کمپین برای ایجاد یک HOA: ایدئولوژی مالک. معاون الکساندر گریگوریف، یا برخی از ویژگی های تحریک سیاسی با کمک مسکن و خدمات عمومی نمونه صورتجلسه مجمع عمومی

مسکن

بهترین انتخاب بی عملی است

وسوسه ها و خطرات مدیریت ساختمان های مسکونی چند خانواده

همانطور که می دانید، صاحبان آپارتمان در بزرگ است ساختمان آپارتمانما اکنون با یک انتخاب روبرو هستیم: آیا آنها باید یک HOA ایجاد کنند؟ یا انتخاب کنید شرکت مدیریت? یا شاید بهتر است اصلا کاری نکنیم و حل تمام مشکلات نگهداری مسکن را به شهرداری بسپاریم؟

حقیقت در مورد HOAs

گزینه ایجاد HOA، به نظر من، نامناسب ترین گزینه است، زیرا ... جذابیت آن تنها بر چند افسانه ریشه دار استوار است.

مشارکت مالکان ظاهراً سودآورترین شکل مدیریت خانه است. تبلیغات برای ایجاد HOA ها سال هاست که توسط مقامات در همه سطوح انجام می شود و هدف آن انتقال بار مسئولیت حفظ مسکن بر دوش مردم است. در ابتدای این کمپین تبلیغاتی، شکل مدیریت از طریق شرکت های مدیریتی مورد آزمایش قرار نگرفت و به همین دلیل HOA مورد تمجید قرار گرفت. HOA ها برای 1-2 خانه ایجاد می شوند، زیرا با خانه های بیشتر، آنها غیر قابل اداره می شوند و تنها مزیت خود را از دست می دهند - آشنایی شخصی همه اعضا به عنوان مبنای اعتماد در سازمان. در عین حال، چنین اندازه کوچکی از HOA ها آنها را از نظر اقتصادی بی سود می کند. هزینه های مدیریتی که بین تعداد کمی آپارتمان تقسیم می شود، به طور غیرمنطقی بالاست.

ظاهراً انجمن های صاحب خانه می توانند بهتر از شرکت های مدیریت کار کنند، زیرا ... مدیریت توسط افرادی که در خانه زندگی می کنند انجام می شود، "آنها خودشان در اینجا زندگی می کنند و هیچ بدی به خانه خود نمی کنند." در عمل، این بدان معنی است که مدیریت توسط آماتور انجام می شود. بسیاری از HOA ها این خطر را درک کرده اند و اساسا به شرکت های مدیریت حرفه ای تبدیل شده اند. کسانی که نتوانستند این کار را انجام دهند باید به طور جدی به فکر انحلال HOA باشند.

ظاهراً HOA ها بیشتر به نیازهای ساکنان پاسخ می دهند. با این حال، بر خلاف شرکت های مدیریت، عامل ترجیحات شخصی مدیریت HOA نقش مهمی در کار دارد. در HOA ها، اغلب مواردی وجود دارد که مدیر آشکارا علیه ساکنان فردی که به دلایلی آنها را دوست ندارد، تبعیض قائل می شود. برای مثال، با شرکت های مدیریتی، این به سادگی نمی تواند اتفاق بیفتد، زیرا طرفین بر اساس توافقنامه هدایت می شوند. حقیقت در مورد شرکت های مدیریت

روند انتخاب شرکت های مدیریت در حال حاضر تقریباً در تمام ساختمان های شهر به طور فعال در حال انجام است. صاحبان آپارتمان توسط چندین شرکت به طور همزمان دعوت می شوند. به نظر می رسد این روند در شرایط رقابت منصفانه در حال انجام است و ساکنان تنها می توانند انتخاب کنند. در عمل، همه چیز پیچیده تر است.

کمپین شرکت های مدیریت با شعار جذاب انجام می شود: "شما خودتان تعیین می کنید که پول خود را برای چه چیزی مصرف کنید." بسیاری از ساکنان تنها با ذکر این موضوع ذوب می شوند. اما هیچ کس جدی ترین مشکل را نمی بیند: این رویکرد حداقل به این معنی است که شرکت مدیریت مسئولیت نگهداری از خانه را به دوش خود ساکنان منتقل می کند. تصور کنید که برای ارسال نامه به اداره پست آمده اید، و آنها به شما می گویند: "اکنون شما خودتان تعیین می کنید که چگونه نامه خود را تحویل دهید." قبلاً روی پاکت مهر می گذاشتید ، نامه را در صندوق پست می انداختید و دیگر مشکلی نداشتید - مطمئن بودید که نامه تحویل می شود حتی اگر قطاری که قرار بود حمل شود لغو شود. آیا این را مزیتی در نظر می گیرید که باید به طور مستقل همه مسائل مربوط به تحویل نامه را حل کنید؟ به سختی. پس چرا همه حل مستقل مسائل مدیریت یک ساختمان مسکونی را جذاب می دانند؟! آیا این یک دستاورد بزرگ نیست که پس از پرداخت مقدار مورد نیاز قبوض آب و برق، هیچ کس به این فکر نمی کند که چرا در شیر آب گرم است، لامپ ها روشن هستند و گاز جریان دارد؟

پیش از این، صاحبان آپارتمان ها برای حفظ وضعیت معینی از خانه، که در هنجارها و قوانین بهداشتی و دیگر ایجاد شده است، به سازمان نگهداری مسکن پرداخت می کردند: سیستم های مهندسی در وضعیت کار هستند، حیاط تمیز است، سقف نشتی ندارد و غیره. اکنون به جای حفظ مسکن در شرایط مناسب، پرداخت ارائه می شود گونه های منفردکار می کند تفاوت کاردینال است! طبق پیش نویس قراردادهای پیشنهادی توسط شرکت های مدیریت، ساکنان (مشتریان) مجبور به مذاکره با شرکت مدیریت (پیمانکار) برای انجام کار در قبال پولی هستند که قبلاً پرداخت شده است. دریافت پاسخ قابل فهم از مدیریت شرکت مدیریت به این سوال که اگر صاحبان آپارتمان برآورد پیشنهادی شرکت مدیریت را خیلی زیاد بدانند چه اتفاقی خواهد افتاد، زیرا آنها جایی برای رفتن ندارند - این پول قبلاً وجود دارد غیرممکن است. پرداخت شده است.

صاحبان خانه در مورد در دسترس بودن حساب های شخصی جداگانه برای هر خانه بسیار مثبت هستند. مشخص نیست چرا، اما ساکنان هر خانه معتقدند که خانه های همسایه با پرداخت های خود زندگی می کردند. بسیاری از جمهوری‌های اتحاد جماهیر شوروی سابق نیز چنین فکر می‌کردند... با این حال، یک "گلدان مشترک" برای پرداخت برای تعمیرات خانه از نظر اقتصادی موجه و به سادگی ضروری است! در واقع، اگر فردا به دلیل برخی شرایط اضطراری، خانه شما نیاز به تعمیر داشته باشد (یک درخت سقوط کرده و به سقف آسیب رساند)، باید منتظر بمانید تا مبلغ لازم در حساب شخصی خانه جمع شود. "دیگ مشترک" به ما این امکان را می دهد که حداقل به نحوی این مسائل را حل کنیم، اگرچه نقص هایی نیز دارد. اما امتناع از آن خطرات زیادی را بر صاحبان آپارتمان تحمیل می کند. هیچ روش دیگری وجود ندارد، به عنوان مثال، اشکال خاص بیمه. و از همه مهمتر، اگر نگهبانان حساب های شخصی مبالغی را که از حملات محافظت می کنند حساب می کردند، اشک می ریختند...

در عمل، تصمیم گیری برای انتخاب شرکت مدیریت معمولاً توسط بازنشستگان گرفته می شود. آنها دارند وقت آزادعادت کرده اند به مسئولانی که تکرار می کنند: «فردا دیر است!» اما این افراد، به عنوان یک قاعده، بی کفایت هستند، آنها به راحتی فریب می خورند و مجبور به انتخاب "درست" به نفع شرکت مدیریتی هستند که برای این اهداف از همزن های حرفه ای استفاده می کند.

پیش نویس قراردادهای پیشنهادی شرکت ها دارای ایرادات و مشکلات زیادی است، از جمله محدود کردن مسئولیت شرکت مدیریت به میزان وجوه جمع آوری شده از خانه. پیش نویس توافق نامه ها گاهی حتی برای یک وکیل نیز دشوار است، آنها بسیار سطحی هستند و تعهدات واقعی ندارند. نگرش شرکت های مدیریت نسبت به آنها را می توان حتی با این واقعیت قضاوت کرد که صاحبان عجله می کنند تا درست در یک جلسه در حیاط خانه انتخاب کنند و می گویند که تغییرات قرارداد را می توان بعداً در دستور کار توافق کرد.

تلاش شرکت های مدیریتی برای عقد قرارداد با هر خانه در شرایط فردی. بنابراین یک خانه معامله بهتری نسبت به دیگری خواهد داشت؟ حتی شایسته ترین مدیر نیز در 70 قرارداد با شرایط مختلف سردرگم می شود و این دقیقاً حجم سهام مسکنی است که توسط یک شرکت متوسط اداره می شود. فقط شرایط استاندارد خدمات برای همه خانه ها قابل محاسبه و اجرای اقتصادی است.

مقامات از شرکت های فردی حمایت ضمنی می کنند. اما پس از انتخاب اهالی، تمامی مسئولیت بر عهده خود ساکنین است و کسی برای شکایت وجود نخواهد داشت. نتیجه گیری از همه موارد فوق خود را نشان می دهد: اکنون نیازی به ایجاد یک HOA یا انتخاب یک شرکت مدیریتی نیست. ما صاحب خانه ها هنوز نه تجربه داریم، نه دانش و نه اطلاعات انتخاب درست. کار ما پرداخت و استفاده از خدمات عمومی است و نه بررسی محاسبات و تنظیم قراردادها. مطمئناً در آینده، صاحبان خانه همه اینها را یاد خواهند گرفت، شرایط قراردادهای استاندارد برقرار خواهد شد و شرکت های مدیریتی از برخورد با ساکنان به گونه ای که گویی هربالایف را می فروشند، خودداری خواهند کرد. در آینده انتخاب خواهیم کرد، اما نه اکنون...

بگذارید شهرداری اولین انتخاب را داشته باشد: هم متخصص دارد و هم توانایی. ما دولت را برای حل مشکلات و مسئولیت آن انتخاب کردیم.

دولت که به تعهدات خود در خصوص تعمیرات اساسی و فعلی مسکن‌های فرسوده عمل نکرده است، تصمیم گرفت سهام مسکونی در حال فروپاشی را به مسئولیت مالکان واگذار کند. در اوایل دهه 1990، ساکنان مشتاقانه شروع به خصوصی سازی مسکن کردند، زیرا داشتن املاک و مستغلات نوید زندگی عالی و چشم انداز قانونی را می دهد. شما می توانید اقوام خاصی را در مسکن خود ثبت نام کنید یا ثبت نام نکنید، می توانید مسکن را به عنوان تضمین برای وام بدهید یا آن را بفروشید و سود قابل توجهی کسب کنید. پول نقد. شما می توانید آن را به هر کسی که می خواهید وصیت کنید، در نهایت می توانید اطمینان حاصل کنید که در دوران مجردی پیر می شوید و با وقار محو می شوید.

اما لباس حق بر آستر مسئولیت ها دوخته شده است. علاوه بر حق فروش خانه خود، اکنون وظیفه ذاتی دارید که آن را سالم و سالم نگه دارید و از حقوق ساکنان دیگر محافظت کنید. شما می توانید با در نظر گرفتن قانون و خواسته های همسایگان خود توسعه مجدد را انجام دهید. اما به عنوان یک صاحب خانه، می توانید درآمد ثابتی از اجاره آن داشته باشید.

اینها جنبه های جذاب مالکیت خانه هستند. تحمیل هم هست. شما باید مالیات املاک را بپردازید که طبق معمول در دنیای متمدن هر سال افزایش می یابد. و در پایان، شما باید ملکی را که در خارج از آپارتمان شما واقع شده است، اما بدون آن هیچ آسایش و رفاهی برای شما وجود ندارد - یعنی ارتباطات کلی ساختمان، ساختمان های فنی، دیوارها و سقف خانه، مانند و همچنین منطقه اطراف اگر شما این کار را انجام ندهید، شخص دیگری این کار را انجام خواهد داد، و با این حال اعتماد به دولت و ساختارهای تجاری نزدیک به آنها به طور پیوسته در حال سقوط است. افراد ثروتمند، اگر املاک و مستغلات بخرند، این کار را در خارج از مرزهای روسیه انجام می دهند، در کشورهایی که قانون از مالک محافظت می کند.

باید این حقایق را به آگاهی صاحبان اماکن رساند. مهم نیست که ساکنان آپارتمان های شهرداری و ادارات به خصوصی سازی مسکن خود تشویق شوند. لازم است یک کاندومینیوم، یک محیط زندگی بسته، که در آن فقط ساکنان کنترل داشته باشند و هیچ ساختار شهرداری تشکیل شود. لازم است روانشناسی مالک را در افراد القا کرد تا نشان داد که مسئولیت آنها محدود نیست درب جلوآپارتمان و درب ورودی خانه.

این کار به راحتی در یک خانه قدیمی (ساخته شده در دهه 1960 تا 1970) انجام می شود، که در آن افراد یک طبقه اجتماعی در آن زندگی می کنند، ترجیحاً اگر آپارتمان های ساختمان به غریبه ها فروخته نشود و ساکنان چندین دهه است که شخصاً یکدیگر را می شناسند. . به یک فرد کاریزماتیک نیاز است (آغاز کننده جلسه که بعداً رئیس HOA خواهد شد) ترجیحاً آزاد شود. این می تواند یک مستمری بگیر وزارت امور داخلی، KGB یا یک سازنده حرفه ای باشد. ویژگی های شخصی از اهمیت بالایی برخوردار است.

1. به مردم اطلاع دهید که اگر منطقه محلی را خصوصی کنید، هیچ پارکینگ، کباب فروشی، سونا یا آسمان خراش در آن (بدون رضایت ساکنان) وجود نخواهد داشت. اگر دولت نیاز به تصرف این زمین برای نیازهای خود داشته باشد (ساخت تاسیسات برای اجلاس سران 2012 در ولادی وستوک یا در سوچی برای المپیک 2014)، آنگاه زمین به قیمت بازار خریداری می شود، نه به ارزش کاداستر!
2. شما خودتان قادر خواهید بود برای استفاده از اماکن مشترک برنامه ریزی کنید و منطقه محلیمتناسب با نیاز شما
3. شما می توانید بطور قانونی وسیله نقلیه شخصی خود را درست زیر شیشه های خود پارک کنید. شما زمین هایی را برای گاراژها فراهم می کنید که پس از آن هیچ کس به آنها دست نخواهد زد!
4. می توانید تبلیغات بیرونی را روی دیوارهای خانه خود قرار دهید، زیرزمین فروشگاه ها (در صورت وجود)، اتاق زیر شیروانی و اتاق های فنی را اجاره دهید. درآمد حاصل از این معاملات ابتدا صرف تعمیرات اساسی می شود (رفع رطوبت و قارچ در ورودی، تعویض کابین آسانسور، مشکل نشتی سقف، ترکیدگی لوله های تامین و قطع آب گرم به مدت نامحدود دوره برای همیشه حل می شود)، شاید زمین (به ارزش بازار) برای اشیاء تجاری کوچک راه اندازی شود و درآمد آن به یارانه ای برای ساکنان اختصاص یابد. آب و برق. شاید اجاره برای همیشه لغو شود!
5. به مردم بگویید که HOA گسترش خواهد یافت و کنترل خانه‌های همسایه را در دست می‌گیرد و هر چه زودتر تجربه مدیریتی به دست آید، برای ساکنان این خانه آسان‌تر خواهد بود که مشکلات خود را حداقل از طریق خانه‌های جدید اضافه شده حل کنند. روشن کنید که آنچه امروز داوطلبانه انجام می شود فردا اجباری خواهد شد.
6. مردم را متقاعد کنید که هر چه ساختار بزرگتر باشد، هزینه های واحد برای پرسنل کمتر است. بیشتر وجود خواهد داشت اعضای HOAهرچه مشارکت‌های بیشتری وجود داشته باشد، HOA از نظر اقتصادی قوی‌تر خواهد بود، مشکلات جهانی بیشتری را می‌توان حل کرد. آنهایی که وقت نداشتند دیر کردند و برای همیشه عقب خواهند ماند!

حداقل در مرحله اول به صداقت بی عیب و نقص افراد منتخب در هیئت مدیره و کمیسیون حسابرسی HOA. به دنبال افرادی باشید که ارتباطات شخصی و تجاری با اداره شهر دارند، نیروی کار خود را افزایش دهید. هرچه رئیس HOA شما طولانی تر و با موفقیت بیشتر کار کند، تجربه بیشتری خواهد داشت. سعی کنید با این ظرفیت او را به سمت کار ابدی سوق دهید، مشخص کنید که پاداش کار او شایسته خواهد بود.

نکته اصلی که باید به خاطر داشته باشید این است که HOA یک موقعیت لحظه ای نیست، برای همیشه است. همانطور که تجربه نشان می دهد، HOA های موجود منحل نمی شوند، به این معنی که آنها آینده هستند!

در ابتدا، موضوع مدیریت مالکیت خانه توسط توسعه دهنده انجام می شود.

او اجازه بهره برداری از خانه را دریافت می کند، سپس در عرض 5 روز از این لحظه، به صلاحدید خود، یک شرکت مدیریت را انتخاب می کند که با آن به مدت 3 ماه.

در همان زمان، دولت محلی، ظرف 20 روز از لحظه بهره برداری از ساختمان آپارتمان، اطلاع می دهد که خانه برای یک مسابقه آزاد برای انتخاب شرکت مدیریت قرار می گیرد. ظرف مدت 40 روز از زمان اطلاع رسانی رویداد، ارگان دولت محلی باید این مسابقه را برگزار کرده و حداکثر ظرف 10 روز از تاریخ اتمام، نتایج آن را به اطلاع کلیه سهامداران برساند.

فعالیت های مدیریتی به شرکت یا دولت محلی واگذار می شود، از آنجایی که همه آپارتمان ها اشغال نشده اند و مالکان کمی برای رای دادن به شرکت مدیریت وجود دارند.

زمینه های برگزاری مسابقه

اولین مبنای برگزاری مسابقه انتخاباتی تحویل یک ساختمان آپارتمان برای استفاده مستقیم یا بهره برداری است.

زمانی که مرحله ساخت و ساز به پایان رسید و مالکان اسناد و کلیدهای مورد انتظار خود را دریافت کردند، قانون مدت معینی را برای ساکنان در نظر گرفته تا روش مدیریتی را انتخاب کنند.

مبناي دوم ناشي از عدم تحقق اراده قانونگذار است. اگر در مدت زمان تعیین شده یک ماهه، ساکنان روش مدیریتی را انتخاب نکنند، اداره محلی کنترل این موضوع را به دست می گیرد و به ساکنان کمک می کند تا در مورد روش مدیریت تصمیم بگیرند.

اگر مالکان از خدمات یک شرکت مدیریت امتناع کنند، به سازمان جدیدی نیاز خواهند داشت که به اموال مشترک خدمات ارائه می دهد. بنابراین تغییر در سازمان مدیریت یک ساختمان آپارتمانی نیز می تواند زمینه ساز باشد.

مرجع!قانون شرایطی را پیش بینی می کند که او قرارداد را زیر پا بگذارد. در این شرایط انتخاب یک شرکت مدیریت جدید برای ساختمان آپارتمان نیز ضروری است.

قوانین مسابقه

اقدامات نظارتی

اگر نمایندگانی از ارگان دولتی محلی در جلسه و مسابقه حضور داشته باشند، پس نقش بزرگی در تنظیم رویداد به محلی داده می شود مقررات . هر شهرداری مختص به خود را دارد، اما آنها با قانون اساسی مغایرت ندارند.

برای آشنایی با اعمال خود شهرداری، باید به سایت مدیریت شهری مراجعه کنید.

علاوه بر این، هنگام برگزاری مسابقه، همانطور که می گوید، باید طبق مواد قانون مسکن راهنمایی شود. ضوابط برگزاری مسابقه انتخاب شرکت مدیریت مصوب 75 مصوبه دولت مورخ 15 بهمن 1384 – منبع اصلی، مطابق با آن کل مراحل انجام می شود. تمام تفاوت های ظریف مشخص شده در این قانون را از قبل بخوانید.

در سال های اخیرنظام قانونگذاری کشور ما بیشتر و بیشتر در حال اصلاح است و قانون مسکن نیز از نوآوری ها در امان نمانده است. برخی از مقالات خود را به طور کامل در قانون فدرال شماره 38 در 5 آوریل 2013 نشان می دهند. این قانون در مورد تغییراتی که در قانون مسکن ایجاد شده است صحبت می کند و همچنین نظراتی را در مورد مقالات ارائه می دهد.

شرکت کنندگان

شرکت کنندگان در مسابقه از یک سو رای دهندگان یعنی ساکنان خانه و ارگان دولتی محلی (SRO) و از سوی دیگر متقاضی یا متقاضیان مدیریت اجباری کل خانه هستند.

تعداد متقاضیان محدود نیست، نکته اصلی این است که ساکنان را از قبل با شرکت خود در مزایده آشنا کنید.

موضوع مسابقه

موضوع مسابقه حق اداره خانه و اموال مشاع است که در انعقاد قرارداد بین طرفین برای مدت محدود یا نامحدود بیان خواهد شد.

موضوع ممکن است شامل وجوهی نیز باشد که شرکت مدیریت با ارائه گزارش به ساکنان مدیریت خواهد کرد.

موضوع مزایده

موضوع معامله، پرداخت هزینه فعالیت شرکت مدیریت می باشدو همچنین قابلیت های آن در مدیریت اموال. بنابراین، اگر یک شرکت مدیریتی برای خدمات و کار خود ارزش خاصی قائل شده باشد، دیگری ممکن است این نوار را پایین بیاورد و در نتیجه برای مالکان جالب‌تر باشد.

مرجع:در طول مناقصه، شرکت های مدیریتی، صاحبان را با نتایج کار خود در سایر زمینه ها آشنا می کنند، در مورد چشم اندازهای احتمالی همکاری و برنامه عمل برای اولین بار صحبت می کنند.

برنده چگونه مشخص می شود؟

اگر مبتکران مسابقه صاحبان یک ساختمان آپارتمان باشند، پس برنده با رای گیری مشخص می شود.

رقابت می تواند:

در هر دو مورد، نتایج به دست آمده خلاصه شده و یک شرکت مدیریت منصوب می شود. اما یک "اما" وجود دارد.

اگر مجموع آرای داده شده برای برنده باز هم به مرز پنجاه درصد نرسد، شرکتی که بیشترین آرا را داشته باشد از رقابت عبور نمی کند. اتفاق نظر مالکان الزامی است، که خود را در رای گیری نشان می دهد که در آن بیش از نیمی از کل آرا به یک نامزد داده می شود.

همه یا بیش از دو سوم مالکان باید در طول انتخاب رقابتی حضور داشته باشند. در صورت غیبت 2/3 از کل ساکنان خانه، نمی توان رقابت را عینی تلقی کرد و شرکت مدیریت را نمی توان انتخاب کرد.

اگر آغاز کننده مسابقه یک ارگان دولتی محلی باشد، خود کمیته مدیریت را تعیین می کند یا رای خود را به آرای ساکنان اضافه می کند.

مهلت های انتخاب

شرکت مدیریت باید ظرف یک ماه از لحظه بهره برداری خانه انتخاب شود. اگر این اتفاق نیفتد، نهاد خودگردان حق دارد تا یک ماه دیگر به ساکنان کمک کند تا انتخاب خود را انجام دهند. بنابراین، کل مراحل انتصاب شرکت مدیریت نباید بیش از دو ماه طول بکشد.

چه کسی حق دارد مناقصه را برگزار کند؟

فقط موارد زیر می توانند مسابقه ای را برای انتخاب یک شرکت مدیریت برای یک ساختمان آپارتمانی بر اساس کد مسکن فعلی آغاز کنند:

ساکنانی که بلافاصله پس از اتمام ساختمان جدید، شرکت مدیریت را انتخاب می کنند.
دولت محلی - ظرف یک ماه دولت باید اطلاعاتی در مورد سازمانی که به خانه خدمات می دهد دریافت کند. اگر این اتفاق نیفتد، دولت محلی به طور مستقل انتخاب یک شرکت مدیریت را از طریق رقابت آغاز می کند.

خودش شرکت مدیریت حق دعوت از ساکنین به جلسات را ندارد، جلسات و جلسات را ترتیب دهید.

چگونه یک شرکت مدیریت برای یک ساختمان آپارتمان انتخاب کنیم؟

برای انتخاب شرکت مدیریتصاحبان خانه باید رویکردی انتقادی داشته باشند تا سازمان مناسب همه مالکان باشد.

همه ساکنان ساختمان آپارتمان باید از قبل در مورد انتخاب مطلع شوند.مناسب‌ترین راه برای این کار، گردش شبانه آپارتمان‌ها (زمانی که همه ساکنان از محل کار برمی‌گردند) یا اطلاعات از طریق تلفن/پیامک/اعلان در ورودی خانه است.

درخواست مشارکت

درخواست های مشارکت از طرف شرکت های مدیریت ارائه می شود. آنها باید نام شرکت مدیریت، شخص مسئول، برنامه ای که تحت آن همکاری باید انجام شود، شرایط و اطلاعات تماس را ذکر کنند. شما می توانید تعداد نامحدودی از برنامه ها را بپذیرید.

توجه کنید

آگهی مسابقه برای انتخاب سازمان مدیریت باید با تعدادی از قوانین مطابقت داشته باشد و اول از همه در دسترس هر مالکی باشد.

اینجا راه های اصلی اطلاع رسانی به مالکان:

اطلاع رسانی شخصی به هر مالک با بازدید از ملک؛
انتشار اطلاعات مربوط به جلسه در رسانه های محلی؛
انتشار در وب سایت یک نهاد دولتی محلی؛
اطلاع رسانی با دعوت به صندوق پستی؛
قرار دادن اطلاعات روی غرفه ها در هر ورودی؛
تماس با هر یک از صاحبان.

روش رای گیری هنگام انتخاب شرکت مدیریت

اولین قدم این است که مالکان قبل از شروع رای گیری با تمامی متقاضیان پست شرکت مدیریت آشنا شوند.

برای این زمان و تاریخ جلسه مشخص می شود و اطلاعات در غرفه مشترک قرار می گیرد، جایی که همه مالکان به آن دسترسی دارند. همچنین می توان شخصاً هر مالک را به جلسه دعوت کرد.

کلیه شرکت های مدیریتی بدون استثنا می توانند شرایط همکاری خود را از طریق ارتباط شخصی، توزیع تراکت و انتشار مقاله در منابع اینترنتی به مالکان معرفی کنند.

در روز انتخاب رقابتی، نمایندگان شرکت های مدیریت و همچنین اکثر ساکنان خانه باید حضور یابند. نمایندگان سازمان ها بار دیگر ساکنان را با شرایط خود آشنا می کنند و بندهای خاصی را در قرارداد پیشنهاد می کنند. در مرحله بعد، رای گیری آغاز می شود که می تواند باز یا بسته باشد.

اگر آغازگر رقابت آزادبا توجه به انتخاب سازمان مدیریت، ارگان شهرداری است، در این صورت باید اطلاعات جلسه نیز به اطلاع مالکان برسد، اما حضور نمایندگان ارگان‌های محلی نیز در جلسه الزامی است.

مهم!در صورت عدم وجود اتفاق آرا در رای گیری، این نماینده دولت محلی است که کمیته مدیریت را تعیین می کند.

باز کردن پاکت ها و بررسی برنامه ها

درخواست ها با دقت بررسی می شوند و مستقیماً در جلسه مورد بحث قرار می گیرند. از این میان فهرستی از شایسته ترین و قابل اعتمادترین نامزدها تشکیل می شود که برنده از میان آنها انتخاب می شود.

لحظه باز شدن پاکت های درخواستی در صورتجلسه قید می شود. مالکان می توانند سوالات خود را از نمایندگان بپرسند تا کامل ترین اطلاعات را به دست آورند.

برگزاری مسابقه و جمع بندی نتایج آن

بلافاصله پس از معرفی همه کاندیداها، مسابقه انتخاب سازمان مدیریت برای یک ساختمان آپارتمانی در جلسه برگزار می شود.

وقتی همه آرا در پروتکل ثبت شد، نتیجه اعلام می شود.اگر رای گیری در قالب برگه های رای انجام شود، اوراق دور ریخته نمی شود، اما در صورت لزوم، برای تایید قانونی بودن پیروزی یک شرکت مدیریت خاص باقی می ماند.

هنگامی که برنده اعلام می شود، چشم انداز قرارداد آینده با او مورد بحث قرار می گیرد، سندی تنظیم و امضا می شود. بقیه نامزدها که آرای لازم را کسب نکرده اند جلسه را ترک می کنند.

نمونه صورتجلسه مجمع عمومی

نمونه هایی از تنظیم صورتجلسه مجمع عمومی برای انتخاب شرکت مدیریت در زیر ارائه شده است.

مدیریت چگونه یک شرکت مدیریت را انتخاب می کند؟

مرجع: در صورتی که اهالی در مدت تعیین شده (یک ماه) به طور مستقل شرکت مدیریتی را انتخاب نکرده باشند، انتخاب و تعیین مدیر بر عهده بخشداری است.

در این مورد، متخصصان مسابقه ای را بین شرکت های مدیریتی تعیین می کنند (هر دو طرف موظفند از مسابقه مطلع شوند - صاحبان ساختمان آپارتمان و کلیه سازمان های مدیریتی که ممکن است در آن شرکت کنند).

اقدامات دولت در این فرآیند:

سازنده می تواند حداکثر پنج روز پس از بهره برداری از ساختمان آپارتمان، قرارداد مدیریت ساختمان را با شرکت مدیریت منعقد کند. ساکنین خانه حق خروج از همان شرکت را در مدت یک ماه پس از بهره برداری از خانه دارند.

انعقاد قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی

مرحله نهایی مسابقه است.به عنوان یک قاعده، با حضور نمایندگان مالکان و شرکت مدیریت تهیه می شود.

بار دیگر تمام جزئیات، مدت زمان تعامل، دلایل احتمالیفسخ قرارداد پس از این، قرارداد توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده و توسط طرفین امضا می شود.

قرارداد در دو نسخه امضا شده است- یکی توسط شرکت مدیریت و دیگری توسط نماینده مالک نگهداری می شود.

ساکنین می توانند خواسته های خود را برای مدیریت املاک مشخص کنند، اما حتما این موضوع را با نماینده سازمان هماهنگ کنید. به محض امضای قرارداد، شرکت مدیریت می تواند مسئولیت مستقیم خود را آغاز کند.

چه نوع تخلفاتی وجود دارد؟

نقض انتخاب شرکت مدیریت با خود فرآیند انتخابات مرتبط است:

هرگونه تخلف از فرآیند انتخاب نه تنها نارضایتی ساکنین شرکت مدیریت منتخب را به دنبال دارد، بلکه جنبه مالی همکاری را نیز به خطر می اندازد.

برای تجدید نظر در مورد تخلفات شناسایی شده، مالکان آپارتمان موارد زیر را انجام می دهند::

بیانیه کشف تخلف؛
جمع آوری امضا از ساکنان که حاکی از رضایت و مشارکت در روند اتهامی است.
مدارک لازم را جمع آوری کنید این می تواند ضبط ویدئویی از روند رای گیری، برگه های رای، بی نظمی در کار شرکت مدیریت و غیره باشد.

افرادی که متوجه تخلف می شوند باید با دادستانی یا دادگاه منطقه تماس بگیرند.

رقابت برای انتخاب یک سازمان مدیریت برای یک ساختمان آپارتمان آنقدرها که در نگاه اول به نظر می رسد پیچیده نیست. حقوق خود را به عنوان یک مالک به خاطر بسپارید و در این صورت هیچ کس نمی تواند به آنها تجاوز کند.

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

تغییر شرکت مدیریت یکی از محبوب ترین دلایل برای تشکیل مجمع عمومی است. و همانطور که تمرین نشان می دهد، انتقال از یک شرکت مدیریت به شرکت دیگر همیشه هموار پیش نمی رود. کسانی که با نتایج رای گیری مخالف هستند، پروتکل را در دادگاه ها به چالش می کشند. و اغلب خادمان تمیس ملاقات را نامشروع می دانند. دلیل این امر انواع نقض رویه برگزاری تجمع ساکنان است. برای صحبت در مورد نحوه صحیح تغییر شرکت مدیریت یا ایجاد یک HOA ، "City News" قوانین فعلی مسکن را به دقت مطالعه کرد و همچنین با کارشناسان صحبت کرد. الگوریتم اقدامات مالکان، در صورتی که تصمیم به امتناع از خدمات مدیران قبلی داشته باشند، در کد مسکن(LC RF). و تغییر شرکت مدیریت و ایجاد HOA فقط با تصمیم مجمع عمومی امکان پذیر است. و برای اینکه تصمیم مردم مشروع باشد، قوانین زیر باید رعایت شود.

1. مبتکر مجمع عمومی می تواند هر مالک یا گروهی از مالکان باشد. در همان زمان، سال گذشته تغییراتی در قانون مسکن فدراسیون روسیه ایجاد شد که بر اساس آن ساکنان حق دارند سازماندهی مجمع عمومی را به شرکت مدیریت خود، HOA یا تعاونی مسکن واگذار کنند. لازم است مالکین با حداقل ده درصد آرا کتباً از سازمان مدیریت درخواست نمایند. در درخواست تجدیدنظر باید مواردی که در دستور جلسه قرار می گیرد ذکر شود. ساکنین 45 روز از تاریخ وصول درخواست تجدید نظر مهلت دارند تا تشکیل جلسه داده و تشکیل دهند. رئیس جنبش مردمی «کنترل مردم در مسکن و مسکن» تاکید کرد: بدبین ترین ساکنان می توانند از شرکت مدیریت خود بخواهند که برای فسخ قرارداد با خود و انتخاب شرکت جدید جلسه ای برگزار کند و کارگران مسکن حق ندارند از این امر امتناع کنند. خدمات عمومی» رومن کازاکوف.

گاهی اوقات تنها پس از تغییر شرکت مدیریت، تغییرات مثبتی در مدیریت خانه ظاهر می شود

2. آغازگر جلسه یک دستور کار ایجاد می کند، فرم برگزاری را انتخاب می کند و حداکثر ده روز قبل از تاریخ برگزاری آن را به صاحبان جلسه اطلاع می دهد. در مدت تعیین شده باید برای هر مالک اخطاریه مجمع عمومی ارسال شود از طریق پست سفارشییا به صورت حضوری در مقابل امضا تحویل داده شود. همانطور که کارشناسان می گویند، اغلب عدم رعایت این الزام است که منجر به غیرقانونی اعلام شدن تصمیمات افراد می شود. هر بار که نیاز به برگزاری جلسه دارید، تحویل شخصاً اعلامیه به هر مالک مشکل ساز است، اما قانون راهی برای خروج از وضعیت ارائه می دهد.

3. واقع بینانه ترین شکل برگزاری مجمع عمومی، حضوری و غیر حضوری است. بنابراین، در صورتی که به طور حضوری به حد نصاب نرسید (کمتر از نیمی از ساکنان در جلسه حضور داشتند)، نیازی به تشکیل جلسه جدید نیست، اما می توان بلافاصله رأی گیری غیرحضوری را آغاز کرد. فقط مالکان می توانند نظرات خود را در مورد موضوعات خاص در دستور کار بیان کنند.

مهم!مجمع عمومی حق تصمیم گیری در مورد موضوعاتی که در دستور جلسه نیست و یا تغییر آن را ندارد.

4. بسته به موضوعات مطرح شده، تعداد آرای مورد نیاز برای تصمیم گیری ممکن است متفاوت باشد. بنابراین، اگر صحبت از بازسازی یک خانه است، در صورت لزوم مردم باید به اتفاق آرا برای آن صحبت کنند. تعمیرات فعلی، سپس دو سوم آرا کافی است، اما اکثر مسائل مانند تغییر روش مدیریت با اکثریت ساده (50 درصد به علاوه یک رای) تصمیم گیری می شود.

متأسفانه چنین جنب و جوشی فقط در مورد تأمین اجتماعی اتفاق می افتد همانطور که رویه نشان می دهد، بیش از 10 نفر به جلسه نمی آیند. آغازگر باید بقیه مالکان را خانه به خانه دستگیر کنند.

مهم!تصمیم مجمع عمومی برای کلیه صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی از جمله ساکنانی که در رای گیری شرکت نکرده اند لازم الاجرا است.

5. نتایج مجمع عمومی در صورتجلسه ثبت می شود.

مهم!تصمیمات و صورتجلسه مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی اسناد رسمی است. جعل آنها مسئولیت کیفری دارد.

6. مبتکر جلسه موظف است ظرف ده روز پس از تشکیل جلسه یک نسخه از صورتجلسه را به شرکت مدیریت خود، HOA یا تعاونی مسکن منتقل کند. سازمان مدیریتبه نوبه خود موظف است یک نسخه از این پروتکل را ظرف مدت پنج روز به سرویس ارسال کند نظارت بر مسکن. علاوه بر این، آغاز کننده موظف است ظرف ده روز نتایج رای گیری را به صاحبان اطلاع دهد.

صورتجلسه مجمع عمومی باید جهت اجرا به شرکت مدیریت ارائه شود.

مهم!اگر نظارت بر ساخت و ساز چندین نسخه از صورتجلسه از یک خانه را از جلسات با دستور کار مشابه در مدت سه ماه دریافت کند، این امر مبنای بازرسی بدون برنامه خواهد بود.

7. بنابراین تصمیم مجمع عمومی در لحظه تأیید سند توسط سازمان نظارت بر مسکن لازم الاجرا می شود. در نتیجه، قرارداد با شرکت مدیریت قبلی در لحظه ای که خانه از مجوز خارج می شود، فسخ می شود.

8. اگر در نتیجه مجمع عمومی، ساکنان تصمیم به انعقاد قرارداد با شرکت مدیریت جدید گرفتند، در اصل، این به مشارکت آغاز کنندگان در روند تغییر شرکت پایان می دهد. سازمان جدیداو خودش از اسناد فنی قبلی خود برای خانه، وجوه انباشته شده در حساب خانه درخواست می کند و همچنین با سازمان های تامین منابع قرارداد منعقد می کند. اگر بر اساس نتایج رای گیری، تصمیمی برای ایجاد یک HOA گرفته شود، قبل از اینکه مشارکت شروع به مدیریت خانه کند، باید ثبت شود. برای انجام این کار، هیئت منتخب هزینه مناسب را پرداخت می کند، درخواست ثبت نام را که در فرم مخصوص نوشته شده است (از سازمان مالیاتی قابل دریافت است) تأیید می کند و همراه با اساسنامه مصوب جلسه، آن را برای ثبت ارائه می کند. به نزدیکترین بازرسی خدمات مالیاتی فدرال.

مهم!در ثبت نام ایالتی HOA همچنین با صورتجلسه مجمع عمومی مالکان ارائه می شود که در آن تصمیماتی در مورد ایجاد مشارکت و تصویب اساسنامه آن اتخاذ شد و همچنین اطلاعاتی در مورد افرادی که در مجمع عمومی برای ایجاد رای دادند. از یک انجمن صاحبان خانه، در مورد سهام متعلق به این افراد در حق مالکیت مشترک ملک مشترک در آپارتمان.

توجه داشته باشید

بهترین راه برای تنظیم بند در پروتکل در مورد اطلاع مالکان از مجامع عمومی و نتایج آنها چیست؟

"تعیین کنید که اطلاع رسانی به صاحبان اماکن در مورد مجامع عمومی با ارسال یک اطلاعیه در غرفه های اطلاع رسانی، تابلوهای اعلانات، درهای ورودی و سایر مکان های قابل دسترسی برای مشاهده توسط مالکان در ورودی ها و (یا) خارج از ورودی ها، اما در محدوده انجام شود. از منطقه محلی

تعیین اینکه اطلاع رسانی به صاحبان اماکن در مورد تصمیمات مجمع عمومی مالکان با قرار دادن اطلاعیه مربوطه یا رونوشتی از صورتجلسه مجمع عمومی در غرفه های اطلاع رسانی، تابلوهای اعلانات، درهای ورودی و سایر مکان های قابل دسترسی انجام می شود. مشاهده توسط مالکان در ورودی ها و (یا) خارج از ورودی ها، اما در محدوده منطقه محلی."

در مورد موضوع

چه چیزی باید در اطلاعیه یک جلسه درج شود؟

1) اطلاعات در مورد آغازگر؛

2) شکل برگزاری این جلسه (رای گیری حضوری، غیابی یا غیرحضوری).

3) تاریخ، مکان، زمان این جلسه یا در صورتی که این جلسه به صورت رای غیرحضوری برگزار شود، تاریخ پایانی پذیرش تصمیمات مالکان در مورد موضوعاتی که به رأی گذاشته می شود و مکان یا آدرسی که این تصمیمات باید در آنجا باشد. منتقل شد؛

4) دستور کار؛

5) روش آشنایی با اطلاعات و (یا) مطالبی که در این جلسه ارائه خواهد شد و مکان یا آدرسی که می توان آنها را مشاهده کرد.

از کجا می توان در مورد سازماندهی و برگزاری مجمع عمومی مشاوره جامع دریافت کرد.

"سیتی نیوز" تمام مراکز مشاوره فعال در کراسنویارسک در زمینه مسکن و خدمات عمومی را روی یک نقشه جمع آوری کرده است. خدمات تمامی این موسسات رایگان است. مقامات شهری و مقامات ایالتی با رنگ قرمز نشان داده شده اند، مراکز منابع برای کار با HOA ها و توسعه خودگردانی محلی به رنگ آبی، سازمان های عمومی به رنگ سبز هستند.

MKU "دپارتمان کار با HOA ها و توسعه خودگردانی محلی"

مرکز منابع "اداره کار با HOA ها و توسعه خودگردانی محلی"

St. Oktyabrskaya، 3، تلفن. 277-58-29

St. 40 Let Pobedy, 4, tel. 225-02-14

St. Kirova، 2، تلفن. 227-28-85

St. Yunosti، 39، تلفن. 264-60-38

St. Pionerskaya Pravda، 8، تلفن. 260-00-71

جنبش عمومی "کنترل مردمی در مسکن و خدمات عمومی"

مخاطبین: خ. گورکی، 10، تلفن. 288-16-10، وب سایت: NKZHKH.RF، پست الکترونیکی: [ایمیل محافظت شده]

ساعات کاری: دوشنبه تا جمعه از ساعت 9 الی 18، ناهار از ساعت 13 الی 14

ریاست مسکن و خدمات اشتراکی بخشداری مرکزی

شماره تماس: خیابان میرا، 63، تلفن. 227-94065، وب سایت: admkrsk.ru، ایمیل: [ایمیل محافظت شده]

ساعات کاری: دوشنبه تا جمعه از ساعت 9 الی 18، ناهار از ساعت 13 الی 14

مرکز مشاوره و حقوقی ساماندهی ارائه خدمات مسکن و خدمات عمومی به مردم زیر نظر وزارت مسکن و خدمات عمومی منطقه