Как происходит конкурс по отбору управляющей компании: порядок и правила выбора по действующему Жилищному кодексу. Опыт управдома: Вопрос легитимности собрания жильцов дома Кто вправе инициировать тендер
Смена управляющей компании - одна из наиболее популярных причин для созыва общего собрания. И, как показывает практика, не всегда переход от одной УК к другой проходит гладко. Несогласные с итогами голосования оспаривают протокол в судах. И нередко служители Фемиды признают собрание нелегитимным. Причина тому — всевозможные нарушения процедуры проведения схода жителей. Чтобы рассказать о том, как правильно сменить УК или создать ТСЖ, “Городские новости” внимательно изучили действующее жилищное законодательство, а также пообщались с экспертами. Алгоритм действий собственников, если они решили отказаться от услуг прежних управленцев, прописан в Жилищном кодексе (ЖК РФ). И смена УК и создание ТСЖ возможно только с решения общего собрания. И, чтобы решение людей было легитимным, нужно следовать следующим правилам.
1. Инициатором общего собрания может быть любой собственник или группа собственников. При этом в прошлом году в ЖК РФ были внесены изменения, согласно которым жители вправе перепоручить организацию общего собрания своей УК, ТСЖ или ЖСК. Необходимо, чтобы собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов, письменно попросили об этом управляющую организацию. В обращении обязательно нужно указать вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. На то, чтобы созвать и провести собрание, у жилищников есть 45 дней с момента поступления обращения. “Наиболее циничные жители могут попросить свою УК провести собрание по расторжению договора с самой собой и выбору новой компании, и жилищники не вправе отказать в этом”, — акцентирует внимание председатель общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” Роман Казаков.
Иногда только после смены управляющей компании в управлении домом появляются положительные изменения
2. Инициатор собрания формирует повестку, выбирает форму проведения и уведомляет собственников о сходе не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено лично под роспись. Как говорят эксперты, зачастую именно несоблюдение этого требования приводит к тому, что решение людей признаётся незаконным. Каждый раз, когда нужно провести собрание, лично вручать объявление каждому собственнику проблематично, однако закон даёт выход из ситуации.
3. Самая реальная форма проведения общего собрания — очно-заочная. Таким образом, если очно кворума достичь не удалось (на сход пришло менее половины жителей), не нужно инициировать новое собрание, а можно сразу приступать к заочному голосованию. Высказывать своё отношение по поводу тех или иных вопросов, стоящих в повестке, могут только собственники, просто зарегистрированные в квартире люди не имеют права голоса.
Важно! Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку, а также изменять её.
4. В зависимости от поднимаемых вопросов количество голосов для принятия решения может быть разным. Так, если речь идёт о реконструкции дома, то за неё люди должны высказаться единогласно, если требуется текущий ремонт, то достаточно двух третей голосов, большинство же вопросов, как и смена способа управления, решается простым большинством (50 процентов плюс один голос).
К сожалению такой ажиотаж бывает только около соцзащиты, на собрание, как показывает практика,приходит не более 10 человек. Остальных собственников инициаторам приходится отлавливать поквартирно.
Важно! Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех жителей, которые не участвовали в голосовании.
5. Итоги общего собрания оформляются протоколом.
Важно! Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами. За их подделку предусмотрена уголовная ответственность.
6. В течение десяти дней после проведения собрания инициатор схода обязан передать копию протокола в свою управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК. Управляющая организация в свою очередь обязана в течение пяти дней передать копию этого протокола в службу жилищного надзора. Кроме того, в течение десяти дней инициатор обязан уведомить об итогах голосования и собственников.
Протокол общего собрания необходимо передать для исполнения в УК.
Важно! Если в стройнадзор в течение трёх месяцев попадёт несколько копий протоколов с одного и того же дома по собраниям со сходной повесткой, то это будет основанием для проведения внеплановой проверки.
7. Таким образом, решение общего собрания вступает в силу в тот момент, когда документ проверен службой жилищного надзора. Следовательно, договор с прежней УК будет расторгнут в тот момент, когда дом будет исключён из лицензии.
8. Если по итогам общего собрания жители решили заключить договор с новой УК, то, по сути, на этом участие инициаторов в процессе смены компании заканчивается. Новая организация сама истребует у прежней техдокументацию на дом, средства, накопленные на счёте дома, а также заключит договоры с ресурсоснабжающими организациями. Если по итогам голосования принято решение создать ТСЖ, то, прежде чем товарищество приступит к управлению домом, его надо зарегистрировать. Для этого избранное правление уплачивает соответствующую пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации, которое пишется на специальном бланке (его можно получить в налоговой службе), и вместе с утверждённым на собрании уставом подаёт на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.
Важно! При государственной регистрации ТСЖ также представляется протокол общего собрания собственников, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
На заметку
Как лучше всего сформулировать пункт протокола об информировании собственников об общих собраниях и их итогах
"Определить, что уведомление собственников помещений о проведении общих собраний будет осуществляться путём размещения уведомления на информационных стендах, досках объявлений, подъездных дверях и других доступных для обозрения собственников местах в подъездах и (или) вне подъездов, но в границах придомовой территории.
Определить, что информирование собственников помещений о решениях, принятых общим собранием собственников, будет осуществляться путём размещения соответствующего объявления либо копии протокола общего собрания на информационных стендах, досках объявлений, подъездных дверях и других доступных для обозрения собственников местах в подъездах и (или) вне подъездов, но в границах придомовой территории".
В тему
Что обязательно должно содержаться в сообщении о проведении собрания
1) сведения об инициаторе;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Где получить исчерпывающую консультацию по вопросам организации и проведения общего собрания.
"Городские новости" на одной карте собрали все действующие в Красноярске консультационные центры по вопросам ЖКХ. Услуги всех этих учреждений бесплатны. Красным цветом обозначены органы муниципальной власти и государственной власти, синим - ресурсные центры управление по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления, зелёным - общественные организации.
МКУ “Управление по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления”
Ресурсный центр "Управления по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления"
Ул. Октябрьская, 3, тел. 277-58-29
Ул. 40 лет Победы, 4, тел. 225-02-14
Ул. Кирова, 2, тел. 227-28-85
Ул. Юности, 39, тел. 264-60-38
Ул. Пионерской правды, 8, тел. 260-00-71
Общественное движение “Народный контроль в ЖКХ”
Контакты: ул. Горького, 10, тел. 288-16-10, сайт: НКЖКХ.РФ, e-mail: [email protected]
Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14
Отдел ЖКХ администраций Центрального района
Контакты: пр. Мира, 63, тел. 227-94065, сайт: admkrsk.ru , e-mail: [email protected]
Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14
Консультационно-правовой центр по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению при МинЖКХ края
Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.
Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .
В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.
Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.
Основания для проведения конкурса
Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.
Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.
Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.
Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.
Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.
Правила проведения конкурса
Регламентирующие акты
Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.
Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.
В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.
Участники
Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.
Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.
Предмет конкурса
Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.
Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.
Предмет торга
Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.
Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.
Как определяется победитель?
Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .
Конкурс может быть:
В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».
Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.
При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.
Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.
Сроки выбора
УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.
Кто вправе инициировать тендер?
Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:
- Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
- Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.
Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.
Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?
О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.
Заявка на участие
Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.
Извещение
Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.
Вот основные способы оповещения собственников:
- личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
- публикация информации о собрании в местных СМИ;
- публикация на сайте органа местного самоуправления;
- оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
- размещение информации на стендах в каждом подъезде;
- обзвон каждого из собственников.
Порядок голосования при выборе управляющей компании
Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.
Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.
Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.
В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.
Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.
Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.
Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок
Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .
Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.
Проведение конкурса и подведение его итогов
Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.
Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.
Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.
Образец протокола общего собрания
Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.
Как выбирает УК администрация?
Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.
В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).
Действия администрации в данном процессе :
Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.
Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.
Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.
Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.
Какие бывают нарушения?
Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :
Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.
Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :
- заявление об обнаружении нарушения;
- собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
- собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.
Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.
Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Жилищное хозяйство
Лучший выбор - бездействие
Искушения и опасности управления многоквартирными жилыми домами
Как известно, собственники квартир в большом многоквартирном доме оказались сейчас перед выбором - создавать ли им ТСЖ? Или выбрать управляющую компанию? А, может, лучше вообще ничего не делать, доверив решение всех проблем по содержанию жилья муниципалитету?
Правда о ТСЖ
Вариант создания ТСЖ, на мой взгляд, самый неподходящий, т.к. его привлекательность основана исключительно на нескольких укоренившихся мифах.
Процесс выбора управляющих компаний сейчас активно идет почти во всех домах города. Собственников квартир зазывают к себе сразу несколько компаний. Создается впечатление, что процесс идет в условиях честной конкуренции, и жильцам остается лишь сделать выбор. На практике все сложнее.
Пусть первый выбор сделает муниципалитет: у него есть и специалисты, и возможности. Мы выбрали власть, чтобы она решала наши проблемы и несла за это ответственность.
Попытка организовать товарищество собственников недвижимости (ТСН, прежде ТСЖ) для екатеринбурженки Виктории Дубовой закончилась уголовным преследованием.
Дело в подписях
Мы уже писали о девятиэтажке на улице Черепанова, 12 в микрорайоне Заречном ("РГ-Неделя" от 07.09.2016). Напомним, в чем суть. Часть собственников выразила недоверие управляющей компании "Верх-Исетская", которая в 2012 году заменила в доме стояки, но не известила людей, что придется заплатить за это из своего кармана. В 2015-м жильцы оспорили протокол собрания, по которому они якобы дали добро на беспроцентный заем в 6 миллионов рублей от УК, а в 2016-м актив дома решил вообще отказаться от ее услуг.
Старались все делать по закону: провели собрание, по подсчетам выходило, что 57 процентов - за товарищество. Виктория Дубова, избранная председателем ТСН, со спокойной душой сдала документы в налоговую на регистрацию. Это было 18 мая, а уже 25-го возбудили уголовное дело по ч. 3 ст. 327 УК РФ: предоставление заведомо подложных сведений. Викторию обвинили в том, что она обманом получила подписи в некоторых бюллетенях.
29 декабря мировой судья Верх-Исетского судебного района Щелконогова вынесла приговор, повергший в шок всех председателей ТСН в Екатеринбурге, с которыми нам довелось общаться: Дубову признали виновной в совершении преступления и назначили штраф в 10 тысяч рублей. Перелопатив 20-страничное заключение, понимаешь, что дело всего в четырех подписях: одна женщина проголосовала за свою мать и соседку, предварительно узнав их мнение, другая поставила подпись с условием: "Если большинство будет за, то я тоже". Третья утверждала, что заполнила некие бумаги по просьбе Дубовой, хотя очевидцы говорят, что бюллетени отдали в руки не ей, а ее матери.
"Бумажки не читаю"
Как можно перекладывать всю ответственность на председателя, ведь собрание она проводила не одна! И в подсчете голосов не участвовала - это делала счетная комиссия! К тому же 3-4 аннулированных бюллетеня - ничтожно мало и не влияет на результат, - возмущается Игорь, руководитель другого ТСН.
Оказывается, для возбуждения уголовного дела неважно, сколько подписей признано недействительными, судимость можно заработать даже за одну. Суд считает, что инициатор собрания, обходя много квартир, может и позабыть какие-то важные детали, а вот собственники - нет.
Правда, они не всегда осознают, где и за что ставят галочки, путают уведомления с бюллетенями, всей семьей голосуют на одном листе. "Не помню, что подписывал", "Если честно, мне все равно", "Бумажки никогда не читаю" - послушаешь и становится страшно, как низок еще уровень правовой грамотности населения. В этом мы могли убедиться лично уже на другом процессе, гражданском, где оспаривался протокол общего собрания жильцов дома на Черепанова, 12 от мая 2016 года.
Иск от имени трех недовольных собственников подал юрист УК "Верх-Исетская" - по доверенности. Компания не только пригласила свидетелей, но и заказала почерковедческую экспертизу в частной фирме, а также готова была оплатить еще одну - по 23 квартирам. По расчетам УК, за ТСН отдано всего 48,4 процента голосов.
Они сравнили подписи в бюллетенях с заявлениями в управляющую компанию и поняли, что часть не совпадает. Я сама неоднократно передавала в УК бумаги от имени бабушек-соседок, и никто у меня паспорт не спрашивал. Это же не госучреждение, - удивляется Екатерина Бурнейко, жительница дома.
По отзыву Госжилинспекции (ГЖИ), замечаний к процедуре голосования не было. Жильцы знают про суд, если бы они хотели заявить о нарушении своих прав, давно бы это сделали, - считает юрист Любовь Николаева, защищающая интересы ТСН. - Мы не против экспертизы, но не частной, а государственной, когда образцы подписей берут прямо в суде. Ни один из заявленных 23 человек в суд не явился.
Пришедшие свидетели, надо признать, тоже не внушали абсолютного доверия. Те, что конфликтуют с "Верх-Исетской" по поводу долгов или недовольны ею, давали показания в пользу Дубовой. По словам других, когда-то ссорившихся с Викой или договорившихся о реструктуризации с УК, листы для голосования им вообще не приносили или подписи в бюллетенях поставлены не их рукой. Впрочем, все предупреждены об уголовной ответственности за ложные показания, и у нас нет оснований, к примеру, подозревать в бурной фантазии супругов, которые заявили, что накануне на них оказывали моральное давление в УК, называли Дубову мошенницей.
В жильцах согласья нет
Верх-Исетский районный суд в проведении судебной экспертизы отказал, тем не менее 13 февраля судья Ардашева признала недействительным протокол общего собрания. Виктория намерена это обжаловать, как и приговор по уголовному делу. Девушка признается, что очень устала доказывать легитимность ТСН и свою невиновность, но все-таки надеется на правосудие. Вообще эта с виду хрупкая молодая мама обладает очень сильным характером. Возможно, она где-то ошиблась с точки зрения юристов, где-то недооценила сложность работы с соседями, но преступницу в ней мы не разглядели. Минстрой РФ, принимая 25.12.15 приказ № 937 "О требованиях к протоколам общих собраний в многоквартирных домах", старался оградить граждан от рейдерства в ЖКХ, а получилось, что государственная машина ударила по ним самим. Потому что у жильцов нет такого штата юристов, как в УК, таких средств на экспертов, нет, в конце концов, полного единодушия. Особенно сложно домам вроде того, что на Черепанова, 12: 670 квартир, свыше 1000 жильцов. Судя по небольшой словесной перепалке перед судом, против ТСН - в основном пожилые люди. Они не всегда довольны УК, но считают, что от перемен только хуже будет. За - поколение помоложе.
То, что Вику поддерживает очень узкий круг, - неправда. Я как старшая по подъезду раздавала бюллетени, вот этот парень прямо при мне его заполнил, а теперь уверяет, что этого не делал?! - Татьяна Порсева в недоумении. - Готовы ли мы повторить голосование? Надеемся, этого не потребуется.
Тем, кто только задумывается о создании ТСН, мы советуем хорошо взвесить свои силы, финансы и уровень доверия собственников. Нет никакой гарантии, что соседи, с которыми вы всегда вежливо здоровались, завтра не потеряют память и совесть, милые бабушки не изменят решение, потому что им пообещали починить кран. Фиксируйте каждый юридически значимый момент на фото и видео, дабы у людей потом не было возможности отказаться от своих слов. А главное - не забывайте о правовом просвещении жильцов.
Не ждите поблажек и не относитесь к ТСН как к пробному шару: получится - хорошо, не получится - ну и ладно. ЖКХ - это бизнес, и те, кто уже там, будут всячески защищать свою долю рынка, относиться к тем, кто пытается создать ТСН, как к конкурентам. А следовательно, использовать все возможности: юридические, финансовые, влияние на жильцов. Бизнес-среда по природе своей очень жесткая, никто копейки просто так не уступит.
Прямая речь
Елена Малахова, гендиректор УК "Верх-Исетская":
Я начала работать в компании в 2011 году, когда состояние сетей в Заречном было близко к аварийному. Такие большие дома, как на Черепанова, 12, ни в одну программу капремонта не попадают - по году постройки. К тому же закон предусматривает не менее трех видов работ. На 19 подъездов сумма огромная - в Екатеринбурге такого еще не было!
Стали изучать опыт коллег. Нашли способ: направить на ремонт разницу между тем, что граждане оплачивают за тепло по нормативам, и показаниями общедомового счетчика. Большинство домов согласилось. Так родилась формулировка о беспроцентном займе от УК. По Жилкодексу у собственников, не согласных с ремонтом, была возможность опротестовать все в суде в течение полугода. Никто не обратился. А потом началось: "Мы думали, это бесплатно". Покажите магазин, где я бесплатно возьму трубы! В 2014-м некоторые собственники потребовали вернуть им деньги за экономию тепла. А мы ведь с подрядчиком уже рассчитались! Плюс поменялись законы, УК потеряли право начислять взносы за капремонт. Поэтому мы выставили эти суммы как возмещение затрат на ремонт общего имущества. Согласовали формулировку с ГЖИ.
Когда разговаривали с жильцами, большинство было против ТСЖ. По заявлениям - 300-400 человек, на встречи приходило больше. После того как окончатся судебные разбирательства, мы будем инициировать внеочередное общее собрание на Черепанова, 12, где собственники выберут грамотный совет дома, который совместно со специалистами УК будет работать в интересах жителей. Есть задача войти в программу замены лифтов, заняться межпанельными швами. Диктовать людям, за кого голосовать, мы не имеем права. Если они опять выберут Дубову председателем совета дома - не вопрос, будем сотрудничать, ведь конструктивная работа по обслуживанию многоквартирного дома эмоций не предполагает.
Между тем
Как рассказали "РГ" в Управлении Генпрокуратуры по УрФО, по следам нашей публикации в сентябре проведена проверка. Действия УК "Верх-Исетская" (выставление сумм за замену стояков как задолженности) признаны законными. Но 6 февраля 2017 года отменены четыре постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Напомним, что Виктория Дубова год назад жаловалась на противоправные, по ее мнению, действия УК: взлом e-mail, расклейку листовок против ТСН и распространение информации, порочащей ее честь и достоинство. Полиция тогда признаков преступления не углядела. Теперь предстоит новая проверка.
Не сумев выполнить свои обязательства по капитальному и текущему ремонту аварийного жилья, государство решило передать разваливающийся жилищный фонд на ответственность собственников жилья. В начале 1990-х годов жильцы с большой охотой начали приватизировать жильё, так как обладание недвижимостью сулит большие жизненные и правовые перспективы. Вы можете прописывать или не прописывать в своё жильё тех или иных родственников, вы можете давать жильё под залог обеспечения кредита либо продавать его, выручая существенные денежные средства. Вы можете завещать его, кому хотите, вы, наконец, можете обеспечить достойную старость и угасание, будучи одиноким.
Но одежда прав шьётся на подкладке обязанностей. Кроме права реализовать жильё, вы имеете теперь неотъемлемую обязанность содержать его в целости и сохранности, охраняя права других жильцов. Вы можете делать перепланировку с учётом норм закона и пожеланий ваших соседей. Но будучи собственником жилья, вы можете иметь с него стабильный рентный доход.
Это привлекательные стороны обладания жильём. Есть и обременения. Вы должны платить налог на недвижимость, который будет увеличиваться с каждым годом, как это принято в цивилизованном мире. И, в конце концов, вы должны распоряжаться тем имуществом, которое находится вне вашей квартиры, но без которого нет вашего комфорта и благосостояния - то есть общедомовыми коммуникациями, техническими помещениями, стенами и крышей дома, а также придомовой территорией. Если это не возьмёте на себя вы, этим займётся кто-то другой, а ведь доверие к государственным и приближённым к ним бизнес-структурам неуклонно падает. Состоятельные люди, если и приобретают недвижимость, то за границами России, в тех странах, где законодательство стоит на страже собственника.
Нужно донести эти факты до сознания собственников помещений. Нужно, как угодно, побудить жителей муниципальных и ведомственных квартир приватизировать жильё. Нужно образовать кондоминиум, закрытую среду обитания, где распоряжаются только жильцы, а никакие муниципальные структуры. Нужно привить людям психологию собственника, показать, что их ответственность ограничена не входной дверью квартиры, а входной дверью дома.
Это наиболее просто делать в старом доме (1960-1970-х годов выпуска), населённых людьми одной общественной страты, желательно, если квартиры в доме не продаются посторонним людям, а жильцы лично знают друг друга не одно десятилетие. Необходим харизматичный человек (инициатор собрания, который потом обязательно станет председателем ТСЖ), желательно освобождённый. Это может быть пенсионер МВД, КГБ или профессиональный строитель. Личные качества имеют первостепенное значение.
1. Донесите до сознания людей, что коль скоро вы приватизируете придомовую территорию, то на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскрёбов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды (строительство объектов саммита во Владивостоке 2012 года либо в Сочи под Олимпиаду 2014 года), то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости!
2. Вы сами сможете планировать использование общедомовых помещений и придомовой территории под свои нужды.
3. Вы сможете сделать легальную парковку личного автотранспорта прямо под окнами. Вы предоставите земельные участки под гаражи, которые потом никто не тронет!
4. Вы сможете размещать наружную рекламу на стенах дома, сдавать в аренду цокольные помещения магазинов (если они есть), чердаки, технические помещения. Доход от этих сделок пойдёт сначала на капитальный ремонт (будет уничтожена сырость, грибок в подъезде, будут заменены надоевшие лифтовые кабины, навсегда будет решён вопрос с вечно протекающей крышей, с порывами труб снабжения и отключением горячей воды на неопределённый срок), возможно, будет сдана земля (по рыночной стоимости) под объекты малого бизнеса, и доход пойдёт на дотации жильцам по оплате коммунальных услуг. Возможно, навсегда будет отменена квартплата!
5. Расскажите людям, что ТСЖ будет расширяться, беря под управление соседние дома, и чем раньше будет приобретён опыт управления, тем проще жильцам данного дома будет решать свои проблемы, хотя бы за счёт вновь присоединённых домов. Дайте понять, что то, что сегодня делается добровольно, завтра будет навязано в принудительном порядке.
6. Убедите людей, что чем крупнее структура, тем меньше удельные затраты на персонал. Чем больше будет членов ТСЖ, тем больше будет взносов, тем сильнее экономически будет ТСЖ, тем более глобальные задачи сможет оно решать. Кто не успел - тот опоздал и вечно будет плестись в хвосте!
Хотя бы на первом этапе нужна безукоризненная честность людей, избранных в правление и ревизионную комиссию ТСЖ. Ищите людей, имеющих личные и деловые связи с Администрацией города, выращивайте свои кадры. Чем дольше и успешнее проработает ваш председатель ТСЖ, тем больше опыта у него будет. Постарайтесь ориентировать его на вечную работу в таком качестве, дайте понять, что вознаграждение за труд будет достойное.
Главное помнить, что ТСЖ - это не сиюминутная конъюнктура, это навсегда. Как показывает опыт, существующие ТСЖ не ликвидируются, а значит, за ними будущее!