Perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal. Perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal Perusahaan pengelola OJSC apa adanya

Saat ini, di pasar domestik modern sama sekali tidak ada persaingan di bidang pengelolaan perumahan. Dan sebagian besar perusahaan yang ada seringkali kurang inisiatif atau bahkan bermasalah. Dan ini terlepas dari kenyataan bahwa perusahaan pengelola, sebaliknya, diminta untuk memperbaiki bidang ini dan memastikan pengeluaran dana yang rasional. Artikel ini membahas masalah perumahan dan layanan komunal.

Permasalahan pada sektor perumahan dan pelayanan komunal

Belakangan ini, kesalahan perhitungan tagihan listrik yang tidak menguntungkan warga semakin meluas. Hal ini biasanya menimbulkan ketidakpuasan dan kemarahan.

Seringkali, muncul situasi ketika warga harus menanggung sendiri akibat dari berbagai kecelakaan, karena meskipun terus-menerus menerima kontribusi, perusahaan pengelola tidak memiliki sarana yang tepat untuk menghilangkannya. Hal inilah yang mendorong pemerintah untuk melakukan sejumlah amandemen terhadap Kode Perumahan Federasi Rusia.

Tanggung jawab perusahaan manajemen

Berdasarkan perjanjian, perusahaan pengelola perumahan dan jasa komunal bertanggung jawab atas penyediaan dan kualitas layanan. Paket layanan tersebut dapat bersifat minimal, yaitu hanya ditentukan dalam undang-undang domestik, atau diperluas - layanan dapat ditentukan secara terpisah dalam perjanjian antara perusahaan pengelola dan pemilik rumah.

Hanya organisasi ini yang memilih penyedia layanan, tetapi tarif penyediaannya diatur oleh negara. Pemeliharaan kondisi properti bersama yang memuaskan (termasuk atap, ruang bawah tanah, pintu masuk, garasi, dll), serta melakukan pekerjaan perbaikan, dilakukan dengan harga yang telah disepakati sebelumnya dengan penghuni. Lembaga-lembaga ini terutama melayani bangunan dengan jumlah apartemen yang banyak. Inilah kegiatan perusahaan pengelola perumahan dan jasa komunal.

Memilih perusahaan manajemen

Sebelum melakukan prosedur ini, pertama-tama perlu memperhatikan masa kerja organisasi jasa. Usianya minimal harus tiga tahun. Informasi lebih rinci mungkin diperlukan jika periode ini lebih singkat atau lembaga baru memulai kegiatannya.

Selain itu, profesionalisme personel serta material, teknis, dan basis produksi yang dimiliki perusahaan perumahan dan jasa komunal juga harus diperhatikan. Negara ini juga harus memiliki perjanjian dengan pemasok energi.

Semua organisasi yang terlibat dalam kegiatan tersebut wajib memberikan informasi apa pun secara mutlak, yang pengungkapannya harus dilakukan atas dasar permintaan penghuni rumah atau dalam bentuk elektronik (situs web perusahaan atau pemerintah daerah).

Perjanjian antara pemilik dan perusahaan pengelola

Sekarang Anda perlu memahami bagaimana perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal mengelola. Di sini, pertama-tama, perlu dicatat bahwa ini dan aktivitasnya diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia. Dasar pemberian jasa adalah suatu perjanjian yang sesuai dengan syarat-syarat perusahaan melaksanakan kegiatan administratif untuk jangka waktu tertentu.

Metode ini sangat umum, dan ketika memilihnya, perusahaan pengelola harus membuat perjanjian dengan masing-masing penyewa - pemilik tempat. Selain itu, mereka semua adalah satu pihak dalam perjanjian yang telah disepakati. Berdasarkan perjanjian inilah organisasi pengelola menyediakan perumahan dan layanan komunal.

Bagaimana mengelola perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal

Segera setelah Anda melihat ketidaksesuaian antara rencana tarif perusahaan dan data pada tanda terima, atau Anda merasa hal itu menipu Anda, Anda berhak menghubungi lembaga ini untuk klarifikasi.

Untuk melakukan ini, Anda hanya perlu datang ke sana dan meminta dokumen yang mengkonfirmasi kebenaran tarif di mana perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal menjalankan aktivitasnya. Setiap pertanyaan yang Anda miliki harus diberikan jawaban yang jelas oleh perwakilannya. Jika ini tidak terjadi, maka Anda dapat menggunakan pilihan terakhir - pergi ke pengadilan.

Anda juga dapat meminta lembaga ini untuk memberikan laporan atas pekerjaan yang telah dilakukannya. Anda harus membuat permintaan dengan periode waktu yang Anda minati ditandai. Dalam hal ini, laporan tersebut dapat dipasang di Internet, digantung di pintu masuk, atau diberikan kepada setiap penduduk.

Jika Anda mempunyai pertanyaan saat melihat dokumen ini, sebaiknya Anda mendiskusikannya pada pertemuan warga. Selain itu, informasi yang diperoleh dapat diberikan kepada perusahaan khusus atau dianalisis oleh penghuni rumah yang ahli di bidang ekonomi dan yurisprudensi.

Jika Anda menemukan fakta penipuan dalam pekerjaan suatu organisasi, Anda harus menghubungi Inspektorat Perumahan atau Rospotrebnadzor. Badan-badan ini akan memeriksa kegiatan perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal. Dan jika perlu, sanksi akan dijatuhkan padanya.

Lisensi untuk perusahaan manajemen

Pada kongres partai Rusia Bersatu tahun lalu, Perdana Menteri menyuarakan gagasan perlunya memperkenalkan perizinan perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal. Awalnya, ada pertanyaan tentang pilihan antara lisensi dan organisasi pengaturan mandiri. Namun cara terakhir, seperti yang ditunjukkan oleh praktik, tidak berhasil, sehingga pengenalan lisensi tidak bisa dihindari.

Langkah ini diperlukan untuk mengembalikan negara ke wilayah kendali ini, karena saat ini cukup sulit untuk menghukum perusahaan pengelola dengan rubel. Ketika mencoba melakukan ini, biasanya warga sendiri yang menderita. Dan perizinan akan membantu memberikan pelajaran kepada organisasi ini tanpa mempengaruhi dana warga.

Sebelum tanggal 1 Juli 2014, semua dokumentasi peraturan dan hukum yang diperlukan untuk hal ini harus disiapkan, dan mulai tanggal 1 September proses ini akan mulai berfungsi. Hal ini rencananya akan dilakukan berdasarkan prinsip transparansi dan keterbukaan yang maksimal. Departemen terkait mempunyai semua kemampuan untuk melaksanakan perizinan, dan secara lokal hal ini akan ditangani oleh inspektorat perumahan atau badan daerah dari Otoritas Pengawasan Perumahan Negara, yang memiliki informasi tentang cara mengelola perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal.

Selain itu, direncanakan untuk memelihara daftar negara terpadu dari organisasi-organisasi tersebut dan kepemimpinannya, dan ujian kualifikasi akan diadakan sehubungan dengan mereka.

Larangan melakukan kegiatan manajerial

Mulai Mei tahun depan, kegiatan pengelolaan gedung apartemen dilarang dilakukan jika perusahaan pengelola di bidang perumahan dan jasa komunal tidak memiliki izin untuk melakukan kegiatan tersebut.

Selain itu, jika pelanggaran diketahui dalam organisasi satu tahun sebelum pengajuan permohonan, maka organisasi tersebut tidak akan dapat melakukan kegiatan tersebut. Selain itu, perusahaan harus memiliki sumber daya, material dan basis teknis yang diperlukan serta registrasi di negara kita.

Situasi ketika badan hukum yang terdaftar di zona lepas pantai berjanji untuk mengelola organisasi semacam itu akan menjadi tidak dapat diterima, karena dalam hal ini undang-undang yang berlaku di Federasi Rusia tidak akan mengizinkan penerapan sanksi apa pun terhadapnya.

Izin tersebut dapat ditangguhkan untuk jangka waktu tiga tahun jika, dua kali dalam setahun, lima belas persen rumah yang dikelola oleh perusahaan dibawa ke tanggung jawab administratif atas pelanggaran. Dan pimpinan organisasi semacam itu akan kehilangan hak untuk melakukan ini. Semua prosedur di atas hanya akan dilakukan di pengadilan.

Tanggung jawab manajemen perusahaan

Pengenalan tanggung jawab administratif akan memungkinkan pemilik properti residensial memahami cara mengelola perusahaan pengelola. Dengan bantuan denda, Anda dapat melawan organisasi yang menyediakan layanan berkualitas rendah. Oleh karena itu, direncanakan untuk menjatuhkan sanksi sebesar sepertiga dari biaya pekerjaan yang dilakukan dengan buruk. Jika pengelola perusahaan melakukan kesalahan dalam perhitungan, dendanya sebesar lima belas persen dari jumlah yang salah dihitung.

Menurut pemerintah, sistem seperti itu akan secara signifikan mengurangi jumlah kesalahan yang dilakukan oleh organisasi-organisasi ini, sehingga akan memfasilitasi kepuasan setiap pengaduan masyarakat.

Efek yang direncanakan dari inovasi

Inovasi-inovasi ini akan memperkuat kontrol secara signifikan terhadap bidang pengelolaan perumahan, terlebih lagi kegiatan industri ini akan menjadi lebih terbuka dan transparan, serta tanggung jawab terhadap warga akan jauh lebih tinggi. Menurut kepala negara, perusahaan pengelola harus menjadi lebih menarik bagi investasi swasta, yang akan menghilangkan banyak kekurangan yang ada di bidang ini saat ini. Dan masalah warga negara, seperti perumahan dan layanan komunal, tidak akan terlalu mendesak.

Saat ini, warga sering dihadapkan pada kenyataan itu perusahaan pengelola melanggar hak mereka.

Namun, yang lebih menyedihkan adalah hal itu warga sendiri biasanya bahkan tidak curiga ada pelanggaran.

Oleh karena itu, perlu dipahami apa tanggung jawab langsung perusahaan pengelola di bidang perumahan dan jasa komunal pemeliharaan dan perbaikan rumah.

Pembaca yang budiman! Artikel kami membahas tentang cara-cara umum untuk menyelesaikan masalah hukum. Jika Anda ingin tahu bagaimana menyelesaikan masalah Anda dengan tepat - hubungi konsultasi gratis:

Tanggung jawab perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal menurut hukum

Kegiatan perusahaan pengelola diatur peraturan perundang-undangan. Kerangka peraturan perundang-undangan yang menetapkan hak dan kewajiban pengurus perusahaan tercantum dalam Kode Perumahan Federasi Rusia. Secara khusus, hal ini diatur dalam 161-162 artikel.

Kode Perumahan

Perusahaan pengelola harus menyediakan kondisi kehidupan yang layak dan aman bagi penghuninya, serta pemeliharaan properti bersama yang layak, memecahkan masalah penggunaannya dan menyediakan utilitas bagi penghuninya.

Inilah yang dikatakan paragraf pertama 161 artikel LCD.

Miliknya subparagraf pertama membawa lebih banyak kekhususan pada pertanyaan itu pemeliharaan milik bersama dan memberikan rumusan yang lebih jelas.

Menurutnya, pengelola perusahaan berkewajiban:

1. Mengamati persyaratan sanitasi dan epidemiologis Dan peraturan keselamatan kebakaran, guna menjaga keandalan rumah dan kesejahteraan penghuninya;
2. Pertahankan level keamanan, cocok untuk menjaga kehidupan dan kesehatan manusia, penjagaan atas harta benda mereka, dan juga milik negara bagian dan kotamadya;
3. Berikan kepada warga akses terhadap penggunaan tempat dan milik bersama pemilik rumah;
4. Mengamati hak dan kepentingan pemilik rumah di gedung bertingkat, jika tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan;
5. Mendukung sistem komunikasi dalam kondisi baik dan juga melacak kemudahan servis perangkat pengukuran dan jenis perlengkapan umum lainnya;
6. Menyadari pasokan sumber daya diperlukan untuk menyediakan utilitas bagi penduduk.

Perusahaan pengelola memikul tanggung jawab atas properti bersama di gedung apartemen tertentu dan atas penyediaan utilitas, terlepas dari tingkat peningkatan properti ini.

Kualitas layanan dalam hal apapun harus mematuhi persyaratan dan peraturan pemerintah, yang ditunjukkan dalam Kode Perumahan.

Pada saat yang sama Perusahaan manajemen bertanggung jawab tidak hanya di hadapan negara bagian atau kotamadya, tetapi juga secara langsung di depan warga.

Perusahaan pengelola juga berkewajiban memberikan akses informasi kepada warga mengenai perusahaannya kegiatan keuangan dan ekonomi, tentang layanan, yang disediakannya, dan urutan penyediaannya.

Dia harus melakukannya menginformasikan penduduk tentang biaya dan tarif untuk semua layanan yang diberikan padanya.

DI DALAM Pasal 162 ditentukan aturan untuk membuat perjanjian pengelolaan gedung apartemen, yang disepakati antara perusahaan pengelola dan semua pemilik lokasinya. Dokumen ini patut dipertimbangkan secara terpisah, karena memiliki dasar legislatif yang cukup luas.

Kontrak manajemen

Dokumen ini hanya dapat dibuat dengan perusahaan pengelola yang mempunyai izin untuk kegiatan tersebut.

Jika tidak, organisasi tidak akan memenuhi persyaratan, yang ditetapkan dengan undang-undang, dan oleh karena itu tidak mempunyai hak untuk membuat perjanjian tersebut.

Pada kesimpulannya, perlu untuk mengumpulkan semua pemilik perumahan di rumah ini.

Menurut alinea kedua, perjanjian pengelolaan rumah berarti bahwa perusahaan pengelola melakukan:

• Lakukan pekerjaanmu tepat waktu, untuk yang mapan biaya;
• Mengadakan memperbaiki dan menyediakan pemeliharaan milik bersama pemilik tempat;
• Sediakan mereka utilitas publik;
• Lakukan yang lain kegiatan manajemen.

Pada saat yang sama, daftar pekerjaan dan jasa yang termasuk dalam kewajiban perusahaan pengelola harus dicantumkan di bagian yang relevan perjanjian.

Anda dapat mendownload contoh perjanjian standar pengelolaan gedung apartemen dengan perusahaan pengelola.

Perusahaan harus mulai menaati syarat-syarat perjanjian selambat-lambatnya dalam waktu satu bulan setelah penandatanganannya. Namun apabila dalam perjanjian ditentukan jangka waktu yang berbeda, maka perusahaan pengelola wajib mulai bekerja pada tanggal yang ditentukan.

Satu bulan sebelum berakhirnya kontrak, Perusahaan pengelola harus mentransfer semua dokumentasi untuk rumah organisasi pengelola yang telah dipilih ini. Perusahaan pengelola juga wajib memberikan laporan rutin kepada pemilik rumah susun tentang kegiatannya.

Peraturan lainnya

Menurut dokumen lain, perusahaan pengelola harus memeliharanya dalam kondisi baik daerah setempat gedung apartemen yang ditugaskan padanya.

Fakta dan kualitas pekerjaan pemeliharaan wilayah ini harus dipantau penyewa.

Anda perlu memperhatikan hal-hal berikut:

1. Untuk memastikan bahwa perusahaan manajemen melakukan kinerjanya secara teratur membersihkan area setempat;
2. Melihatnya pergi lansekap;
3. Selama membuang semua sampah rumah tangga;
4. Dipasang di lokasi taman bermain, bangku dan sebagainya.

Hak

Selain tanggung jawab, undang-undang dan peraturan menetapkan hak perusahaan pengelola.

Warga juga perlu mempelajarinya agar tidak terjerumus ke dalam situasi yang tidak menyenangkan, melanggar salah satu hak organisasi.

Jadi, manajemen perusahaan berhak melakukannya:

• Kuitansi penghasilan;
• Penagihan hutang dari warga;
• Mencabut penyewa sumber daya tertentu untuk hutang;
• Bertambah hukuman.

Intinya penghasilan perusahaan manajemen bergantung pada tarif untuk membayar jasanya.

Organisasi mempunyai hak untuk meningkatkannya, namun, hanya saat melaksanakan pertemuan pemilik dan pemberian perkiraan.

Tentu saja, kenaikan tarif mungkin tidak disetujui dalam rapat, dalam hal ini Perusahaan pengelola wajib tetap bekerja seperti semula. Perusahaan pengelola mempunyai hak untuk menagih utang, tetapi hanya melalui pengadilan.

Namun, Anda dapat melakukannya tanpa uji coba dengan memutus pasokan utilitas, yang debitur tidak membayarnya.

Sampai yang terakhir KUHP juga punya hak penuh. Itu memberi 354 Resolusi. Namun hal ini hanya mungkin jika sumber daya disuplai ke penyewa melalui organisasi ini, dan tidak langsung dari organisasi pemasok sumber daya.

Cara lain untuk menangani debitur adalah hak menagih mereka hukuman. Hal ini memungkinkan 14 ayat 155 pasal LC. Denda dikenakan atas keterlambatan 91 hari.

Fungsi

Setelah memahami segala peraturan perundang-undangan yang mengatur hak dan kewajiban pengurus perusahaan, bagaimanapun juga, perlu dipahami dengan jelas apa yang termasuk dalam kewajiban organisasi dan apa yang tidak:

Bagaimana jika perusahaan pengelola tidak memenuhi tanggung jawabnya?

Paling sering perusahaan manajemen mengabaikan tanggung jawabnya untuk perbaikan dan pemeliharaan properti bersama.

Yang paling terang dan paling sering contoh – penolakan untuk mengganti barang-barang tertentu, yang merupakan milik seluruh penghuni rumah.

Di Sini hukum tetap berpihak pada warga, sehingga Anda dapat dengan mudah mengubah posisi, meminta pertanggungjawaban perusahaan manajemen.

Selanjutnya, dia juga akan mulai bekerja dengan benar, atau Anda harus melakukannya melanggar perjanjian dengannya dan menyewa organisasi manajemen lainnya.

Untuk melakukan ini, Anda perlu melakukan hal berikut:

• Menulis banding ke perusahaan manajemen, nyatakan tuntutan Anda dan minta untuk memenuhi kewajiban Anda sesuai kesepakatan;
• Jika tidak diterima, itu layak dilakukan datang untuk membuat janji dengan pimpinan perusahaan pengelola;
• Memperkenalkan bukti kegagalan untuk memenuhi tugas;
• Jika tidak ada respons yang tepat, hubungi pemeriksaan perumahan dengan menulis yang sesuai penyataan menunjukkan mereka klaim dan tautan ke peraturan dan pasal. KE penyataan sepadan dengan usahanya bukti.

Contoh lamaran ke inspektorat perumahan: unduh formulir.

Setelah ini, JI akan melakukan memeriksa untuk mengidentifikasi pelanggaran. Jika mereka benar-benar ada, maka KUHP wajib menghilangkannya dengan ancaman dibawa ke pengadilan.

Pengadilan dapat memaksa organisasi tersebut memenuhi kebutuhan Anda wajib, atau akan memaksakan Bagus.

Dia juga bisa menangguhkan perusahaan tersebut.

Apa yang tidak termasuk?

Agar tidak mengalami situasi canggung dengan memaksa manajemen perusahaan melakukan sesuatu yang bukan merupakan tanggung jawabnya, Anda perlu mengetahui tindakan apa yang tidak boleh dilakukan:

1. Pembuangan sampah;
2. Melakukan pekerjaan perbaikan luar biasa jika tidak diperlukan;
3. Pembelian cairan pendingin baru;
4. Menebang pohon di wilayah setempat;
5. Perbaikan interkom;
6. Penerangan area setempat;
7. Pemasangan sistem pengawasan video;
8. Dekorasi daerah setempat.

Perusahaan manajemen memiliki perangkatnya sendiri hak dan tanggung jawab, menurut hukum dan dokumen.

Jika peraturan ini dilanggar, organisasi dapat melakukan hal yang sama kehilangan lisensi Anda, atau membayar Bagus. Namun, hal ini mengharuskan penyewa memperhatikan pelanggaran pada waktunya Dan menghubungi pihak yang berwenang.

Istilah “perusahaan manajemen” sering digunakan dalam bisnis, namun para peserta diskusi tidak selalu membicarakan hal yang sama. Kesulitan muncul pada awal proyek, ketika para pelaku tidak sepenuhnya jelas apa yang disepakati oleh pihak berwenang. Untuk memahami status badan hukum tersebut dan memilih strategi yang tepat untuk proyek tersebut, penulis memberikan daftar bentuk dan jenis badan hukum, yang paling sering disebut “perusahaan pengelola”.

Perusahaan manajemen - perusahaan induk dari induk

Dalam hal ini yang dimaksud dengan perseroan pengelola adalah badan hukum yang mempunyai penyertaan dominan dalam modal dasar badan hukum lain yang dimilikinya (yang dimaksud dengan penciptanya adalah sekelompok perusahaan). Dengan kata lain, ini adalah perusahaan induk dari holding.

Istilah "perusahaan pengelola" digunakan sehubungan dengan penggunaan alat tata kelola perusahaan yang disediakan oleh undang-undang oleh perusahaan induk untuk memastikan pengaruh manajerial terhadap anak perusahaan. Pengaruh manajemen tersebut dilakukan melalui memastikan keterwakilan pemilik akhir bisnis di badan manajemen tertinggi anak perusahaan. Oleh karena itu, perusahaan pengelola melalui perwakilannya menentukan keputusan yang diambil oleh badan pengurus kolegial anak perusahaan saham gabungan.

Perusahaan manajemen - organisasi manajemen

Sesuai dengan paragraf 1 Seni. 69 Undang-Undang Federal 26 Desember 1995 No. 208-FZ “Tentang Perusahaan Saham Gabungan”, dengan keputusan rapat umum pemegang saham, kekuasaan badan eksekutif tunggal perusahaan dapat dialihkan berdasarkan perjanjian kepada a organisasi komersial (organisasi pengelola) atau pengusaha perorangan (manajer).

Suatu perseroan yang kekuasaan badan eksekutif tunggalnya telah dialihkan kepada suatu organisasi pengelola atau pengurus, memperoleh hak-hak keperdataan dan memikul tanggung jawab perdata melalui organisasi pengelola atau pengurus sesuai dengan ayat 1 ayat 1 Pasal 53 KUH Perdata. dari Federasi Rusia.

Norma yang sama terkandung dalam Pasal 42 Undang-Undang Federal 02/08/1998 No. 14-FZ (sebagaimana diubah pada 06/12/2011) “Tentang Perseroan Terbatas”.

Dengan demikian, apa yang disebut “perusahaan pengelola” (benar - organisasi pengelola) menjalankan fungsi badan eksekutif tunggal berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan badan hukum yang dikelola.

“Perusahaan pengelola”, pada umumnya, adalah salah satu badan hukum induk.

Tempat perusahaan pengelola dalam struktur perusahaan holding bukanlah aspek yang mendasar: perusahaan pengelola dapat berupa perusahaan induk dari holding (subholding) atau salah satu anak perusahaan. Dalam kasus yang jarang terjadi, perusahaan pengelola menjadi badan hukum pihak ketiga yang secara profesional menyediakan jasa manajemen.

Paling sering, fungsi badan eksekutif tunggal dialihkan ke perusahaan pengelola dalam kepemilikan di mana terdapat beberapa badan hukum dengan jenis fungsi yang sama.

Juga, satu perusahaan manajemen ditemukan dalam sekelompok badan hukum di mana fungsi satu proses bisnis didistribusikan (perusahaan operasi, pusat logistik, pusat laba, dll.).

Selain itu, sekelompok perusahaan dapat dikelola oleh satu organisasi pengelola atau beberapa organisasi, bergantung pada tujuan penggunaan instrumen ini dan sejumlah faktor lainnya. Organisasi manajemen tunggal lebih cocok untuk perusahaan industri tunggal yang memiliki percabangan buruk, sedangkan dalam perusahaan dengan struktur industri yang heterogen dan unit bisnis yang tersebar secara teritorial, masuk akal untuk mendistribusikan fungsi manajemen antara beberapa organisasi manajemen yang menjalankan fungsi non-produktif dalam kaitannya. kepada organisasi-organisasi di bawah yurisdiksinya, disatukan oleh industri atau dasar teritorial.

Dalam beberapa kasus, mekanisme pengalihan kekuasaan badan eksekutif tunggal kepada perusahaan pengelola tidak terkait dengan pembangunan vertikal kepengurusan dalam holding. Dasar pengambilan keputusan tersebut mungkin adalah keinginan untuk meningkatkan efisiensi manajemen bisnis (contohnya adalah pengalihan gedung hotel ke manajemen perusahaan yang mengelola jaringan hotel), kebutuhan untuk melaksanakan proyek bisnis yang kompleks. (RAO UES menggunakan mekanisme seperti itu selama reorganisasinya), dll.

Perusahaan manajemen - perusahaan desain

Perusahaan pengelola sebagai perusahaan proyek biasanya didirikan “dari awal” oleh beberapa (biasanya dua, lebih jarang tiga atau lebih) badan hukum dan/atau individu untuk pelaksanaan proyek, rencana atau ide bisnis tertentu, misalnya untuk pengenalan teknologi baru di industri/produksi apa pun.

Dalam hal ini yang dimaksud dengan “perusahaan pengelola” mengandung arti bahwa badan hukum yang dibentuk akan mengelola proyek selama seluruh periode pelaksanaannya (merencanakan, mengatur, menarik pihak ketiga, mengontrol waktu pelaksanaan proyek, “menguasai” anggaran proyek, dll.).

Paling sering, melalui partisipasi dalam modal dasar perusahaan proyek, pemilik sumber daya material (tanah, peralatan produksi, dll.), pemilik sumber daya intelektual/ide dan investor yang menyediakan dana untuk pelaksanaan proyek disatukan (yang terakhir seringkali merupakan badan hukum publik) .

Untuk memilih dengan benar bentuk organisasi dan hukum dari badan hukum yang sedang dibuat, para pihak perlu memutuskan tingkat dan metode partisipasi setiap peserta dalam proyek, tujuan pendirian dan kegiatan perusahaan proyek.

Untuk keperluan pelaksanaan suatu proyek komersial, suatu perusahaan pengelola hanya dapat dibentuk dalam bentuk organisasi komersial, karena dalam kaitannya dengan organisasi nirlaba undang-undang menetapkan pembatasan dalam melakukan kegiatan usaha (pasal 3 pasal 50 KUHPerdata Federasi Rusia), serta larangan pembagian keuntungan di antara para peserta (klausul 1 pasal 50 KUH Perdata Federasi Rusia, pasal 2 Undang-Undang NPO).

Dari sudut pandang fitur hukum, desain LLC lebih fleksibel dibandingkan dengan desain JSC (CJSC, OJSC) - peserta LLC diberikan lebih banyak kesempatan untuk mengatur hubungan perusahaan di bidang manajemen dan pembiayaan LLC. Keuntungan utama desain LLC dibandingkan desain JSC (ZAO, JSC) adalah sebagai berikut:

1) pembuatan LLC dan perubahan modal dasar tidak rumit dengan prosedur emisi (penerbitan dan penempatan sekuritas);

2) pembiayaan LLC dapat dilakukan dengan menggunakan mekanisme khusus tambahan (peserta memberikan kontribusi pada properti LLC tanpa menambah modal dasar LLC dan mengubah saham peserta);

3) kemungkinan perluasan (dibandingkan dengan undang-undang) kompetensi rapat umum peserta;

4) kemungkinan menentukan tata cara pemilihan dewan direksi dan komisi audit (dengan suara mayoritas sederhana atau pemungutan suara kumulatif);

6) kemungkinan mengeluarkan peserta yang tidak bermoral dari LLC.

Namun, ketika membuat perusahaan proyek dalam bentuk LLC, hal-hal berikut harus diperhatikan:

1) undang-undang menetapkan pembatasan partisipasi badan hukum publik dalam modal dasar LLC;

2) JSC secara tradisional menimbulkan kepercayaan lebih di kalangan investor, serta otoritas pemerintah, karena formalisasi prosedur perusahaan yang lebih ketat yang disediakan untuk formulir ini. Dalam hal keikutsertaan badan hukum publik dalam modal dasar perusahaan proyek:

1) perusahaan proyek hanya dapat didirikan dalam bentuk OJSC, karena norma peraturan perundang-undangan yang berlaku (ayat 2 ayat 4 Pasal 66 KUH Perdata Federasi Rusia, ayat 4 Pasal 7 Undang-Undang tentang JSC, Pasal 7 UU LLC), serta praktek peradilan (ayat 5 Keputusan Mahkamah Arbitrase Agung RF tanggal 18 November 2003 No. 19) mengatur bahwa badan hukum publik tidak dapat bertindak sebagai pendiri (peserta ) organisasi dalam bentuk lain (termasuk LLC dan CJSC);

2) sesuai dengan paragraf 2 Pasal 80 Kode Anggaran Federasi Rusia, investasi anggaran yang direncanakan untuk diberikan kepada badan hukum dalam bentuk kontribusi terhadap modal dasar mereka disetujui oleh undang-undang anggaran dengan memasukkan dalam undang-undang anggaran pasal yang menunjukkan badan hukum, volume dan tujuan alokasi anggaran yang dialokasikan.

Pengelolaan perusahaan berdasarkan undang-undang

Apabila semua jenis badan usaha pengurus di atas timbul karena adat istiadat usaha, maka pendirian dan kegiatan badan-badan usaha yang tercantum di bawah ini diatur secara rinci dengan undang-undang. Mari kita lihat beberapa di antaranya.

Perusahaan manajemen dari perusahaan induk bank

Sebuah organisasi komersial, yang, sesuai dengan Undang-Undang Federal No. 395-1 tanggal 2 Desember 1990 “Tentang Bank dan Kegiatan Perbankan,” dapat diakui sebagai organisasi induk dari perusahaan induk perbankan, berhak untuk membentuk organisasi pengelola. untuk keperluan pengelolaan kegiatan seluruh lembaga perkreditan yang termasuk dalam perusahaan induk perbankan. Dalam hal ini, perusahaan pengelola perusahaan induk bank melaksanakan tugas yang, sesuai dengan undang-undang federal yang ditentukan, diberikan kepada organisasi induk dari perusahaan induk bank.

Sesuai dengan Bagian 6 Pasal 4 Undang-Undang Federal tanggal 2 Desember 1990 No. 395-1 “Tentang Bank dan Kegiatan Perbankan”, perusahaan pengelola perusahaan induk bank diakui sebagai badan usaha yang kegiatan utamanya mengelola kegiatan lembaga perkreditan yang merupakan bagian dari perusahaan induk bank.

Perusahaan pengelola perusahaan induk bank tidak berhak terlibat dalam aktivitas asuransi, perbankan, manufaktur, atau perdagangan. Organisasi komersial yang dapat diakui sebagai organisasi induk dari perusahaan induk bank harus dapat menentukan keputusan-keputusan pengurus perusahaan induk bank mengenai masalah-masalah yang menjadi kewenangan rapat para pendiri (peserta), termasuk reorganisasinya. dan likuidasi.

Perusahaan pengelola dana

Sesuai dengan Pasal 38 Undang-Undang Federal tanggal 29 November 2001 No. 156-FZ “Tentang Dana Investasi”, perusahaan pengelola hanya dapat berupa perusahaan saham gabungan atau perseroan terbatas (tambahan) yang didirikan sesuai dengan peraturan perundang-undangan. dari Federasi Rusia.

Perusahaan pengelola dapat menggunakan kata “dana investasi”, “dana investasi saham gabungan” atau “reksa dana investasi” dalam kombinasi dengan kata “perusahaan pengelola” dalam namanya.

Pengelolaan (pengelolaan perwalian) kekayaan dana investasi saham gabungan dan pengelolaan perwalian reksa dana hanya dapat dilakukan berdasarkan izin dari perusahaan pengelola. Berdasarkan dokumen ini, pengelolaan perwalian atas aset lain juga dapat dilakukan dalam kasus yang ditentukan oleh undang-undang federal.

Persyaratan komposisi dan struktur aset dana investasi saham gabungan diatur oleh Perintah Layanan Pasar Keuangan Federal Federasi Rusia tanggal 28 Desember 2010 No. 10-79/pz-n “Atas persetujuan Peraturan tentang komposisi dan struktur kekayaan dana investasi saham gabungan dan kekayaan reksa dana.”

Perusahaan pengelola di sektor perumahan dan jasa komunal

Perusahaan pengelola (organisasi) adalah operator utilitas yang mengelola persediaan perumahan dan infrastruktur utilitas.

Kegiatan organisasi tersebut diatur oleh Kode Perumahan Federasi Rusia tanggal 29 Desember 2004 No. 188-FZ (selanjutnya disebut Kode Perumahan RF).

Sesuai dengan Bagian 1 Pasal 162 Kode Perumahan Federasi Rusia, berdasarkan perjanjian pengelolaan gedung apartemen, satu pihak (organisasi pengelola) atas instruksi pihak lain (pemilik tempat di gedung apartemen, badan pengelola asosiasi pemilik rumah, badan pengelola koperasi perumahan atau badan pengelola koperasi konsumen khusus lainnya, atau, dalam hal ditentukan oleh Bagian 14 Pasal 161 Kode Perumahan Federasi Rusia , pengembang) dalam jangka waktu yang disepakati dengan biaya tertentu, memberikan layanan dan melakukan pekerjaan pada pemeliharaan dan perbaikan yang tepat atas properti bersama di rumah tersebut, menyediakan utilitas kepada pemilik tempat dan orang yang menggunakan tempat di rumah ini, serta serta melaksanakan kegiatan lain yang bertujuan untuk mencapai tujuan pengelolaan gedung apartemen.

Perusahaan manajemen dibuat berdasarkan undang-undang federal khusus

Dalam hal ini kita berbicara tentang “perusahaan proyek” di tingkat federal. Salah satu proyek tersebut adalah pendirian pusat inovasi Skolkovo. Sesuai dengan konsep dasar yang diabadikan dalam Undang-Undang Federal tanggal 28 September 2010 No. 244-FZ “Tentang Pusat Inovasi Skolkovo” (selanjutnya disebut sebagai Undang-Undang Federal “Tentang Pusat Inovasi Skolkovo”), perusahaan pengelola adalah a Badan hukum Rusia, yang didirikan oleh Presiden Federasi Rusia, bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek.

Dalam Perintah Presiden Federasi Rusia tertanggal 2 Juli 2010 No. 446-rp “Tentang pendirian dan pengoperasian Pusat Inovasi Skolkovo”, perusahaan pengelola menamai organisasi nirlaba tersebut “Dana Pengembangan untuk Pusat Inovasi Skolkovo” Pengembangan dan Komersialisasi Teknologi Baru.”

Kekhususan kegiatan perusahaan manajemen semacam itu ditetapkan oleh Undang-Undang Federal “Tentang Pusat Inovasi Skolkovo”, keputusan Presiden Federasi Rusia dan dokumen konstituen perusahaan. Perubahan pada dokumen konstituen perusahaan manajemen dilakukan dengan persetujuan badan penasihat di bawah Presiden Federasi Rusia, yang dibentuk untuk memastikan interaksi antara badan pemerintah federal, badan pemerintah dari entitas konstituen Federasi Rusia, dan pemerintah daerah. , asosiasi publik, organisasi ilmiah dan lainnya ketika mempertimbangkan isu-isu yang berkaitan dengan modernisasi ekonomi dan perkembangan inovatif Rusia.

Perlu dicatat bahwa Undang-Undang Federal “Tentang Pusat Inovasi Skolkovo” menimbulkan penilaian beragam di antara para ahli, karena undang-undang tersebut memberikan wewenang yang cukup luas kepada perusahaan pengelola, badan hukum swasta, termasuk perencanaan kota dan fungsi pengawasan, memastikan sanitasi dan epidemiologis. kesejahteraan penduduk di pusat, mengatur kegiatan kesehatan dan pendidikan, dan lain-lain, yang pada dasarnya adalah milik negara. Waktu akan menentukan bagaimana proyek ini akan dilaksanakan dalam praktiknya.

Saat ini, seluruh gedung apartemen di tanah air dilayani oleh perusahaan pengelola di sektor perumahan dan layanan komunal.

Setiap pemilik rumah wajib membayar layanan mereka secara akurat setiap bulan dan secara berkala menghubungi karyawan perusahaan, misalnya, untuk memecahkan masalah.

Apa itu perusahaan manajemen dan fungsi apa yang harus dijalankannya akan dibahas dalam artikel ini.

Apa itu perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal?

Singkatan perumahan dan layanan komunal dibaca sebagai “perumahan dan layanan komunal.” Sektor perumahan dan layanan komunal mencakup banyak perusahaan yang bergerak di bidang penyediaan panas, perbaikan dan peningkatan eksternal bangunan, pembersihan sanitasi dan pekerjaan serupa. Dengan kata lain, perumahan dan pelayanan komunal adalah segala sesuatu yang berkaitan dengan kondisi kehidupan penduduknya.

Perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal adalah badan usaha milik swasta, paling sering didirikan atas dasar kantor perumahan dan layanan komunal (kantor pemeliharaan perumahan). Kegiatannya diatur dengan perjanjian pengelolaan, untuk jangka waktu satu sampai lima tahun, dengan pemilik rumah susun di gedung apartemen. Kontrak menentukan paket layanan yang disediakan oleh perusahaan - minimal, mis. termasuk layanan wajib yang ditentukan oleh undang-undang, serta layanan tambahan yang dibayar oleh pemilik apartemen.

Perusahaan pengelola bertindak atas nama masing-masing pemilik dan bertindak sebagai perantara antara perusahaan utilitas dan penduduk. Kegiatan perusahaan pengelola diatur oleh undang-undang perumahan negara tersebut.

Fungsi perusahaan pengelola perumahan dan jasa komunal

Paling sering, organisasi semacam itu diciptakan dengan tujuan meningkatkan kondisi kehidupan di setiap properti tempat tinggal. Berdasarkan tugas pokok tersebut maka dibentuklah fungsi perusahaan pengelola perumahan dan jasa komunal.

Dia berkewajiban:

• menjaga ketertiban di wilayah Anda,
• memastikan penampilan dan kondisi teknis rumah dan bangunan lainnya dengan baik;
• mengadakan kontrak untuk penyediaan perumahan dan layanan utilitas, sedangkan pilihan pemasok tetap menjadi hak prerogatif perusahaan pengelola, sedangkan tarif penyediaannya diatur oleh negara;
• memelihara sistem publik (pasokan air, saluran air limbah, dll.);
• memberikan kondisi kehidupan yang layak dan aman di rumah.

Perwakilan dari perusahaan pengelola harus secara teratur berjalan di sekitar apa yang disebut area umum (pintu masuk, lift, tangga, loteng, dll.) untuk mengetahui masalah yang muncul pada waktunya dan menghilangkannya.

Selain itu, tugas dinas perumahan dan komunal adalah mempekerjakan personel yang akan melaksanakan pekerjaan untuk menjaga fungsi komunikasi, kebersihan, dan bila perlu melakukan perbaikan rutin.