eksternal adalah kedekatannya dengan objek alami atau buatan: instalasi pengolahan air limbah, restoran, pompa bensin, stasiun kereta api, rumah sakit, sekolah, perusahaan industri, dll.

Keausan luar, berbeda dengan keausan fisik dan fungsional, selalu dianggap tidak dapat diperbaiki, karena jumlah biaya yang dialokasikan untuk menghilangkan faktor eksternal sangatlah tinggi.

"Keausan ekonomi diukur menggunakan salah satu metode berikut:

a) kapitalisasi hilangnya pendapatan akibat pengaruh luar (kapitalisasi kerugian sewa);

b) perbandingan penjualan barang sejenis dengan dan tanpa memperhitungkan pengaruh luar.”

Metode kapitalisasi hilangnya pendapatan akibat pengaruh luar(kapitalisasi kerugian sewa) didasarkan pada perbandingan pendapatan sewa dua properti, salah satunya dapat mengalami keausan eksternal. Kapitalisasi kerugian pendapatan dari perbandingan kedua objek ini akan mencirikan besarnya penyusutan eksternal.

Metode untuk membandingkan penjualan barang serupa didasarkan pada analisis informasi harga atas barang-barang serupa yang baru-baru ini dijual (dua barang serupa dijual di pasar real estat, salah satunya memiliki tanda-tanda keausan eksternal, yang lain tidak. Perbedaan harga memungkinkan kita untuk menarik kesimpulan tentang jumlah keausan eksternal dari properti yang dinilai).

Penggunaan metode ini dalam bentuk standar sulit dilakukan karena alasan berikut:

kesulitan memperoleh informasi pasar yang dapat dipercaya (khususnya untuk metode perbandingan penjualan);
metode melibatkan membandingkan objek dalam dua keadaan: tanpa mengubah kondisi eksternal dan dengan mengubah kondisi eksternal.

DI DALAM beberapa tahun terakhir Metode berikut untuk menentukan keausan eksternal telah diusulkan:

- Metode berdasarkan analisis beban operasi .

Dalam hal ini, jumlah keausan luar ditentukan oleh rumus berikut:

Selanjutnya. = 1 - K n,

Di mana, Selanjutnya.- jumlah keausan luar, %;

N- koefisien pengereman atau faktor skala.

Untuk menentukan beban operasi, bandingkan tingkat saat ini volume produksi fasilitas dengan indikator desain, dengan volume produksi historis maksimum atau kapasitas produksi pada saat penilaian.

Metode ini memiliki kelemahan utama: kurang dimanfaatkannya aset tidak hanya disebabkan oleh pengaruhnya lingkungan eksternal(yaitu keausan eksternal), namun juga disebabkan oleh faktor-faktor seperti manajemen yang tidak memadai, keusangan fungsional aset, dan lain-lain.

- Metode berdasarkan dampak lingkungan makroekonomi .

Faktor makro adalah keadaan umum industri yang penyebabnya adalah penurunan permintaan produk, penurunan subsidi pemerintah dan faktor-faktor lain yang menyebabkan penurunan profitabilitas industri ini. Hal serupa juga terjadi pada situasi perekonomian di wilayah tersebut. Situasi di industri secara keseluruhan mungkin cukup baik, namun di industri seperti pertanian, industri makanan dll. di beberapa daerah mungkin terjadi krisis. Perusahaan melayani pasar lokal. Penurunan permintaan efektif di suatu wilayah mempengaruhi profitabilitas perusahaan-perusahaan ini, dan karenanya, nilainya.

Dalam pendekatan komparatif dan pendapatan, hal ini diperhitungkan melalui koefisien industri yang bersangkutan atau secara langsung melalui aliran pendapatan suatu perusahaan tertentu. Dalam pendekatan biaya, hal ini harus diperhitungkan melalui keausan eksternal.

Jadi, seperti dapat dilihat dari penjelasan di atas, menilai keausan eksternal dan memperhitungkannya dalam praktik penilaian merupakan persyaratan saat ini, dan penilaiannya memerlukan riset pemasaran tertentu.

Aziz Muratov

penilai spesialis LLC "MULK - BAHO».

telepon: 144-58-65, 158-11-21.

faks: 144-58-65.

D.V. Vinogradov

PEMAKAIAN FUNGSIONAL DAN EKSTERNAL (EKONOMI). PENDEKATAN BIAYA UNTUK MENILAI NILAI BENDA REAL ESTATE. PENILAIAN REAL ESTATE SESUAI STANDAR INTERNASIONAL. EKONOMI REAL ESTATE: TUTORIAL

Keausan fungsional adalah hilangnya nilai yang disebabkan oleh tidak memenuhi standar modern suatu objek: dalam hal kegunaan fungsional, arsitektur dan estetika, perencanaan ruang, solusi desain, kelayakan huni, keamanan, kenyamanan dan karakteristik fungsional lainnya.

Jenis pakaian fungsional berikut ini dibedakan:

keausan dapat diperbaiki (jika nilai tambahan yang diterima melebihi biaya restorasi);
keausan yang tidak dapat diperbaiki (jika nilai tambahan yang diterima tidak melebihi biaya restorasi).

Keausan fungsional yang dapat diperbaiki diukur dengan biaya koreksinya dan disebabkan oleh:

kekurangan yang memerlukan penambahan elemen;
kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen;
"perbaikan super."

Kekurangan yang memerlukan penambahan elemen– elemen dan peralatan bangunan yang tidak ada pada bangunan yang ada dan tanpanya bangunan tersebut tidak dapat memenuhi standar pengoperasian modern.

Ukuran kuantitatif dari kerusakan fungsional yang dapat diperbaiki karena kekurangan yang memerlukan penambahan adalah selisih antara biaya untuk melakukan penambahan yang diperlukan pada saat penilaian dan biaya untuk melakukan penambahan yang sama jika dilakukan selama konstruksi properti yang dinilai.

Kekurangan memerlukan penggantian atau modernisasi elemen– elemen dan peralatan bangunan gedung yang berada pada bangunan gedung yang sudah ada dan masih menjalankan fungsinya, namun tidak lagi memenuhi standar operasional modern.

Kerusakan fungsional yang dapat diperbaiki akibat barang-barang yang memerlukan penggantian atau modernisasi diukur sebagai biaya elemen yang ada, dengan memperhitungkan kerusakan fisiknya, dikurangi biaya pengembalian material, ditambah biaya pembongkaran elemen yang ada dan ditambah biaya pemasangan elemen baru. Dalam hal ini, biaya pengembalian material diartikan sebagai biaya pembongkaran material dan peralatan bila digunakan di fasilitas lain.

"Peningkatan Super"– elemen dan peralatan bangunan yang terdapat pada bangunan yang sudah ada dan ketersediaannya saat ini tidak memadai untuk standar operasional modern.

Kerusakan fungsional yang dapat dipulihkan karena “perbaikan berlebihan” diukur sebagai biaya penggantian saat ini dari item “perbaikan berlebihan”, dikurangi keausan fisik, ditambah biaya pembongkaran dan dikurangi pengembalian bahan, jika ada.

Jika biaya konstruksi ditentukan sebagai biaya penggantian, maka ada beberapa keanehan ketika menentukan keausan fungsional yang dapat diperbaiki. Karena dalam hal ini tidak ada “perbaikan super”, tidak perlu menentukan bagian kerusakan fisik yang menimpanya. Namun, biaya untuk memperbaiki “perbaikan yang berlebihan” masih perlu dipertimbangkan.

Contoh 34. Tentukan keausan fungsional gedung perkantoran yang dapat diperbaiki jika diketahui bahwa:

standar modern memerlukan pemasangan AC di gedung, biaya pemasangan di gedung yang ada adalah 150 ribu rubel, dan biaya pemasangan di gedung yang sama selama pembangunannya adalah 110 ribu rubel.
perlengkapan listrik yang dipasang di gedung tidak memenuhi standar pasar modern, sedangkan biaya perlengkapan listrik yang ada yang termasuk dalam biaya penggantian adalah 350 ribu rubel, keausan fisik perlengkapan listrik yang ada adalah 200 ribu rubel, biaya dari pembongkaran alat kelengkapan listrik yang ada adalah 100 ribu rubel, biaya pengembalian bahan adalah 10 ribu rubel, biaya pemasangan alat kelengkapan listrik baru adalah 190 ribu rubel.
bangunan itu punya gudang dan analisis penggunaan terbaik dan paling efektif menunjukkan bahwa saat ini disarankan untuk menggunakan area ini sebagai ruang kantor, sedangkan biaya penggantian ruang gudang saat ini adalah 800 ribu rubel, kerusakan fisik adalah 50 ribu rubel, biayanya likuidasi gudang adalah 80 ribu.

Larutan:

1. Mari kita tentukan jumlah keausan fungsional yang dapat diperbaiki yang disebabkan oleh kekurangan yang memerlukan penambahan elemen (dalam kasus kita, AC):

2. Mari kita tentukan jumlah keausan fungsional yang dapat diperbaiki yang disebabkan oleh kekurangan, kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen (dalam kasus kita, perlengkapan listrik):

3. Mari kita tentukan jumlah keausan fungsional yang dapat diperbaiki yang disebabkan oleh “perbaikan super” (dalam kasus kita, barang-barang yang secara fungsional melekat di gudang):

Jadi, biaya kerusakan fungsional bangunan yang dapat diperbaiki adalah:

Keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki disebabkan oleh:

kekurangan akibat barang yang tidak termasuk dalam harga barang baru, padahal seharusnya;
kekurangan karena barang-barang yang termasuk dalam biaya barang baru, padahal seharusnya tidak ada;
"perbaikan super."

Fungsional yang tidak dapat diperbaiki penyusutan atas barang-barang yang tidak termasuk dalam biaya pembangunan baru diukur sebagai kerugian bersih atas pendapatan yang dapat diatribusikan pada kekurangan tersebut, dikapitalisasi pada tingkat kapitalisasi bangunan, dikurangi biaya perolehan barang-barang tersebut jika barang-barang tersebut dimasukkan dalam biaya pembangunan baru.

Perhitungan keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki karena cacat tidak bergantung pada apakah biaya penggantian atau penggantian dijadikan dasar.

Keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki karena barang-barang yang termasuk dalam biaya konstruksi baru, tetapi yang seharusnya tidak ada, diukur sebagai biaya saat ini dari barang baru, dikurangi keausan fisik yang dapat diatribusikan, dikurangi biaya penambahan (yaitu, nilai sekarang dari biaya tambahan yang terkait dengan keberadaan barang tersebut).

Keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki karena “perbaikan berlebihan” ditentukan tergantung pada jenis nilai yang dijadikan dasar.

Ketika biaya penggantian diterapkan, kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki akibat perbaikan super diukur sebagai biaya penggantian elemen perbaikan super, dikurangi penyusutan fisiknya, ditambah nilai sekarang (PV) dari biaya pemilik yang terkait dengan keberadaan elemen super tersebut. -perbaikan, dikurangi nilai tambah apa pun. Pada saat yang sama, biaya pemilik mencakup pajak tambahan, asuransi, biaya pemeliharaan, tagihan utilitas, dan nilai tambah mencakup kenaikan sewa, dll. - terkait dengan adanya “perbaikan super”.

Contoh 35. Tentukan keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki pada suatu gedung perkantoran jika diketahui bahwa:

Ketika menentukan biaya pembangunan baru untuk gedung tersebut, pemasangan sistem pemadam kebakaran tidak diperhitungkan (karena gedung yang ada tidak memilikinya), dan diasumsikan bahwa kerugian pendapatan bersih disebabkan oleh kurangnya pemasangan adalah 20 ribu rubel, tingkat kapitalisasi bangunan adalah 10% , dan biaya pemasangan sistem pemadam kebakaran selama pembangunan gedung baru adalah 150 ribu rubel.
bangunan yang dinilai memiliki ketinggian lantai yang tinggi, yang dari sudut pandang pasar pada tanggal penilaian berlebihan, sedangkan biaya penggantian saat ini untuk bangunan yang ada adalah 174.900 ribu rubel, dan biaya penggantian saat ini untuk bangunan yang sama persis, yang memiliki ketinggian normal dari sudut pandang pasar lantai 172.900 ribu rubel, keausan fisik ditentukan sebesar 40%, setiap tahun pemilik mengeluarkan biaya tambahan yang terkait dengan ketinggian lantai yang tinggi (pemanas, penerangan, dll.) sebesar 500 ribu rubel, rasio kapitalisasi bangunan saat ini adalah 10%.

Larutan:

1. Mari kita tentukan jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki yang disebabkan oleh kekurangan yang tidak termasuk dalam biaya konstruksi baru, tetapi harus didasarkan pada data pasar tentang kerugian pendapatan yang disebabkan oleh tidak adanya suatu elemen atau peralatan (dalam kasus kita, a sistem pemadam kebakaran)

2. Mari kita tentukan nilai fungsi yang tidak dapat diperbaiki karena “perbaikan super” (dalam kasus kita, ketinggian lantai yang lebih besar):

Jadi, biaya kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki pada suatu bangunan adalah:

Keausan eksternal (ekonomis).– penyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: situasi pasar, kemudahan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur sekitar dan keputusan legislatif di bidang perpajakan, dll. Keausan eksternal real estat, tergantung pada alasan yang menyebabkannya, dalam banyak kasus tidak dapat diperbaiki karena lokasinya yang tidak berubah, namun dalam beberapa kasus, hal itu dapat “hilang dengan sendirinya” karena perubahan positif di lingkungan pasar sekitar.

Metode berikut dapat digunakan untuk menilai keausan eksternal:

metode kapitalisasi hilangnya pendapatan yang disebabkan oleh pengaruh eksternal;
suatu metode untuk membandingkan penjualan barang serupa dengan dan tanpa pengaruh eksternal.

Jika terdapat cukup data, pendekatan kedua lebih disukai.

Metode kapitalisasi hilangnya pendapatan melibatkan penentuan hilangnya pendapatan seluruh properti karena pengaruh eksternal. Bagian kerugian bangunan tersebut kemudian dikapitalisasi sebesar tingkat kapitalisasi bangunan.

Contoh 36. Tentukan keausan eksternal (ekonomis) gudang, jika diketahui bahwa: pendapatan bersih tanpa memperhitungkan faktor eksternal setelah penghapusan keausan fisik dan fungsional yang dapat diperbaiki adalah 25.000 ribu rubel; laba bersih saat ini setelah penghapusan keausan fisik dan fungsional yang dapat diperbaiki - 21.000 ribu rubel; biaya tanah adalah 5.000 ribu rubel, tingkat kapitalisasi tanah adalah 10%; Tingkat kapitalisasi tanah adalah 15%.

1. Tentukan hilangnya laba bersih karena faktor eksternal:

2. Tentukan laba bersih yang berkaitan dengan bangunan tersebut:

3. Tentukan kerugian laba bersih yang berkaitan dengan bangunan tersebut:

Jadi, biaya penyusutan eksternal (ekonomis) gudang adalah:

Metode penjualan berpasangan didasarkan pada analisis informasi harga yang tersedia pada properti serupa yang baru saja dijual (penjualan berpasangan). Diasumsikan bahwa objek penjualan berpasangan berbeda satu sama lain hanya dalam penyusutan ekonomi yang diidentifikasi dan dikaitkan dengan objek penilaian.

Contoh 37. Tentukan keausan eksternal (ekonomis) suatu gudang yang terletak jauh dari pasar pakaian, jika diketahui bahwa: harga jual barang analog yang terletak jauh dari pasar pakaian adalah 600 ribu rubel; harga jual objek analog yang terletak dekat dengan pasar pakaian adalah 450 ribu rubel; perbedaan perbedaan fisik dan lainnya antara objek analog adalah 60 ribu rubel.

1. Mari kita tentukan biaya penyusutan eksternal (ekonomis) gudang:

Pendekatan biaya memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan.

Keuntungan dari pendekatan biaya:

1. Saat mengevaluasi objek baru, pendekatan biaya adalah yang paling dapat diandalkan.

2. Pendekatan ini tepat atau hanya mungkin dilakukan dalam kasus berikut:

analisis teknis dan ekonomi dari biaya konstruksi baru;
pembenaran perlunya memperbarui fasilitas yang ada;
penilaian bangunan tujuan khusus;
ketika menilai objek di sektor pasar “pasif”;
analisis efisiensi penggunaan lahan;
penyelesaian masalah obyek asuransi;
menyelesaikan masalah perpajakan;
ketika mengoordinasikan nilai suatu properti yang diperoleh dengan metode lain.

Kerugian dari pendekatan biaya:

Biaya tidak selalu setara dengan nilai pasar.
Upaya untuk mencapai hasil penilaian yang lebih akurat disertai dengan peningkatan pesat dalam biaya tenaga kerja.
Kesenjangan antara biaya pembelian properti yang dinilai dan biaya pembangunan baru atas properti yang sama persis, karena Selama proses penilaian, akumulasi penyusutan dikurangkan dari biaya konstruksi.
Masalah penghitungan biaya reproduksi bangunan tua.
Kesulitan dalam menentukan jumlah akumulasi keausan bangunan dan struktur tua.
Pisahkan penilaian tanah dari bangunan.
Sifat bermasalah dari penilaian tanah di Rusia.

Salah satu faktor utama yang menyebabkan penurunan keandalan mesin dari waktu ke waktu adalah keausan yang dialami mesin dan peralatan sejak awal pengoperasian.

V.Yu. Belopashentsev, seorang ahli teknisi otomotif, praktik penilai mesin dan peralatan sejak tahun 1997, - tentang metode penentuan berbagai jenis keausan.

Pada materi sebelumnya, kita membahas metode untuk menentukan tingkat keausan fisik mesin saat menilainya. Materi selanjutnya adalah tentang keausan fungsional dan eksternal (ekonomis).

Keausan fungsional mesin

Berbeda dengan keausan fisik yang bersifat absolut, keausan fungsional bersifat relatif: yaitu hilangnya nilai suatu mesin (objek penilaian) akibat penggunaan teknologi dan material baru dalam produksi peralatan serupa dan peningkatan biaya selama operasinya.

Untuk mempercepat keausan fungsional, mis. frekuensi perubahan generasi mesin dan teknologi dipengaruhi oleh kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi.

Sehubungan dengan masalah penilaian, biasanya dipertimbangkan dua aspek kemungkinan perbedaan antara objek baru dan objek lama.

Berdasarkan item biaya, kelompok keausan fungsional (keusangan) berikut dibedakan:

depresiasi karena kelebihan belanja modal.
Keausan ini disebabkan oleh perubahan teknologi, pengenalan material baru atau ketidakmampuan menggunakan peralatan secara optimal, atau ketidakseimbangan dalam proses produksi. Jenis pakaian fungsional ini sering disebut keusangan teknologi.
Koefisien keausan fungsional ditentukan dengan rumus:
K kesenangan = 1 - (Po/Pa)*n,
dimana Po adalah produktivitas peralatan lama yang dievaluasi; Pa - kinerja peralatan baru atau analog; n adalah koefisien perlambatan harga.
keausan yang disebabkan oleh kelebihan biaya produksi.
Keausan ini terjadi sebagai akibat dari perbaikan teknologi atau peningkatan efisiensi dalam penempatan dan tata letak. Jenis pakaian fungsional ini sering disebut keusangan operasional.

Penentuan penyusutan suatu pabrik dan peralatan yang disebabkan oleh keusangan operasional meliputi langkah-langkah sebagai berikut:

penetapan biaya operasional tahunan pada saat penggunaan objek penilaian;
penentuan biaya operasional tahunan saat menggunakan analog;
menentukan selisih biaya operasional;
memperhitungkan dampak pajak;
menentukan sisa umur ekonomis objek yang dinilai atau waktu untuk menghilangkan kekurangan;
Menentukan nilai kini kerugian tahunan di masa depan pada tingkat diskonto yang sesuai.

Keusangan operasional dapat dianggap sebagai biaya sekarang dari kelebihan biaya produksi di masa depan. Tergantung pada jenis kelebihan biaya produksi yang terkait dengan peralatan yang ada, perbedaan dibuat antara keusangan operasional yang disebabkan oleh peningkatan a) biaya investasi; b) biaya operasional.

Keausan eksternal (ekonomis) mesin

Keausan eksternal diwujudkan dalam hilangnya nilai yang disebabkan oleh perubahan besar dalam industri, regional, nasional atau global dalam bidang teknologi, sosial-ekonomi, lingkungan dan politik, misalnya, penurunan permintaan dan pasokan untuk jenis produk tertentu, penurunan kualitas. kualitas bahan baku, angkatan kerja, sistem tambahan, struktur, perubahan hukum.

Ada dua pendekatan untuk menentukan jumlah keausan eksternal:

1) kapitalisasi hilangnya pendapatan akibat pengaruh eksternal;

2) perbandingan penjualan peralatan serupa dengan ada dan tidak adanya pengaruh eksternal.

Jika terdapat cukup data, pendekatan kedua lebih disukai.

Keusangan ekonomi dipengaruhi oleh banyak faktor, dan tidak selalu mungkin untuk membuktikan bahwa depresiasi terjadi karena satu dan lain hal.

Saat menerapkan pendekatan biaya, kurangnya pemanfaatan peralatan karena keausan eksternal dapat dinilai dengan menggunakan indikator relatif. Biasanya, indikator ini adalah koefisien relatif dari kurangnya pemanfaatan peralatan:

Masuk = (V aktual/V nom),

dimana B aktual dan B nominal -) masing-masing keluaran aktual dan nominal (in dalam istilah moneter) untuk jangka waktu tertentu.

Koefisien keausan ekonomi eksternal peralatan adalah sama dengan

K dan, dalam = 1 - Masuk

Saat menentukan keausan ekonomi eksternal pada mesin dan peralatan, penting untuk memahami dengan jelas alasan sebenarnya dari penurunan hasil produksi.

Keausan kumulatif (akumulasi) mesin

Koefisien penyusutan fisik, fungsional dan ekonomi biasanya dihitung sebagai bagian atau persentase dari biaya reproduksi atau biaya penggantian. Untuk menentukan koefisien keausan total (Akumulasi), terdapat 1) pendekatan aditif dan 2) pendekatan perkalian.

Dengan pendekatan aditif, koefisien keausan total (K) ditentukan dengan menjumlahkan koefisien keausan fisik, fungsional dan ekonomis.
K = K fisik + K kesenangan + K vn
Dengan pendekatan multiplikatif, dasar untuk menentukan tingkat keausan adalah biaya, yang tidak termasuk jenis keausan yang diperhitungkan sebelumnya. Dalam hal ini, koefisien keausan total (K) ditentukan dengan rumus:
K = 1 - (1 - K fisik) x (1 - K kesenangan) x (1 - K in)

Pada menggunakan pendekatan pendapatan tidak diperlukan akuntansi khusus untuk semua jenis penyusutan sama sekali, karena pengaruh masing-masing penyusutan diwujudkan dalam jumlah pendapatan, diciptakan oleh objek tersebut penilaian.

Saat menentukan pendekatan komparatif Sebagai dasar untuk menentukan harga sebuah mobil, biasanya digunakan harga pasar (Ps) dari objek yang identik atau analog yang mirip. Harga tersebut diyakini sudah memperhitungkan keausan fungsional dan eksternal peralatan yang hampir sama dengan objek yang dinilai.

Oleh karena itu, Anda hanya perlu menentukan keausan fisiknya untuk menyesuaikan harga analog serupa berdasarkan tingkat keausan, jika perlu:

C = Tsan x (1 - Ki, fisis, ots)/(1 - Ki, fisis, an), dimana Ki, fisis, ots; Ki, fisik, an - masing-masing koefisien keausan fisik objek yang dinilai dan analoginya.

Bila menggunakan pendekatan biaya Proses penentuan harga pokok (C) suatu objek penilaian direduksi menjadi penentuan biaya reproduksi penuh (C), dilanjutkan dengan memperhitungkan penyusutan akibat ketiga jenis penyusutan tersebut:

C = St (1 - Ki, fisik) x (1 - Ki, Menyenangkan) x (1 - Ki, int).

Rumus untuk menentukan tingkat keausan yang diberikan di atas menunjukkan bahwa prosedur penghitungan ketiga jenis keausan mengasumsikan urutan tertentu:

kerusakan fisik selalu diperhitungkan terlebih dahulu;
kemudian fungsional;
kemudian - eksternal (keausan ekonomi).

Disiapkan oleh Natalya Panasenko